問問各位怎樣識別商品房施工質(zhì)量好壞

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• 135****5333

  **能表現(xiàn)房產(chǎn)性能的指標(biāo)有質(zhì)量、地段位置、設(shè)施配套條件、戶型環(huán)境和物業(yè)管理等。
  　　選品牌開發(fā)商，保障質(zhì)量。值得消費(fèi)者注意的是，除了我們常提到的建筑質(zhì)量外，還應(yīng)該充分考慮開發(fā)商的背景和實(shí)力，這就是品牌問題。選知名度高且實(shí)力雄厚的開發(fā)商更容易保證入住后的維修及服務(wù)質(zhì)量。
  　　要有大地段概念。所謂大地段是依托大交通、大市政和大環(huán)境規(guī)劃三個方面。目前，很多人在購房時仍依據(jù)傳統(tǒng)觀念，著眼于眼前的區(qū)域成熟程度，而忽略了該地段的長遠(yuǎn)發(fā)展。居住地段選擇需在考慮本人經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、前景預(yù)測及生活習(xí)慣的同時，重視對整個城市生活方式及規(guī)劃的前瞻。
  　　設(shè)施配套包括通訊、電視、安全、消防、樓宇設(shè)備、停車管理等。有些小區(qū)還配有凈水設(shè)備，采用專用管道輸送飲用水到戶?，F(xiàn)在許多項目衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)已經(jīng)較為普及。
  　　戶型設(shè)計靈活、超前。好的戶型設(shè)計既要符合買家需求，順應(yīng)其所在區(qū)域的地理位置及人們的文化背景、生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等需求，又要體現(xiàn)出舒適性、合理性、私密性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性；還要有靈活性、超前性?，F(xiàn)在，有些發(fā)展商做的戶型可以讓買者根據(jù)自己的需求進(jìn)行diy，這就考慮到了戶型的靈活性，并且當(dāng)今后住家的人員發(fā)生變化時，這種戶型也不會“落伍”。
  　　社區(qū)環(huán)境，成本不高、可視率強(qiáng)、欣賞性高。能與陽光、綠地、鮮氧為伴，成為眾消費(fèi)者的理想。在樓盤的眾多賣點(diǎn)中，小區(qū)環(huán)境的好壞已越來越受到購房者的關(guān)注。住宅小區(qū)的環(huán)境景觀建設(shè)，要讓景觀環(huán)境與建筑形勢相統(tǒng)一，讓小區(qū)環(huán)境與大社區(qū)環(huán)境相匹配。

  查看全文↓ 2018-08-28 19:25:11
• 141****5888

  　辨別樓房質(zhì)量的方法如下：
  　　1、看基礎(chǔ)
  　　對于隱蔽工程，尤其是建筑物基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的形式是多種多樣的，例如大家看到**多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)就可以了，當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎(chǔ)。
  　　高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎(chǔ)來建成的。基礎(chǔ)承受了建筑物上部所有的荷載，例如自重、家具、人等等，并把所有的作用力可靠地傳到地基中去，它要抵抗住建筑物的不均勻沉降，我們有時看到的房屋墻面開裂、樓板變形、屋面滲水等質(zhì)量問題就有可能是基礎(chǔ)的不均勻沉降，破壞了房屋剛度而引起的?；A(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了。松江九亭大街上的某中介告訴記者，某樓盤是本條大街上質(zhì)量**好的，因?yàn)榈鼗虻蒙?，而有的樓盤地基打得很淺，質(zhì)量很一般。如果買期房，經(jīng)常工地現(xiàn)場跑跑，再問問現(xiàn)場工人，問問周圍中介，對房屋品質(zhì)有個大概了解。
  　　2、看墻體
  　　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種：如果外墻面采用飾面磚，就主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫;清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，要注意的是清水磚墻的勾縫是否飽滿，磚是否密實(shí)。如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)貫穿性的裂縫，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)有問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定。
  　　磚混砌體結(jié)構(gòu)外墻滲水是多層住宅的一個質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預(yù)制空心板搭接部位，因?yàn)樯虾５貐^(qū)刮東南風(fēng)較多，所以東山墻的滲水情況較為嚴(yán)重;外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實(shí)，防水性能不好而造成的;墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補(bǔ)嚴(yán)密而造成的;陽臺滲水，陽臺挑梁板出現(xiàn)倒坡泛水等?？捶繒r應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點(diǎn)。建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因?yàn)橘N面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標(biāo)志。
  　　3、看樓地面
  　　樓地面包括兩層含義：一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先確定是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫。產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻;二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大。
  　　中高層、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強(qiáng)度等級用肉眼是觀察不出來的，可以看質(zhì)量檢驗(yàn)報告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手就可以把凸出的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方。
  　　廚房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預(yù)制板，這是根據(jù)它們的特殊防水要求來做的。對于廚房和衛(wèi)生間的地坪可以進(jìn)行閉水試驗(yàn)：灌水20至30毫米，保持24小時，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。
  　　底層的室內(nèi)地面一般比室外地坪要高45厘米，也就是三級臺階，也有高60厘米至90厘米的，要仔細(xì)檢查其防潮設(shè)計和措施。
  　　按規(guī)定，可售空間層高不能低于2.8米，需要請專業(yè)驗(yàn)房師前來檢測樓板厚度，防止開發(fā)商偷工減料影響質(zhì)量。
  　　4、看屋面
  　民用住宅的屋頂大多數(shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂**主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于頂層的住戶，屋面就是一個很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預(yù)制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料;還有剛性防水，如用細(xì)石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施各有優(yōu)點(diǎn)和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困擾設(shè)計、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量，目前我們許多建筑工人是剛放下鋤頭又拿起泥刀，施工粗糙，不注意細(xì)節(jié)，常常造成連接處滲水，因此購買頂樓的消費(fèi)者一定要關(guān)注樓面質(zhì)量，否則后患無窮。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設(shè)置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動和散熱。

  查看全文↓ 2018-08-28 19:24:00
• 143****5325

  一是雨天看。經(jīng)雨水淋后的房屋、哪里漏雨、滲水,一覽無余。 二是看墻角。墻面的平整光滑與否是顯而易見的,要看**容易出問題的墻角是否平整、有無龜裂、滲水。 三是看做工。裝潢的質(zhì)量主要表現(xiàn)在每個接點(diǎn)、窗沿、墻角、天花板等等,要看做工是否精細(xì),這些皆是購房時討價還價的籌碼。
  四是看窗外。要把窗戶打開,看窗外通風(fēng)、采風(fēng)、排氣是否有障礙物。 五是看樓梯。如系高層建筑,在看電梯的同時,要注意看樓梯(安全梯)是否暢通無阻。要知道如發(fā)生大火,樓梯是唯一的逃生之路。

  查看全文↓ 2018-08-28 19:23:28

相關(guān)問題

• 問 ??怎樣識別商品房施工質(zhì)量好壞
  答

  基礎(chǔ)的形式是多種多樣的，例如大家看到**多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)就可以了，當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎(chǔ)。高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎(chǔ)來建成的。基礎(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時都有相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)理報告和竣工驗(yàn)收報告，通過這些報告資料我們就可以驗(yàn)證該房屋的主體質(zhì)量情況和它的安全性能。相反如果開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)無法給我們提供這方面的資料，那么我們就有理由懷疑該住宅的可靠性。　二、墻體鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應(yīng)該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚墻的溝縫是否飽滿，磚是否密實(shí)。在觀察外墻時還有很重要的一點(diǎn)要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定。三、樓地面樓地面包括兩層含義：一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先我們要確定這樓板是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，我們要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫，它產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻；二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大。中高層、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，我們主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強(qiáng)度等級用肉眼是觀察不出來的，我們可以看質(zhì)量檢驗(yàn)報告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手可以把凸的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方。四、屋面在我們的民用住宅中屋頂?shù)男问酱蠖鄶?shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂**主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預(yù)制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料：還有剛性防水，如用細(xì)石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施都有各自的優(yōu)點(diǎn)和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困繞設(shè)計、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但筆者認(rèn)為屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設(shè)置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動利散熱。五、樓梯在住宅建筑中樓梯多為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它是房屋結(jié)構(gòu)中較為復(fù)雜的部分，也是體現(xiàn)設(shè)計和施工單位水平的一個標(biāo)志。首先我們應(yīng)觀察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有沒有高低不平或下滑的感覺，腳踏在上面是否覺得太窄，每上一步是否覺得踏步過高，樓梯的進(jìn)口高度是否過低，樓梯的扶手是否牢固。

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• 問 ??怎樣識別商品房施工質(zhì)量好壞？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  一、商品房質(zhì)量糾紛的類型 廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤造成的。 為了保護(hù)購房人利益，國家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國家相關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后才能交付使用；商品房交付使用時，開發(fā)商應(yīng)向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔(dān)商品房保修及維修責(zé)任。雖然國家在商品房質(zhì)量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國家驗(yàn)收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況，購房人應(yīng)當(dāng)了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實(shí)際問題。 1、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。 商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應(yīng)通過驗(yàn)收。但現(xiàn)實(shí)中確定有主體不合格的房子驗(yàn)收為合格并交付使用的情況。此時開發(fā)商不僅是違反合同責(zé)任的問題了，而是要承擔(dān)產(chǎn)品擔(dān)缺陷責(zé)任。購房人如果認(rèn)為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

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• 問 雨季是否影響施工質(zhì)量？
  答

  大多數(shù)人認(rèn)為貴陽雨季裝修不好，其實(shí)裝修質(zhì)量不是靠季節(jié)來決定的，決定因素是管理、工藝以及裝飾公司的信譽(yù)。

• 問 裝修工人施工完工怎么檢查施工質(zhì)量？
  答

  1)管道的安裝也要做到橫平豎直，管道內(nèi)暢通無阻，各類閥門的安裝位置合理、便于日后維護(hù)及更換。 2)如做暗管的話，完工后先通水、加壓，檢查所有接頭、閥門和各連接點(diǎn)是否有滲水、漏水現(xiàn)象，檢查無誤后才能縫掉。 3)潔具需在吊頂結(jié)束后再安裝（如需吊頂?shù)脑?，浴缸、坐廁、水箱、臉盆等的給排水管安裝要合理，要通水、加壓后仔細(xì)檢查是否有漏水現(xiàn)象，如草率的話，一旦發(fā)生漏水（一般都會直接影響到樓下鄰居)，后果不堪設(shè)想（等于重新裝修一次)。 4)其它用具如：鏡箱、紙缸、皂缸、口杯架、毛巾桿、浴簾桿、浴缸拉手等必須安裝牢固（最好用膨脹螺栓)、無松動現(xiàn)象，位置及高度適宜，鍍膜光潔無損、無污染，另外，水龍頭的遮罩要緊貼墻面，不能留有任何縫隙。 電線（電話線、有線電視線)及電氣安裝 1)暗線應(yīng)鋪設(shè)在護(hù)套管中，最好采用PVC阻燃管或金屬管，導(dǎo)線的接頭應(yīng)設(shè)在接線盒內(nèi)（萬萬不可簡單地用包布一包，就直接埋在墻里)。 2)視不同用途采用不同規(guī)格、類型的導(dǎo)線，電話線應(yīng)采用專用護(hù)套線（電信公司有售，不可用常規(guī)電線代替)，有線電視線采用75歐姆的銅軸屏蔽電纜線，照明用線應(yīng)采用截面為1.5平方米的線、空調(diào)用線起碼在2.5平方米以上、如某個房間有許多大功率的家用電器，最好用4平方米以上的線引入。 3)電源線、電話線和有線電視線不能穿在同一個護(hù)套管內(nèi)。應(yīng)采用安全型暗裝插座、暗裝開關(guān)，最好再加裝個漏電保護(hù)器。各類接線盒內(nèi)的線頭要預(yù)留15厘米以上，在封墻前應(yīng)仔細(xì)通電檢查，電話線、有線電視線可用萬用表檢查。 4)大型吊燈、吊扇的掛勾最好用大于8mm的鋼筋制成，預(yù)埋在頂棚中，安裝要牢固，距離要地面不能小于2.3米。 5)壁燈、輕型吊燈應(yīng)用膨脹螺栓固定。吊燈的著力點(diǎn)應(yīng)在吊桿或吊鏈上，切不可讓電源線去承受吊燈的重力。 6)脫排油煙機(jī)應(yīng)按照說明書安裝牢固，高度、傾角應(yīng)符合廠商的標(biāo)準(zhǔn)，切不可圖方便、或美觀而隨意更改。在排線及安裝設(shè)備時，應(yīng)時常在旁監(jiān)督檢查，一旦埋進(jìn)墻內(nèi)或頂棚中就很難查了，尤其是多聯(lián)開關(guān)，一定要檢查其是否有效，如有不符合要求的地方，一定要責(zé)令施工方整改。

• 問 ??豐臺從房本上怎樣識別商品房
  答

  事項名稱：商品房預(yù)售許可初審 一、事項類別：行政許可 二、設(shè)定依據(jù)：1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 2、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府令209號） 3、《關(guān)于商品房預(yù)售許可轉(zhuǎn)由區(qū)縣受理、初審的通知》（京建交[2009]673號） 三、審批對象：具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。 四、申請條件：開發(fā)企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照具有開發(fā)資質(zhì)證書、已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國有土地使用權(quán)證、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證、開戶銀行出具的投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%的證明 五、實(shí)施機(jī)關(guān)：豐臺房管局 六、 辦理方式：網(wǎng)上填報申請信息，現(xiàn)場提交紙質(zhì)材料。

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