開(kāi)發(fā)商違約時(shí)違約金怎么算?如何索賠?

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• 143****2614

  看購(gòu)房合同的約定。
  有些是按戶一次性給的。
  也有按照房款的百分比約定交房之日按天計(jì)算。

  查看全文↓ 2018-08-23 11:21:47
• 134****1744

  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定除外?！?br/>由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者就賠償損失等違約責(zé)任。如果購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商，經(jīng)催告3個(gè)月后仍未能交付的，購(gòu)房者可以單方解除購(gòu)房合同并要求賠償損失。如果購(gòu)房者沒(méi)有催告，那么自合同約定的交房之日起一年內(nèi)沒(méi)能交房，購(gòu)房者也有權(quán)單方解除合同并要求承擔(dān)損失。
  逾期交付違約金的計(jì)算方法
  首先，有約定的從約定。一般購(gòu)房合同中都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期違約金的數(shù)額計(jì)算方法和支付條件作出約定。如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。這里需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則已付房?jī)r(jià)款包括**和貸款兩部分，而不是僅指**。
  其次，無(wú)約定的按法定。合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定違約金的數(shù)額。參照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布，或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金底于造成損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約數(shù)額。這里需要注意的是，開(kāi)發(fā)商違約不能以消費(fèi)者沒(méi)有損失來(lái)免責(zé)。
  綜上我們可以看出，開(kāi)發(fā)商如果不是因?yàn)椴豢煽沽蛘呒s定的可以免責(zé)的事項(xiàng)出現(xiàn)逾期交房，是需要負(fù)法律責(zé)任的。購(gòu)房者可以依據(jù)約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有約定的，在催告三個(gè)月后可以依法解除購(gòu)房合同。沒(méi)有催告的，自約定的交付日起一年后沒(méi)交房，也可以解除合同。違約金的數(shù)額有約定的從約定，沒(méi)有約定的，按照有關(guān)部門公布或評(píng)估的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

  查看全文↓ 2018-08-23 11:21:37
• 149****8869

  　簡(jiǎn)單而言：看購(gòu)房合同的約定。有些是按戶一次性給的，也有按照房款的百分比約定交房之日按天計(jì)算。
  《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
  （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
  （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
  （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
  合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  開(kāi)發(fā)商因自身原因逾期交房后違約金的計(jì)算，合同有約定的從約定，合同沒(méi)約定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  查看全文↓ 2018-08-23 11:21:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商違約怎么賠償?開(kāi)發(fā)商違約時(shí)違約金怎么算?
  答

  可以要求其返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失（給你造成的實(shí)際損失及可得利益損失），并額外要求其承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償。**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商違約怎么賠償?開(kāi)發(fā)商違約時(shí)的違約金該怎么去算?
  答

  你好：房屋買賣合同中明確寫(xiě)明具體交房時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商延期交房，開(kāi)發(fā)商必須支付延期交房違約金，具體如何計(jì)算在房屋買賣合同中會(huì)有寫(xiě)明的，你可以看看合同的這項(xiàng)內(nèi)容。至于這個(gè)違約費(fèi)用，你可以要求開(kāi)發(fā)商在你你交付尾款時(shí)一并扣除，這是可以的，畢竟開(kāi)發(fā)商違約在前，必須要支付違約金。若開(kāi)發(fā)商不同意，那你就明確告訴開(kāi)發(fā)商，尾款我是會(huì)支付的，但是你延期交付必須支付我違約金，具體多少可以按照合同執(zhí)行。若開(kāi)發(fā)商不配合，那你也不用配合他，可以暫時(shí)不收房，你什么時(shí)候付我違約金，我什么時(shí)候來(lái)收房。另外，你可以找個(gè)專業(yè)的人士，去驗(yàn)收下你的房子，看看房屋質(zhì)量是否有問(wèn)題，一般可以從以下幾點(diǎn)入手：1、房屋竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收手續(xù)是否完備；2、房屋結(jié)構(gòu)安全及使用功能是否完善，是否有嚴(yán)重的滲漏問(wèn)題；如果房屋有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，可以找開(kāi)發(fā)商，拒絕收房。當(dāng)然了，一些小的質(zhì)量通病是在所難免的，可以不用借題發(fā)揮。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商違約交房違約金怎么算?
  答

  買房子需要們睜大眼睛觀察選擇，買新房對(duì)很多人來(lái)說(shuō)都是件很高興的事情，左盼右盼終于到了交房的時(shí)候了，心情往往都比較激動(dòng)，在這里要提醒大家，在交房的時(shí)候千萬(wàn)不要過(guò)分高興而忽略了一些延期交房違約金怎么算？接下來(lái)們來(lái)分析下：延期交房違約金計(jì)算方法逾期交房違約金一般是按日計(jì)算的，開(kāi)發(fā)商每逾期一日并產(chǎn)生一日的違約金，違約越久，違約金總數(shù)會(huì)越多。在訴訟時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)援引《民法通則》、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，以違約金過(guò)高為由要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金數(shù)額。按照《合同法》以及**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！　《?、開(kāi)發(fā)商延期交房要分情況處理（一）正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開(kāi)發(fā)商按合同承擔(dān)延期交付房屋的違約責(zé)任，這里提醒業(yè)主，如合同約定的違約金不能彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失（以房屋的正常市場(chǎng)租金作為參照），可以要求開(kāi)發(fā)商賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失。（二）非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開(kāi)發(fā)商負(fù)債已經(jīng)超過(guò)其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護(hù)業(yè)主的利益。由于施工進(jìn)度的原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商不能按期交房，合同約定延期交房的，違約方每日應(yīng)支付購(gòu)房人已付房款萬(wàn)分之三的違約金，這對(duì)于一次性付款的業(yè)主來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照已付房款計(jì)算違約金；對(duì)于采用銀行按揭方式的業(yè)主來(lái)說(shuō)，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)支付了**低20%的**款，其余部分由按揭銀行支付給開(kāi)發(fā)商，業(yè)主自貸款發(fā)放之日起開(kāi)始還款并付息（一般按揭款在購(gòu)房合同簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)發(fā)放），那么，問(wèn)題是：按揭方式購(gòu)房的違約金的計(jì)算基數(shù)是如何確定的？哪位業(yè)主有比較權(quán)威的答案？。補(bǔ)充：合同約定延期交房的，違約方每日應(yīng)支付購(gòu)房人已付房款萬(wàn)分之三的違約金！合同違約金的計(jì)算方法：1.法律規(guī)定國(guó)《合同法》一百一十四條二款規(guī)定：“約定的違約金低于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！薄逗贤ā吩谫x予當(dāng)事人以約定違約金自由的同時(shí)，又規(guī)定了當(dāng)事人得就違約金數(shù)額主張調(diào)整。實(shí)踐中當(dāng)事人以約定的違約金“過(guò)高”為由，請(qǐng)求法院加以調(diào)整的情形時(shí)有發(fā)生。2.調(diào)整方式1、以實(shí)際損失調(diào)整違約金；2、以遲延給付一年的賠償額不超過(guò)欠付的本金為限予以調(diào)整；3、參照**高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計(jì)算違約金；4、參照**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第16條，即“以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?、將過(guò)高的違約金數(shù)額減少到損失的2倍額度；6、以“不超過(guò)合同未履行部分的總值為限”酌情予以調(diào)整；7、不采用固定比例或上限的調(diào)整方法，完全由法官根據(jù)不同案件進(jìn)行自由裁量。以上就是關(guān)于交房延期交房違約金怎么算的一些分享！一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)延期交房，那這樣的話就要注意下了。對(duì)有些用戶是耽誤了，不過(guò)這個(gè)沒(méi)有什么關(guān)系，延期交房開(kāi)發(fā)商必須有個(gè)交代，就要通過(guò)以上文章來(lái)學(xué)習(xí)，要以當(dāng)?shù)氐男畔闇?zhǔn)。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商違約交房違約金怎么算？開(kāi)發(fā)商違約交房違約金一般是多少？
  答

  延期交房的違約金從交房到期日次日開(kāi)始計(jì)算，2個(gè)月內(nèi)繳納，2個(gè)月外，購(gòu)房者有權(quán)退房，要求更多的違約金?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條　當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條　商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。具體的賠償金額應(yīng)該按照雙方簽訂的購(gòu)房合同為準(zhǔn)。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商違約怎么賠償?開(kāi)發(fā)商違約時(shí)的違約金是多少錢?
  答

  逾期交房違約金一般在1%-1‰之間約定;違約金按房?jī)r(jià)款的總額計(jì)算;消費(fèi)者沒(méi)有損失不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)理由。約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開(kāi)發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任;如果對(duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒(méi)有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購(gòu)?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來(lái)確定;如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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