??我想咨詢一下二手房買賣的程序，誰(shuí)能給說(shuō)下？

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• 132****4422

  二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過(guò)交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過(guò)戶登記的過(guò)程。
  二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過(guò)買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過(guò)程。
  二手房買賣具體辦理流程：購(gòu)房資格核驗(yàn)（住宅類）——網(wǎng)簽合同——地稅部門核定契稅——房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。
  

  查看全文↓ 2018-08-05 11:36:50
• 136****7419

  一、買賣雙方經(jīng)中介撮合達(dá)成交易意向
  對(duì)于買賣雙方：要選擇“證照齊全”、誠(chéng)信規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，證照包括工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案。
  對(duì)于賣方：可以在多家中介機(jī)構(gòu)放盤。放盤時(shí)，要謹(jǐn)慎看好委托書中各項(xiàng)條款是否合理。如果選擇了中介幫忙保管鑰匙，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具鑰匙收據(jù)（機(jī)構(gòu)蓋章），還可以要求中介每次帶客看房的具體時(shí)間，以防房屋或財(cái)務(wù)受損時(shí)能確認(rèn)責(zé)任。
  對(duì)于買方：要先了解清楚限貸限購(gòu)的政策。
  二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查
  產(chǎn)權(quán)調(diào)查也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“查冊(cè)”，即查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
  三、簽合同交定金
  1、定金
  （1）定金一般交給業(yè)主，不可退，金額一般為房?jī)r(jià)的1％－10％。
  （2）如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管
  （3）如簽約后樓價(jià)行情上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本
  2、簽合同
  （1）應(yīng)中介和買賣3方都在場(chǎng)。
  （2）如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
  （3）如果房屋有租約，應(yīng)該與租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。
  （4）如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。此外，合約中需注意明確各項(xiàng)的付款方式和條件、過(guò)戶時(shí)間、交易稅費(fèi)的承擔(dān)方式及可能出現(xiàn)的違約情況。
  四、評(píng)估
  除了找銀行評(píng)估，其實(shí)買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后，去尋找按揭公司。然后按揭公司會(huì)安排人過(guò)來(lái)評(píng)估，評(píng)估出來(lái)了之后做按揭。
  五、賣家贖契、涂銷和遞件
  贖契是業(yè)主方的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主房貸沒(méi)有還完的情況。
  其中贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的**款來(lái)付清剩余貸款、轉(zhuǎn)按揭、向銀行申請(qǐng)抵押貸款來(lái)還清剩余房貸。
  （這里建議買家不要拿現(xiàn)金直接給賣方贖契。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買家會(huì)冒很大的風(fēng)險(xiǎn)。）
  涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產(chǎn)抵押登記，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。涂銷和遞件**好同時(shí)申請(qǐng)，可節(jié)約時(shí)間。
  六、簽署申請(qǐng)貸款合同、辦理按揭
  （1）去銀行做貸款申請(qǐng)，需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。
  （2）如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。
  （3）為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
  七、付首期及資金托管
  一般情況下，按合同約定遞件成功后，業(yè)主就會(huì)要求交首期款了，目前房管局建議**好使用銀行資金托管（不過(guò)不是強(qiáng)制要求，買賣雙方可協(xié)商而定）。
  八、交房
  交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。

  查看全文↓ 2018-08-05 11:36:23
• 133****4587

  (1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  (4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  (5)、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  (6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2018-08-05 11:35:51
• 157****0726

  1、交易咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，賣方準(zhǔn)備好身份證、房產(chǎn)證及其他證件，買方則需要初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況以及整體現(xiàn)狀。
  2、實(shí)地看房
  買賣雙方約定好一個(gè)日期，并在約定日期一同前往實(shí)地看房，買方會(huì)根據(jù)自己的需求，考察房屋的情況、周邊環(huán)境和小區(qū)狀況，并查看賣方提供的各項(xiàng)證件，從而確定購(gòu)買意向。
  3、簽訂合同
  如果買方同意購(gòu)買房屋，買賣雙方則可以簽訂買賣合同。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買方支付給賣方**款，并簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  如果買方并不想直接簽訂買賣合同，也可以繳納定金后簽訂定金協(xié)議，并約定好日期，繳納**并簽訂正式的買賣合同。
  4、申請(qǐng)貸款
  買方在與賣方簽訂了買賣合同并支付**款后，可將所購(gòu)房產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向買方提供貸款，作為買方除首期款以外的購(gòu)房款。

  查看全文↓ 2018-08-05 11:35:41
• 151****2722

  一、找房源和看房
  這個(gè)當(dāng)然是視個(gè)人的喜愛(ài)以及自身情況而定，既可以網(wǎng)上找房，也可以通過(guò)線下中介找房。無(wú)論購(gòu)房者是通過(guò)哪種方式找的房子，建議都要注重產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
  二、買賣前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核
  了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  三、查檔
  買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒(méi)有被抵押。建議各位購(gòu)房者千萬(wàn)不要輕看了這一步驟，查清產(chǎn)權(quán)問(wèn)題可是有關(guān)房子歸屬的大事。
  四、確定房屋產(chǎn)權(quán)再交定金
  1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。辦理贖樓：賣方通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，這會(huì)產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。
  2、當(dāng)賣方不再為該房還貸，則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)交、違約金和違約責(zé)任等。
  五、簽訂正式合同
  交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。簽合同前需注意，如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。
  六、買方辦理按揭貸款
  如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。
  因?yàn)橛锌赡苜J款額度達(dá)不到預(yù)期，所以買家需要做好支付更多**款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。
  七、過(guò)戶
  去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。
  在拿到房產(chǎn)證后，買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行，銀行之后會(huì)給賣方打余款，買方每月按時(shí)還貸。
  八、交房
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。
  如果二手房買賣涉及家電家具，那么**好在簽訂合同的時(shí)候約定“交房保證金”，即買方給賣方的**款要扣除家電家具金額。因?yàn)槿绻环繒r(shí)家具家電出現(xiàn)損壞或已被搬走，買方通常很難找到賣家去索賠。

  查看全文↓ 2018-08-05 11:35:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??你好，我想咨詢一下二手房買賣怎么維權(quán)
  答

  ：要求對(duì)方履行違約責(zé)任，雙倍返還定金或賠償違約金或賠償損失如果適用定金罰則高于違約金的數(shù)額，可以直接要求對(duì)方雙倍返還定金；如果雙倍定金沒(méi)有違約金數(shù)額高，則適用違約金條款，同時(shí)要求返還定金；如果適用以上兩款尚不足彌補(bǔ)買家損失，可以同時(shí)提起損失賠償。注意，適用1、2條比較容易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橘I家不用承擔(dān)損失舉證責(zé)任，而同時(shí)主張損害賠償?shù)?，買家需要進(jìn)一步舉證其損失情況，這對(duì)于買家來(lái)說(shuō)有一定的難度（這種情況下，買家可以選擇要求買家繼續(xù)履行合同配合其辦理過(guò)戶登記）第二：買家可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任同時(shí)要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，甚至賠償損失，這種情況下要區(qū)分具體情況，尤其是賣家的具體違約情形，定金和繼續(xù)履行合同可以并用從《擔(dān)保法》89條和《合同法》115條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)法律規(guī)定的定金的性質(zhì)是違約定金，當(dāng)事人我國(guó)立法采納的法定的定金形式顯然是違約定金，并沒(méi)有給予一方在放棄定金或雙倍返還定金的條件下單方解除合同的權(quán)利。違約定金設(shè)立的目的主要是為了防止一方違約，督促雙方履行。此種定金在實(shí)踐中運(yùn)用得**為廣泛。從我國(guó)現(xiàn)行立法的規(guī)定來(lái)看，主要規(guī)定了違約定金，即在一方違約以后，如按定金罰則接受了制裁，違約當(dāng)事人仍負(fù)有繼續(xù)履行合同的義務(wù)，而不因承擔(dān)定金罰則而使合同解除。1、違約金和繼續(xù)履行的并用由于我國(guó)《合同法》確立的違約金制度性質(zhì)上主要是賠償性的，而且賠償是全面的、充分的，在根本違約時(shí)，通過(guò)違約金制度的適用，違約相對(duì)方的損失可以得到有效、充分的補(bǔ)償，因此，一般而言，違約金和實(shí)際履行不能并用。但是，對(duì)遲延履行的違約行為，根據(jù)我國(guó)《合同法》第114條第3款之規(guī)定，違約金與實(shí)際履行是可以并用的。另外，在部分違約時(shí)，違約金和實(shí)際履行亦可以并用，此時(shí)，違約相對(duì)方可以在主張繼續(xù)履行時(shí)，根據(jù)違約方實(shí)際違約程度主張違約金。3、 損害賠償和繼續(xù)履行的并用《合同法》第112條規(guī)定，上述規(guī)定至少包涵在出現(xiàn)違約狀態(tài)時(shí)以下兩點(diǎn)立法導(dǎo)向。1．實(shí)際履行是應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)的履行方式。因?yàn)閷?shí)際履行能夠使違約相對(duì)人獲得原合同規(guī)定的利益，并能防止違約方通過(guò)違約從事投機(jī)，獲取不正當(dāng)利益；從舉證責(zé)任來(lái)看，違約相對(duì)方主張實(shí)際履行的方式可避免承擔(dān)對(duì)違約損失的舉證責(zé)任；實(shí)踐中，一些損失是很難予以確定的，違約相對(duì)人在舉證上存在事實(shí)上的難度。2．實(shí)際履行后，對(duì)違約相對(duì)人的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)按照全面賠償?shù)脑瓌t，實(shí)現(xiàn)合同訂立時(shí)的預(yù)期利益。也就是說(shuō)，實(shí)際履行后，可以并用賠償損失。除非違約方已經(jīng)賠償了違約相對(duì)方在合同正常履行狀態(tài)下所應(yīng)當(dāng)獲得的全部利益，且違約相對(duì)方不宜主張要求實(shí)際履行，損害賠償和實(shí)際履行是可以并用的。綜上，在賣方主動(dòng)選擇違約導(dǎo)致買方購(gòu)買房產(chǎn)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)等情況下，買方并不是無(wú)計(jì)可施，如果結(jié)合專題一中資金監(jiān)管的運(yùn)用，在合同中約定定金、違約金，該約定的數(shù)額足以約束到賣方，如果約定的違約金的數(shù)額恰好與賣方違約導(dǎo)致買方的損失相當(dāng)，買方在訴訟當(dāng)中的舉證責(zé)任很輕，有利于買方維權(quán)，如果在賣方違約的情況下，買方可以結(jié)合定金、違約金、損害賠償和合同繼續(xù)履行等違約責(zé)任的綜合使用，達(dá)到維權(quán)的**大效果，往往，在買方做好上述充分準(zhǔn)備的情況下，即使房?jī)r(jià)上漲厲害，賣方也不敢、不想貿(mào)然主動(dòng)違約，否則房屋上漲的部分有可能不足以賠償賣方的損失。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??舊房改造程序誰(shuí)能給說(shuō)一下？
  答

  舊房改造裝修的注意事項(xiàng)是什么？1、在新管道和舊管道對(duì)接前，要檢查舊管道是否暢通，這時(shí)候清理干凈會(huì)避免日后出現(xiàn)的一些麻煩。廚房衛(wèi)生間墻磚拆除，表面找平很重要。廚房衛(wèi)生間墻面的找平工作往往是業(yè)主容易忽略的環(huán)節(jié)。墻面施工是特別需要注意的一點(diǎn)。老墻面在翻新前要做墻面的基層處理，盡量鏟除原始?jí)γ?，通過(guò)重新找補(bǔ)和基層處理，再刷乳膠漆才能保證新墻面的牢固。2、舊房中一般原有的水管線路布局都不太合理，也存在局部被腐蝕的現(xiàn)象，所以裝修師傅需要對(duì)水路進(jìn)行徹底檢查。如果原有的管線是已被淘汰的鍍鋅管，在施工中需要將其全部更換為銅管、鋁塑復(fù)合管或PP－R管。3、砸墻磚及地面磚時(shí)，避免碎片堵塞下水道，只有表層厚度達(dá)到4毫米的實(shí)木地板、實(shí)木復(fù)合板和竹地板才能進(jìn)行翻新。此外，局部翻新還會(huì)造成地板間的新舊差異，因此消費(fèi)者不能盲目對(duì)地板進(jìn)行翻新。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??誰(shuí)能給說(shuō)下二手房全款要網(wǎng)簽嗎？
  答

  首先，什么是網(wǎng)簽？顧名思義，就是網(wǎng)上簽約，之后信息會(huì)公布在網(wǎng)上，有關(guān)部門會(huì)提供一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。這其中涉及2個(gè)概念：網(wǎng)簽價(jià)、合同價(jià)TIPS：一些買房人會(huì)通過(guò)做低網(wǎng)簽價(jià)的方式來(lái)少交稅，這是需要雙方協(xié)商的，但是，絕對(duì)不能低于交易中心的評(píng)估價(jià)。鄭重提醒，這種行為是不合法的，一旦買家根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)付款，會(huì)造成賣家損失。網(wǎng)簽有什么好處？**大好處就是避免一房二賣，不過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)保護(hù)期是3個(gè)月，期限一過(guò)賣家可以再次簽約，所以，盡量在3個(gè)月內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。其次，網(wǎng)簽后房東資質(zhì)經(jīng)過(guò)核實(shí)會(huì)更加可信。網(wǎng)簽有利于政府對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控。TIPS：網(wǎng)簽約定與合同約定不一致，一般以對(duì)外公示的網(wǎng)簽為準(zhǔn)。網(wǎng)簽流程:在確定了買房意向之后，經(jīng)過(guò)買賣雙方的平等協(xié)商，買方和賣方共同將正式的合同條款輸入合同備案軟件，進(jìn)行網(wǎng)上備案。買方和賣方簽訂的二手房買賣合同備案成功后，打印正式的(電子)合同，買方和賣方履行簽字手續(xù)，打印的份數(shù)依據(jù)付款方式確定(一次性付款需打印5份，按揭貸款需打印6份)。網(wǎng)簽注意事項(xiàng)：1、采用房管局統(tǒng)一印制的二手房買賣合同，并按照所列條款逐一填寫。2、如需要修改合同，買賣雙方可以先在買賣合同樣張確認(rèn)無(wú)誤后再打印正式合同，電子合同的核心內(nèi)容(買賣雙方姓名、身份證、購(gòu)房?jī)r(jià)格、付款方式、補(bǔ)充條款）都可以進(jìn)行修改。（房屋地址、面積、產(chǎn)證編號(hào)則為系統(tǒng)自動(dòng)生成無(wú)法修改）。如果需要修改核心信息，則需要在合同備案軟件上“申請(qǐng)變更合同”，重新進(jìn)行簽約。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??誰(shuí)能給說(shuō)下如何交二手房交易稅？
  答

  1、契稅(買方支付)根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購(gòu)房都是3%，不分面積。2、營(yíng)業(yè)稅(買方支付)此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。個(gè)人購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的普通住宅對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，具體如下：房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納總房?jī)r(jià)的5.6%；房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%；房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140㎡以下的免交。3、個(gè)稅(買方支付)核定征收方式：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(或1.5%、3%)，我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。4、印花稅(買賣雙方各0.05%)印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。二級(jí)轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。5、土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。6、登記費(fèi)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。8、傭金成交價(jià)*3%，交易雙方各付一半。9、貼花：5元/套如果購(gòu)房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：10、評(píng)估費(fèi)評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。11、抵押登記費(fèi)個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元12、委托公證費(fèi)如果購(gòu)房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會(huì)產(chǎn)生如下費(fèi)用：13、贖樓擔(dān)保費(fèi)費(fèi)用計(jì)算——業(yè)主欠款×1%。期限為3個(gè)月，**低收費(fèi)2000元。14、贖樓罰息不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取15、贖樓短期借款利息一般1個(gè)月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

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• 問(wèn) ??購(gòu)買二手商品房流程誰(shuí)能給說(shuō)下？
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  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、簽訂二手房買賣合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、辦理二手房過(guò)戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。4、繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。頂泰律所聯(lián)盟二、二手房買賣如何遷入戶口買賣雙方經(jīng)過(guò)談判同意成交以后，賣方將房屋過(guò)戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是與房款支付同時(shí)進(jìn)行的。而上戶口則并不在這一過(guò)程之內(nèi)，所以常常在交易過(guò)程當(dāng)中被忽略。買二手房并在此落戶，需要在買方擁有了房產(chǎn)證后才能進(jìn)行處理。而由于辦證部門和戶籍部門不屬一個(gè)職能部門，所以房屋過(guò)戶、拿到房產(chǎn)證并不意味著戶口就跟著遷過(guò)來(lái)了。再者，派出所不會(huì)在房屋交易之后主動(dòng)找上門來(lái)要求遷戶口?！耙虼?，如果雙方都不留意的話，戶口問(wèn)題自然不會(huì)解決，很多有關(guān)戶口的房屋買賣糾紛就是因?yàn)檫@個(gè)原因產(chǎn)生的。”建議在簽訂二手房買賣合同時(shí)，可以在“附加條款”中注明戶口問(wèn)題。買方在購(gòu)買二手房時(shí)，首先可以要求賣方一起先到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況。其次，**好讓賣方出示戶口本，并留存復(fù)印件。通過(guò)審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。在房子交易以前，**好就戶口問(wèn)題約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。“買方可以要求在合同里注明，在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才支付需繳納的購(gòu)房款。另外，買方必須與賣方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定，比如一旦違約賠付多少違約款項(xiàng)等等?！泵鞔_了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任。今后一旦遭遇此類糾紛，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

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