咨詢一下，宅基地過戶需要什么手續(xù)呢？

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• 133****0615

  一、我國對宅基地使用權的定義以及立法地位
  
  宅基地使用權是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權和城鎮(zhèn)宅基地使用權。農(nóng)村宅基地使用權的權利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權。城鎮(zhèn)宅基地使用權的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。
  
  由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點。因此在物權立法時，是否可以將宅基地使用權限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有土地占有使用的權利。至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因對私有房屋的宅基地取得的土地使用權，應當通過立法將其納入到土地使用權制度中進行調(diào)整。今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權，應當通過土地使用權的出讓和轉讓程序進行。
  
  關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。據(jù)此，也有一些學者認為，將來農(nóng)村宅基地使用權制度也應當納入到土地使用權制度的調(diào)整之中，從而沒有必要在法律上設立單獨的宅基地使用權制度。筆者認為，這一看法是不正確的。因為，一方面，土地使用權在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權，除了劃撥的土地以外，土地使用權的取得必須通過出讓、轉讓、出租的方式進行。這些方式在本質上都是一種等價交換的交易方式。而農(nóng)村宅基地使用權，不僅具有物權的屬性，而且在一定程度上，與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，這就決定了它不可能作為交易對象自由轉讓。另一方面，國有土地使用權和宅基地使用權在管理機構、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。例如，根據(jù)法律規(guī)定，一戶農(nóng)戶只能申請一處宅基地的使用權，而土地使用權則沒有這樣的限制。我們還應當注意到，宅基地使用權主要發(fā)生在農(nóng)村，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，在將土地使用權作為一種特定的用益物權形式在物權法中規(guī)定后，它就應當和土地使用權區(qū)別開來。因此，不能以土地使用權替代宅基地使用權。
  
  宅基地使用權具有如下特點：
  
  第一，農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者農(nóng)戶的名義申請宅基地，土地的有限性決定了集體經(jīng)濟組織以外的人員一般不能申請宅基地。所以，宅基地通常是與成員權聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的**低限度的福利。因為提供了宅基地，農(nóng)村居民享有了基本的居住條件，從而維護了農(nóng)村的穩(wěn)定。由于宅基地具有福利的性質，集體經(jīng)濟組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得，而不可能按市價購買。
  
  第二，宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現(xiàn)在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建設房屋和附屬物。由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的即長期的權利。盡管權利人對宅基地享有長期的使用權，但這種使用權不是長期不變的。如果因為國家建設需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或者居民個人的宅基地實際過多，遠遠超過了當?shù)匾?guī)定的標準，可以經(jīng)過法定程序，進行合理的調(diào)劑或重新安排。應當指出的是，由于宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
  
  第三，集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有限性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。1998年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。許多人認為應當保留這一規(guī)定。筆者認為這一規(guī)定是必要的，但應當有一些例外的規(guī)定。因為，一方面，在農(nóng)村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地，如某人分家離去之后又繼承父母的房屋，這就形成多處宅基地的情況。又如子女成家蓋房，申請了一塊宅基地，不一定分戶，這樣一戶形成兩塊宅基地。那么法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢？對此存在著兩種以上的觀點。一種觀點認為，既然現(xiàn)行法律禁止公民擁有一處以上宅基地，因此對于多出的宅基地，應當由集體收回。另一種觀點認為，公民只要是通過合法的方式取得宅基地，集體不能予以收回，否則，等于禁止對公民的房屋進行繼承和買賣。筆者認為，公民只能擁有一處宅基地，只是就申請而言的，法律上不應當禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。當然，公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費，如果宅基地長期閑置的，集體應當有權重新規(guī)劃、調(diào)整，以保證土地資源的有效利用，集體如果因規(guī)劃調(diào)整需要收回宅基地的，應當給予恰當?shù)难a償。所以，建議將立法改為“一戶只能申請一處宅基地”。
  
  宅基地依法經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的，以規(guī)劃后確定的使用權為準，公民原用的宅基地已經(jīng)依法統(tǒng)一規(guī)劃另行分配了的，不得再要求收回。宅基地經(jīng)過法定程序個別調(diào)整了的，以調(diào)整后的所有權為準。搶占、多占集體土地或他人的宅基地的，一律無效。不按審批權限或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、擴建自己的房屋時，未按規(guī)定辦理合法手續(xù)的，依法不予保護。
  
  二、我國宅基地使用權的流轉問題
  
  現(xiàn)行立法嚴格禁止宅基地使用權的抵押、出租和轉讓的做法是不完全合理的。因為法律并不禁止農(nóng)村私有房屋的轉讓，既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，則意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則。如果禁止宅基地使用權可以轉讓，權利人也會通過房屋轉讓的名義轉讓宅基地使用權。更何況，如果宅基地使用權不能轉讓，則意味著宅基地的交換價值不能實現(xiàn)，從根本上不利于保護農(nóng)民的利益。所以，從發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟出發(fā)，完全禁止宅基地使用權的轉讓是不合理的。我們必須看到，宅基地盡管是一種財產(chǎn)權利，但是具有一定的身份性質，否則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性。所以，筆者認為，宅基地只能在集體經(jīng)濟組織成員之間自由轉讓。如果限制宅基地使用權的轉讓和抵押，就會使農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉讓房屋，將會造成農(nóng)民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。因此，法律雖不允許宅基地使用權的自由轉讓和抵押，但應當允許農(nóng)村居民對宅基地長期出租，對于出租的對象，在法律上也不應當有所限制。這樣，就會在一定程度上彌補不能自由轉讓所產(chǎn)生的不利后果。
  
  宅基地使用權在轉讓給集體經(jīng)濟組織的其他成員以后，如果是按照市價轉讓的，應當向集體補交適當?shù)牡貎r。有人認為，宅基地使用權與成員權聯(lián)系在一起，帶有不定期的福利性質，公民取得宅基地支付的費用很少，如果某個人取得多處宅基地使用權，可能會損害其他成員的權利，對其他成員也不公平。這種觀點不無道理。正因為農(nóng)村宅基地使用權確與成員權有一定的聯(lián)系，所以筆者認為，轉讓房屋時，集體對轉讓房屋者要適當收取一定的宅基地費用。至于賣房后，農(nóng)村居民沒有房住怎么辦？依“一戶只能申請一處宅基地”的原則，凡已經(jīng)行使了宅基地申請權且取得了宅基地，在轉讓房屋后又無房住者，應不能再申請取得宅基地，只能依轉讓、出租的方法取得宅基地；凡未行使宅基地申請權的，即原來是依繼承、轉讓、出租的方式取得宅基地者，轉讓房屋后無房住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請宅基地，所以應給予批劃宅基地。
  

  查看全文↓ 2018-07-25 09:54:30
• 158****5522

  按照國家現(xiàn)行政策，宅基地是不允許買賣的，只能走別的渠道，辦理手續(xù)。（如果夠審批條件，可以重新審批，辦理手續(xù)等）
  

  查看全文↓ 2018-07-25 09:54:23
• 141****8190

  目前，宅基地使用證變更工作程序：
  　　審查證件→情況調(diào)查→測量尺寸→填寫報表→上報審批→發(fā)證
  　　變更基本條件：
  　　1、申請人戶口必須在本村
  　　2、申請人戶口必須是農(nóng)業(yè)戶口
  　　3、申請人及家屬必須沒有宅基地使用證
  　　需提交資料
  　　1、戶口簿原件、復印件、身份證復印件一份(A4紙)
  　　2、當?shù)毓簿峙沙鏊淖C明
  　　3、申請書一份、委托書一份
  　　4、宅基地使用權登記表
  　　5、原土地登記卡二件，原宅基地使用證原件
  　　6、更正后填寫的土地登記卡三張
  

  查看全文↓ 2018-07-25 09:54:18

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• 問 問一下宅基地蓋房子需要什么手續(xù)？
  答

  為了規(guī)范農(nóng)村建房管理，簡化農(nóng)戶辦事流程，我市出臺了《張家界市集鎮(zhèn)和村莊村（居）民建房管理辦法》（張政辦發(fā)[2017]19號），明確了建房審批程序。管理辦法中第十九條明確了村（居）民建房按照下列程序辦理：（一）提出申請。由村（居）民向村（居）民委員會提出建房申請。建房申請報告中需說明建房理由、現(xiàn)有家庭成員、申請建房人口、住房情況、位置、面積等情況。（二）村組初審。村（居）民委員會按照本辦法的規(guī)定，組織村（居）組干部討論，并將結果張榜公示5日，公示期滿且無異議后，由申請人填寫《農(nóng)村個人建房申請表》，由村（居）民委員會簽署意見并蓋章上報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。（三）現(xiàn)場踏勘。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民中心設置農(nóng)村建房服務窗口，受理村（居）民建房申請資料，對資料齊全的，應當在3個工作日內(nèi)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃國土建設和環(huán)保管理站相關人員實地踏勘，并由經(jīng)辦人員繪制建房定位圖，簽署意見。（四）審核審批。根據(jù)申報材料及現(xiàn)場踏勘情況，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭組織受相關部門委托的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃國土建設和環(huán)保管理站在法律規(guī)定的時限內(nèi)作出行政許可或者不予許可的決定。（五）張榜公布。村（居）民建房經(jīng)批準后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將審批結果通知申請人及所屬村（居）民委員會，村（居）民委員會應當在接到通知之日起1日內(nèi)，將審批結果張榜公布，公布期限為5日。

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• 問 農(nóng)村宅基地過戶手續(xù)有哪些? 農(nóng)村宅基地過戶需要什么條件
  答

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。不存在過戶，就是縣政府批準。把家庭延續(xù)區(qū)別開

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• 問 原宅基地建房需要什么手續(xù)?
  答

  農(nóng)村自建房的**新申請手續(xù)是很多農(nóng)村村民都很關注的問題。那么，農(nóng)村自建房的**新申請手續(xù)有哪些？在農(nóng)村，自建房屋有哪些申請流程？農(nóng)民建房應當遵循的原則有哪些？農(nóng)村居民申請宅基地的條件是什么？農(nóng)村居民如何申請辦理宅基地及建房手續(xù)(一)農(nóng)村居民申請宅基地的條件農(nóng)村居民申請宅基地必須符合下列條件：一是農(nóng)村居民年齡必須年滿十八周歲且符合分家條件;二是農(nóng)村居民建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃及村鎮(zhèn)建設規(guī)劃;三是農(nóng)村居民建房限額標準，使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地的限額面積為180平方米，使用農(nóng)用地的限額面積為140平方米;四是農(nóng)村居民建房必須“一戶一基”;五是農(nóng)村村民在出租，出賣原有的宅基地再申請宅基地的不予批準;六是嚴禁非農(nóng)戶和其他人員在本村購買宅基地。(二)農(nóng)民建房應當遵循的原則農(nóng)村居民建房應當使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，能夠利用劣地的不得占用好地，能夠占用荒地的不得占用耕地，使用國有土地的必須辦理出讓手續(xù)。(三)農(nóng)民建房申請宅基地的審批程序新1、農(nóng)村村民建住宅，首先向集體經(jīng)濟組織提出申請;2、村集體經(jīng)濟組織對申請建房戶在醒目的地方進行張榜公示(15個工作日以上);3、國土資源管理所及鎮(zhèn)社會事務辦公室到實地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃等進行初審;4、公布期滿無異議后，將符合“一戶一基”條件的用地戶按規(guī)定報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報縣人民政府審批(占用農(nóng)用地的按規(guī)定報市政府辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù))。5、宅基地批準后，國土資源所及鎮(zhèn)社會事務辦公室到實地批放宅基地，并發(fā)放選址意見書，規(guī)劃許可證，施工許可證(“一書兩證”)。6、村民住宅建成后，國土資源所到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發(fā)集體土地使用證書。7、村民憑土地使用證及規(guī)劃許可證申請辦理房屋所有權證

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• 問 請問購買宅基地需要什么手續(xù)？
  答

  宅基地買賣行為違法，宅基地上的房產(chǎn)，符合如下情形，可以轉讓2、宅基地使用權的轉讓[1]必須同時具備以下條件：　?。?）轉讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）　?。?）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉讓；　?。?）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；　　（4）轉讓行為征得集體組織同意；　　（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

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• 問 ??問下購買宅基地需要什么手續(xù)？
  答

  宅基地買賣行為違法，宅基地上的房產(chǎn)，符合如下情形，可以轉讓宅基地使用權的轉讓[1]必須同時具備以下條件：　　（1）轉讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）　?。?）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉讓；　　（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；　?。?）轉讓行為征得集體組織同意；　?。?）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

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