房屋增值稅怎么算

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• 158****5403

  一、什么是增值稅：
  增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。
  二、一般情況：
  增值稅的稅率為5.6%，決定“增值稅”多少有兩個關(guān)鍵條件：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。
  1、 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；
  2、 個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額5.6%征收增值稅；
  3、 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
  其中，增值稅的稅率，為“網(wǎng)簽價”的5.6%。
  三、特殊情況：值得注意的是，以上僅針對住宅，對所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都按差額征收營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2018-07-20 00:36:03
• 132****2938

  土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
  土地增值稅采用四級超率累進稅率。其中，**低稅率為30％，**高稅率為60％，
  增值額與扣除項目金額的比例不超過50％的部分,稅率30%;超過50％～100％的部分稅率40%；超過100％～200％的部分稅率50%；超過200％的部分60%
  計稅依據(jù)
  土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
  土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內(nèi)含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。
  收入額的確定
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
  扣除項目及其金額
  舊房及建筑物的評估價格
  稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。其中：
  “舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
  對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。
  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅時所發(fā)生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
  出售舊房及建筑物（二手房），首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是：
  1．計算評估價格。其公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。
  2．匯集扣除項目金額
  3．計算增值率
  4．依據(jù)增值率確定適用稅率
  5．依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
  應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
  速算扣除數(shù)：30%檔是0，40%檔是5%，50%檔是15%，60%檔是35% 。
  《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下?！?/span>

  查看全文↓ 2018-07-20 00:35:55
• 151****7396

  增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;
  
  附加稅=增值稅x 稅率。
  
  
  
  拓展資料：
  
  1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;
  
  2、出租房產(chǎn)時，計征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅;
  
  3、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入;
  
  4、個人轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產(chǎn)原值;
  
  5、個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入扣除增值稅，個人轉(zhuǎn)租房屋的，在計算轉(zhuǎn)租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;
  
  6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。

  查看全文↓ 2018-07-20 00:35:43
• 137****9212

  轉(zhuǎn)讓房屋的增值稅稅率5%，應(yīng)交增值稅=交易總價÷（1+5%）×5%
  財稅2016第36號文件附件三：五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
  個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

  查看全文↓ 2018-07-20 00:35:34
• 142****6282

  土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅采用四級超率累進稅率。
  
  其中，**低稅率為30％，**高稅率為60％，增值額與扣除項目金額的比例不超過50％的部分,稅率30%;超過50％～100％的部分稅率40%；超過100％～200％的部分稅率50%；超過200％的部分60%。
  
  出售舊房及建筑物（二手房），首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是：
  
  1．計算評估價格。其公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。2．匯集扣除項目金額3．計算增值率4．依據(jù)增值率確定適用稅率5．依據(jù)適用稅率計算
  
  應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。速算扣除數(shù)：30%檔是0，40%檔是5%，50%檔是15%，60%檔是35%

  查看全文↓ 2018-07-20 00:35:25

相關(guān)問題

• 問 ??什么是房屋增值稅?住宅增值稅怎么算?
  答

  一、增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。二、房屋增值稅計算方法：1、增值稅（約為房屋售價的5.5%，滿兩年免交），原業(yè)主繳納。2、個人所得稅（房屋售價差額的20%或房價的1%，家庭唯一住房可申請免稅），原業(yè)主繳納。3、契稅（90平米以下為房價的1%、90-144平米以內(nèi)為房價的1.5%、144平米以上為房價的3%，應(yīng)辦理相關(guān)優(yōu)惠手續(xù)），買家繳納。4、房屋轉(zhuǎn)移登記費80元，買家繳納。5、房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)費（過戶費，有些地區(qū)已取消）（住宅3-4元/平米，非住宅10元/平米），買賣雙方繳納。6、房屋專項維修基金（首期專項維修資金的交存數(shù)額為：多層住宅7層以下，不配備電梯的)60元/平方米；多層住宅配備電梯的)90元/平方米；小高層、高層住宅7層以上，含7層145元/平方米。）；如果原業(yè)主已經(jīng)交過，則辦理轉(zhuǎn)移到買家名下即可。原業(yè)主已經(jīng)交過的買家可不交，否則應(yīng)補繳。7、土地收益金（房改房、安居房、經(jīng)濟適用房依次為1%、2%、15%，商品房不繳納此費）。原業(yè)主繳納三、如果購買的是二手房，只有不滿2年持有的二手房，過戶才需交納5%的增值稅。

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• 問 住宅增值稅怎么算
  答

  國稅總局發(fā)文明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。增值稅稅率是多少?減免規(guī)定是什么?1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。2、北上廣深增值稅稅率及減免規(guī)定：①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。3、增值稅附加稅繳納規(guī)定(營業(yè)稅也繳納，且比例相同)：增值稅附加稅包括城市維護建設(shè)稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。增值稅計算方法增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;附加稅=增值稅x 稅率。增值稅計算器此處以100萬房產(chǎn)交易額為例計算增值稅：1、征收營業(yè)稅時：營業(yè)稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業(yè)稅及其附加稅共56000元。2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷(1+5%)x 5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。綜合：營改增后，100萬的房產(chǎn)稅費能減少2667元。營改增后，二手房買賣計稅依據(jù)5月1日營改增實施后，房地產(chǎn)交易與租賃的抵扣細則包括六點：1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;2、出租房產(chǎn)時，計征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅;3、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入;4、個人轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產(chǎn)原值;5、個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入扣除增值稅，個人轉(zhuǎn)租房屋的，在計算轉(zhuǎn)租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。5月1日，營改增之后，賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產(chǎn)免征增值稅，沒有節(jié)省情況)。所以，賣產(chǎn)權(quán)在兩年之內(nèi)的房子要賺啊。

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• 問 賣房增值稅怎么算
  答

  增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。賣房增值稅計算的方式：1、個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的按照5%的征收率全額繳納增值稅。2、個人將購買2年及以上的普通住房對外銷售的免征增值稅。3、個人將購買2年及以上的非普通住房按差額征收增值稅。賣房流程有哪些1、雙方議價、收定金，如果雙方協(xié)商好了就可以正式進入交易流程。2、付完定金七天內(nèi)，雙方要簽訂購房合同，對買房的購房資格進行審查，如果是二手房交易，當天還需要進行網(wǎng)簽。3、如果需要進行貸款的話，在銷售之前需要開好資金監(jiān)管賬戶，買房時候只需要將首付轉(zhuǎn)讓該賬戶中，然后持首付憑證、購房合同以及身份證件等材料到銀行申請貸款即可。4、交完相應(yīng)的稅費之后，就可以辦理過戶。在銀行收到房子的他項權(quán)證時，會直接將業(yè)主貸款的費用打到監(jiān)管賬戶中，當月購房者就要開始還貸。

• 問 ??住宅增值稅怎么算?房產(chǎn)增值稅的計算方式?
  答

  增值稅的計算公式應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數(shù)。增值稅的征收方式：第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金(4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：(1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明(2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

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• 問 ??有誰曉得二手房屋增值稅怎么算呢？
  答

  二手房增值稅的計算方式是，以差額或者全額的方法計算(未滿兩年)全部房款÷1.05×5%×1.13，無論是全額征收還是差額征收，都是用應(yīng)納稅金額除以1.05。還原成不含稅價格，然后再乘以稅點。二手房的增值稅是原來的營業(yè)稅取消，更為增值稅。被稱為營改增，個稅保持不變。增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。增值稅的稅率為5.6%，決定“增值稅”多少有兩個關(guān)鍵條件：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額5.6%征收增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。其中，增值稅的稅率，為“網(wǎng)簽價”的5.6%。

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