住宅增值稅怎么算

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• 138****0783

  國(guó)稅總局發(fā)文明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。
  增值稅稅率是多少?減免規(guī)定是什么?
  1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：
  ①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
  ②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
  2、北上廣深增值稅稅率及減免規(guī)定：
  ①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
  ②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
  ③個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
  3、增值稅附加稅繳納規(guī)定(營(yíng)業(yè)稅也繳納，且比例相同)：
  增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅(7%)、教育費(fèi)附加(3%)和地方教育費(fèi)附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營(yíng)業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會(huì)減少。
  增值稅計(jì)算方法
  增值稅=【含稅銷(xiāo)售額÷(1+稅率)】x稅率;
  附加稅=增值稅x 稅率。
  增值稅計(jì)算器
  此處以100萬(wàn)房產(chǎn)交易額為例計(jì)算增值稅：
  1、征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)：營(yíng)業(yè)稅=100萬(wàn)x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營(yíng)業(yè)稅及其附加稅共56000元。
  2、變成增值稅后：增值稅=100萬(wàn)÷(1+5%)x
  5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。
  綜合：營(yíng)改增后，100萬(wàn)的房產(chǎn)稅費(fèi)能減少2667元。
  營(yíng)改增后，二手房買(mǎi)賣(mài)計(jì)稅依據(jù)
  5月1日營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)交易與租賃的抵扣細(xì)則包括六點(diǎn)：
  1、交契稅時(shí)，計(jì)稅成交價(jià)扣除增值稅;
  2、出租房產(chǎn)時(shí)，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅;
  3、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入;
  4、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的應(yīng)稅收入扣除增值稅，增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值;
  5、個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入扣除增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;
  6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。
  5月1日，營(yíng)改增之后，賣(mài)房能省下一筆稅費(fèi)(超過(guò)兩年的房產(chǎn)免征增值稅，沒(méi)有節(jié)省情況)。所以，賣(mài)產(chǎn)權(quán)在兩年之內(nèi)的房子要賺啊。

  查看全文↓ 2018-07-05 10:02:16
• 153****1201

  普通住宅項(xiàng)目，增值額20%以下的，免繳土地增值稅；增值額超過(guò)20%未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率30%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用稅率40%，速算扣除率5%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分 ，適用稅率50% 速算扣除率15%；
  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分適用稅率60%，速算扣除率35%。

  查看全文↓ 2018-07-05 10:01:54
• 139****1091

  二手房土地增值稅指的是什么
  1、什么是土地增值稅?土地增值稅是以交稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)、地上的修建物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所獲得的增值額為交稅目標(biāo)，依照規(guī)則稅率征收的一種稅。
  2、土地增值稅是新稅種嗎?不是。專(zhuān)家指出，北京市土地有償運(yùn)用從1992年開(kāi)端，到現(xiàn)在現(xiàn)已十多年了。依照國(guó)家相關(guān)規(guī)則，關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房環(huán)節(jié)，地稅局一直在征收土地增值稅。本次出臺(tái)的《通告，只是在征收方法上做出了相應(yīng)調(diào)整，而并非對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房新增了一個(gè)稅種。
  3、單位分的或早年買(mǎi)的已購(gòu)公房用繳土地增值稅嗎?不必。根據(jù)地稅局、市財(cái)政局、市建委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人出售已購(gòu)住所有關(guān)稅收征管問(wèn)題的彌補(bǔ)通告規(guī)則：個(gè)人初次上市買(mǎi)賣(mài)的已購(gòu)公房視同一般住所。已然所有初次上市買(mǎi)賣(mài)的已購(gòu)公房為一般住所，那么，根據(jù)此次土地增值稅的方針規(guī)則：“對(duì)居民個(gè)人具有的一般住所，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。”所以，已購(gòu)公房是不需求交納土地增值稅的。
  4、二手經(jīng)濟(jì)適用房也用繳土地增值稅嗎?不必。根據(jù)方針規(guī)則，經(jīng)濟(jì)適用房是保證性住所，視為一般住所，因而也不必交納土地增值稅。
  土地增值稅二手房要交多少
  1、二手商品房是不是要繳這個(gè)稅呀?是不是所有的房子都要交納?不是所有的二手商品房都需求交納土地增值稅。二手商品房中分為一般住所和非一般住所，詳細(xì)怎樣交納依方針而定。根據(jù)土地增值稅的方針規(guī)則：關(guān)于居民轉(zhuǎn)讓非一般住所的，凡寓居滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。一起，關(guān)于居民轉(zhuǎn)讓非一般住所的，凡寓居滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。
  那什么樣的二手商品房需求交納土地增值稅呢?專(zhuān)家指出，分為兩種狀況：首先種，寓居滿三年未滿五年的，折半征收土地增值稅;第二種，寓居未滿三年的，按規(guī)則計(jì)征土地增值稅。
  2、方針規(guī)則免證土地增值稅以滿五年為準(zhǔn)，那么，這五年是以什么為起點(diǎn)核算的?交稅人出售已購(gòu)住所的購(gòu)房期限，可按契稅完稅憑據(jù)、契稅核定證明或房子產(chǎn)權(quán)證上記載的期限孰先的準(zhǔn)則斷定。
  3、土地增值稅的稅率是多少?現(xiàn)在，關(guān)于土地增值稅的稅率征收有三種方法：首先，凡能夠供給購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)意圖金額將包含獲得房地產(chǎn)時(shí)有用發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。第二，關(guān)于不能夠供給購(gòu)房發(fā)票，但能夠供給房地產(chǎn)評(píng)價(jià)安排依照重置資金評(píng)價(jià)法鑒定的房子及修建物價(jià)格評(píng)價(jià)陳述的，其扣除項(xiàng)意圖金額則包含獲得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)時(shí)所付出的金額證明、中介安排鑒定的房子及修建物價(jià)格(不包含土地評(píng)價(jià)價(jià)值)等費(fèi)用。第三，對(duì)既不能夠供給購(gòu)房發(fā)票證明，又不能供給房子及修建物價(jià)格評(píng)價(jià)陳述的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采納核定征收方法，按轉(zhuǎn)讓二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
  因?yàn)橥恋卦鲋刀惒杉{的是累進(jìn)制抵扣的征收方法，并且在進(jìn)行詳細(xì)抵扣項(xiàng)目核算時(shí)又較為雜亂，因而，該稅種在銷(xiāo)售的履行過(guò)程中有可能會(huì)挑選按轉(zhuǎn)讓二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

  查看全文↓ 2018-07-05 10:01:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??什么是房屋增值稅?住宅增值稅怎么算?
  答

  一、增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。二、房屋增值稅計(jì)算方法：1、增值稅（約為房屋售價(jià)的5.5%，滿兩年免交），原業(yè)主繳納。2、個(gè)人所得稅（房屋售價(jià)差額的20%或房?jī)r(jià)的1%，家庭唯一住房可申請(qǐng)免稅），原業(yè)主繳納。3、契稅（90平米以下為房?jī)r(jià)的1%、90-144平米以?xún)?nèi)為房?jī)r(jià)的1.5%、144平米以上為房?jī)r(jià)的3%，應(yīng)辦理相關(guān)優(yōu)惠手續(xù)），買(mǎi)家繳納。4、房屋轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元，買(mǎi)家繳納。5、房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)費(fèi)（過(guò)戶(hù)費(fèi)，有些地區(qū)已取消）（住宅3-4元/平米，非住宅10元/平米），買(mǎi)賣(mài)雙方繳納。6、房屋專(zhuān)項(xiàng)維修基金（首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額為：多層住宅7層以下，不配備電梯的)60元/平方米；多層住宅配備電梯的)90元/平方米；小高層、高層住宅7層以上，含7層145元/平方米。）；如果原業(yè)主已經(jīng)交過(guò)，則辦理轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家名下即可。原業(yè)主已經(jīng)交過(guò)的買(mǎi)家可不交，否則應(yīng)補(bǔ)繳。7、土地收益金（房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房依次為1%、2%、15%，商品房不繳納此費(fèi)）。原業(yè)主繳納三、如果購(gòu)買(mǎi)的是二手房，只有不滿2年持有的二手房，過(guò)戶(hù)才需交納5%的增值稅。

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• 問(wèn) ??住宅增值稅怎么算?房產(chǎn)增值稅的計(jì)算方式?
  答

  增值稅的計(jì)算公式應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數(shù)。增值稅的征收方式：第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。1、能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額(2)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金(4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。2、不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：(1)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明(2)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

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• 問(wèn) 住宅增值稅怎么算?哪位網(wǎng)友了解?
  答

  賣(mài)房子取得一定的增值收入需要繳納土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，**低稅率為30％，**高稅率為60％，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例不超過(guò)50％的部分,稅率30%;超過(guò)50％～100％的部分稅率40%；超過(guò)100％～200％的部分稅率50%；超過(guò)200％的部分60%計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。對(duì)這兩個(gè)因素的內(nèi)含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用?？鄢?xiàng)目及其金額舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。其中：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。出售舊房及建筑物（二手房），首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是：1．計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為：評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。2．匯集扣除項(xiàng)目金額3．計(jì)算增值率4．依據(jù)增值率確定適用稅率5．依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。速算扣除數(shù)：30%檔是0，40%檔是5%，50%檔是15%，60%檔是35% ?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅[1999]210號(hào))規(guī)定，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。”

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• 問(wèn) ??住宅增值稅怎么算?二手房買(mǎi)房要不要交增值稅?
  答

  增值稅：稅率5.55%，由賣(mài)方繳納，同時(shí)規(guī)定：若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價(jià)征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等，則不論證是否過(guò)2年都需要全額征收增值稅；

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• 問(wèn) 賣(mài)房增值稅怎么算
  答

  增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。賣(mài)房增值稅計(jì)算的方式：1、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的按照5%的征收率全額繳納增值稅。2、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年及以上的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的免征增值稅。3、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年及以上的非普通住房按差額征收增值稅。賣(mài)房流程有哪些1、雙方議價(jià)、收定金，如果雙方協(xié)商好了就可以正式進(jìn)入交易流程。2、付完定金七天內(nèi)，雙方要簽訂購(gòu)房合同，對(duì)買(mǎi)房的購(gòu)房資格進(jìn)行審查，如果是二手房交易，當(dāng)天還需要進(jìn)行網(wǎng)簽。3、如果需要進(jìn)行貸款的話，在銷(xiāo)售之前需要開(kāi)好資金監(jiān)管賬戶(hù)，買(mǎi)房時(shí)候只需要將首付轉(zhuǎn)讓該賬戶(hù)中，然后持首付憑證、購(gòu)房合同以及身份證件等材料到銀行申請(qǐng)貸款即可。4、交完相應(yīng)的稅費(fèi)之后，就可以辦理過(guò)戶(hù)。在銀行收到房子的他項(xiàng)權(quán)證時(shí)，會(huì)直接將業(yè)主貸款的費(fèi)用打到監(jiān)管賬戶(hù)中，當(dāng)月購(gòu)房者就要開(kāi)始還貸。