請問，房產(chǎn)增值稅如何征收

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• 142****9882

  土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。
  土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。其中，**低稅率為30％，**高稅率為60％，
  增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例不超過50％的部分,稅率30%;超過50％～100％的部分稅率40%；超過100％～200％的部分稅率50%；超過200％的部分60%
  計(jì)稅依據(jù)
  土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
  土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。對這兩個(gè)因素的內(nèi)含、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。
  收入額的確定
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。
  扣除項(xiàng)目及其金額
  舊房及建筑物的評估價(jià)格
  稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。其中：
  “舊房及建筑物的評估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
  對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。
  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
  出售舊房及建筑物（二手房），首先按評估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是：
  1．計(jì)算評估價(jià)格。其公式為：評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。
  2．匯集扣除項(xiàng)目金額
  3．計(jì)算增值率
  4．依據(jù)增值率確定適用稅率
  5．依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
  應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
  速算扣除數(shù)：30%檔是0，40%檔是5%，50%檔是15%，60%檔是35% 。
  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財(cái)稅[1999]210號)規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下?！?/span>

  查看全文↓ 2018-07-19 19:25:00
• 147****5690

  房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式
  
  (一)預(yù)售款增值稅核算的處理
  
  1、預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國家稅務(wù)總局〔2016〕18號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。
  
  2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：
  
  (1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;
  
  (2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制;
  
  (3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);
  
  (4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。
  
  由此可見，房地產(chǎn)正式銷售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。
  
  3、11月份增值稅申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳增值稅申報(bào)時(shí)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳預(yù)售款的預(yù)征增值稅，預(yù)征率為3%，預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(111%)。對于預(yù)售款的增值稅核算，目前沒有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點(diǎn)，建議按以下方法核算：
  
  借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——已交稅金(預(yù)售款) 0.9萬元
  
  貸：銀行存款 0.9萬元
  
  這里有必要提醒一下：根據(jù)網(wǎng)絡(luò)曝光，有個(gè)別地方受地方政府的影響，采用5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，這是嚴(yán)重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權(quán)要求更正錯(cuò)誤。
  
  (二)取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算
  
  1、房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。
  
  例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開具的增值稅專用發(fā)票，注明工程款10萬元，稅額0.3萬元。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算為：
  
  2、借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)——某項(xiàng)目 10萬元
  
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額(3%稅率) 0.3萬元
  
  貸：銀行存款 10.3萬元
  
  (三)正式交房銷售時(shí)增值稅的核算
  
  1、根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷售時(shí)，其增值稅的銷售額和銷項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。
  
  例3：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月23日，向客戶E(個(gè)人)正式交房，實(shí)現(xiàn)銷售，并開具該房產(chǎn)的正式銷售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷售額100萬元，稅額11萬元。客戶E之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬元，辦理正式交房時(shí)一次性補(bǔ)交差價(jià)61萬元。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：
  
  2、借：銀行存款 61萬元
  
  預(yù)收帳款——客戶E 50萬元
  
  貸：主營業(yè)務(wù)收入(A項(xiàng)目) 100萬元
  
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷項(xiàng)稅額(11%稅率) 11萬元
  
  (四)當(dāng)期一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅的核算
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法的增值稅計(jì)算是：
  
  當(dāng)期應(yīng)繳增值稅=正式交房實(shí)現(xiàn)銷售的銷項(xiàng)稅額—取得的可以并選擇抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。
  
  1、當(dāng)期需要繳納增值稅的核算
  
  例4：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬元，需要繳納。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：
  
  借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅 10萬元
  
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬元
  
  當(dāng)實(shí)際繳納時(shí)：
  
  借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬元
  
  貸：銀行存款 10萬元
  
  2、預(yù)繳多、當(dāng)期不需要繳納的增值稅核算
  
  例5：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下，當(dāng)期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計(jì)30萬元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬元，尚余15萬元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：
  
  借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 15萬元
  
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅 15萬元

  查看全文↓ 2018-07-19 19:24:51
• 145****2395

  增值稅的計(jì)算公式　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數(shù)。
  增值稅的征收方式：
  第一步
  核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。
  第二步
  減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告。
  1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額
  (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金
  (4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。
  2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：
  (1)取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明
  (2)中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評估費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-07-19 19:24:41

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)增值稅如何征收?
  答

  營改增試點(diǎn)的全方面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)已納入試點(diǎn)的范圍之內(nèi)，執(zhí)行２０多年的營業(yè)稅正式退出了歷史的舞臺。依據(jù)新的增值稅稅率，房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率基本已經(jīng)確定為１１％。

  全部3個(gè)回答>
• 問 什么是增值稅?增值稅如何征收?
  答

  增值稅的征收方式：　　第一步　　核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元?！　〉诙健　p除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告?！　?、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額　　(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額　　(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金　　(4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。　　2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：　　(1)取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明　　(2)中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)　　(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評估費(fèi)用。

  全部2個(gè)回答>
• 問 ??房產(chǎn)增值稅如何征收？房產(chǎn)增值稅是怎么繳納的？
  答

  《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》規(guī)定：1，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。2，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。3，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房產(chǎn)增值稅如何征收？誰曉得詳細(xì)介紹下唄。
  答

  房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式按房屋租金計(jì)算的，年房產(chǎn)稅=年租金*12%;按房產(chǎn)原值計(jì)算的，年房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*(1-減除比例)*1.2%依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

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• 問 房產(chǎn)契稅如何征收?房屋的契稅增值稅怎么交
  答

  1、購買的房產(chǎn)超過144平米的需要繳納的契稅是:房款的3%; 2、購買的房產(chǎn)不超過144平米的需要繳納的契稅是:房款的1。5%; 3、在首套房的情況下,購買的房產(chǎn)不超過90平米的需要繳納的契稅是:房款的1%。 擴(kuò)展資料契稅分類一、是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

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