怎么樣評估房屋價值？

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• 158****0020

  看區(qū)域是否為熱點
  地皇頻出的區(qū)域,往往是市場關注度較高的區(qū)域。試想,眾多房企競相瞄準同一個區(qū)域,爭搶某一塊地,且出現面粉貴于面包的現象,說明什么?要某是該區(qū)域土地少有,要某是該區(qū)域未來前景可期,具備投資性。此外,如果地皇出現,面粉都這么貴了,市場上的面包還有理由低于面粉嗎?后期面包價格上漲空間肯定巨大。
  看是否會有政策、規(guī)劃支撐
  區(qū)域規(guī)劃、政策支撐,是判斷該區(qū)域是否具備持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩?。從歷年來看,只要有政策規(guī)劃出臺,或者地鐵線路、交通布局、區(qū)域功能劃分等重要的消息公布,相關受益區(qū)域樓市便會迅猛發(fā)展,且獲得長期而持續(xù)的發(fā)展動力。
  看房屋配套是否符合市場發(fā)展方向
  綠色節(jié)能建筑、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新孵化空間等多種產品的火熱,均是因為其順應未來發(fā)展大方向而成為熱點。
  看房屋本身的綜合價值
  譬如房屋的原開發(fā)商背景、產品優(yōu)勢資源、自身功能定位等?？傊?判斷某區(qū)域某樓盤是否具備投資價值,需要全面衡量,要用長遠的、發(fā)展的眼光理性分析和判斷,唯有如此,才能抓住機會,尋找到潛力股。
  看房屋價值是否預先透支
  對比其他相似對應區(qū)域房屋價值，看看當前房屋區(qū)域價值看看那是否已經被預先透支。在整體區(qū)域發(fā)展優(yōu)質預期的情況下入手是較好的時段,一旦到了區(qū)域價值完全呈現的時候,也就不再有“價格低”一說。例如通州、燕郊,受通州新城規(guī)劃的利好,如今價值已經遠超過了當前所能透支的價值力,在短期內很難實現可預期的利潤變現。而例如房山等區(qū)域,政策利好和產業(yè)利好逐漸進入一個可預期的軌道,而交通、配套等也正值日漸成熟,其投資潛力就會在數年內快速變現出來。
  看房屋的價值基數
  舉例來說，我這里從2元漲到4元,你從7元漲到10元,雖然漲幅后者較大,但站在投資立場,前者價值確實翻番,攤去資金成本效應,投資力更是遠大于后者。
  建議您，在買房時，應該先投資區(qū)域,后投資產品基本上屬于他們共同的考量。除了區(qū)域,產品的硬價值屬性往往也代表了投資的可靠性,是對房屋保值的較大保障。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:23:13
• 146****1417

  房屋價值評估是根據評估目的和評估對象等條件，選擇相應的評估方法進行評估的活動。
  評估方法有市場法、 成本法、收益法、剩余法等。
  至于評估價一般都是中立價值，不會過高或過低。
  比如，稅務評估，要是評估價值過低，國家收稅少了，就是損失，那么就是評估公司的責任。
  比如，抵押貸款評估，評估價值過高，銀行因為貸款審批額度過高，高于房屋本身價值，抵押物出現不良，那么銀行將會收不回來貸款額并且損失，那么這就是評估公司的責任。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:23:02
• 155****2722

  房屋評估里有幾個支撐價格區(qū)別的硬指標：樓層、朝向、結構、通風采光、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修等等。
  此外，就是參照政府指導價和周邊房屋的市場價格。而且，對一套房屋進行專業(yè)評估，必須是有資質的公司派有資格的評估人員前往現場勘察。受市場環(huán)境、房源具體情況等，各種細微的差別都會影響成交價格。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:22:51
• 137****9609

  一、住宅房屋評估通常由四部分組成：
  1、房屋占用范圍內的土地價格；
  2、建筑物重置價格；
  3、建安費用；
  4、裝修裝飾部分的費用。
  二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數）×（1+朝向修正系數）×（1+其他因素修正系數）+房屋裝修部分價格
  三、基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進行適當的修正，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準。成片密集的磚木結構房屋，一般不進行朝向修正。
  四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結構等相同或相近的3個以上的可比實例。
  五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規(guī)定評估。
  六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產估價規(guī)范》的有關規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調整值，風險調整值不宜超過5%。

  查看全文↓ 2018-07-16 23:22:42

相關問題

• 問 怎么樣評估房屋價值？
  答

  一、住宅房屋評估通常由四部分組成： 1、房屋占用范圍內的土地價格； 2、建筑物重置價格； 3、建安費用； 4、裝修裝飾部分的費用。 二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數）×（1+朝向修正系數）×（1+其他因素修正系數）+房屋裝修部分價格

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• 問 房屋價值怎么評估？
  答

  1、房屋評估的依據是房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。2、依據《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第四條①、房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。②、對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以權屬證書和登記簿的記載為準;權屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照區(qū)人民政府的認定、處理結果進行評估。3、依據《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第七條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

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• 問 評估房屋價值要怎么評估呢？
  答

  1、看房齡2、看戶型3、看樓層4、看朝向5、看裝修6、看物管7、看位置8、看配套9、看小區(qū)10、看市場根據物價局的有關規(guī)定，目前評估費收費標準采取累進計費率，如下：1、房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%。2、100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%。3、500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。4、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%。5、5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

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• 問 房屋價值怎么評估？價值評估是什么？有什么標準么？
  答

  裝修補償標準房屋裝修的評估，可以按《關于調整城市房屋拆遷補償安置有關費用的通知》規(guī)定的裝修費用標準，在上浮20%的范圍內，由評估機構評估確定。

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• 問 房屋評估價值是怎么評估的？
  答

  一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結構、樓層、裝修等，才能選定評估方法。二、房產評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據具體評估對象選擇相應的評估方法，市場法一般評估住宅、商網，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。三、房地產評估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。3、剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。5、假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。6、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，**后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。四、具體的計算過程，你可以買一般房產估價師的書看，來進行學習。

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