國有土地使用權各類應如何出讓

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• 134****7920

  一、國有土地使用權出讓收入（簡稱土地出讓收入）是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。土地出讓收入由四部分收入組成：
  1、招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓土地取得的土地價款；
  2、改變原有土地用途補繳的土地價款；
  3、劃撥土地取得的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等補償性收入；
  4、國有土地出租等其他配置方式取得的土地價款。
  二、相關管理辦法
  1、國務院辦公廳《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）
  2、財政部國土資源部中國人民銀行關于印發(fā)《國有土地使用權出讓收支管理辦法》的通知（2006年12月31日 財綜[2006]68號）

  查看全文↓ 2018-07-14 17:50:06
• 134****2904

  掛牌依照以下程序進行：
  （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；
  （二）符合條件的競買人填寫報價單報價；
  （三）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；
  （四）出讓人繼續(xù)接受新的報價；
  （五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌時間不得少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：?
  1、在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；
  2、在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價**高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；
  3、在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。?在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價**高者為競得人。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:49:25
• 132****3421

  國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》規(guī)定
  
  原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續(xù)的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請：
  
  （1） 申請書；
  
  （2） 《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》 ；
  
  （3） 地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；
  
  （4） 原土地使用權人有效身份證明文件；
  
  （5） 改變用途的應當提交規(guī)劃管理部門的批準文件；
  
  （6） 法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應提交的其他相關材料。
  
  注意事項
  
  國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。
  
  一、國有土地的權屬調查
  
  出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。
  
  二、土地出讓須符合政府規(guī)劃
  
  國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。
  
  三、土地使用權的出讓方式
  
  對于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以采用協(xié)議方式出讓。
  
  四、土地使用權出讓的簽訂形式
  
  1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
  
  2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強度(工業(yè)用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
  
  五、出讓價格
  
  1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。
  
  2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的**低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
  
  六、合同公證
  
  土地使用權出讓合同專業(yè)性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。
  
  七、注意收回土地條件和時限
  
  1、土地使用權出讓合同應明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。
  
  2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。
  
  ①超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
  
  ②滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。
  
  ③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
  
  因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發(fā)時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發(fā)生。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:48:50
• 151****8984

  國有土地使用權出讓合同的出讓人是中華人民共和國，屬于《中華人民共和國土地管理法》里的法律。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:48:22
• 152****0388

  一、掛牌公告發(fā)布
  
  掛牌公告至少在掛牌開始日前20日發(fā)布，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌的時間、地點等;
  
  二、競買人提交申請文件
  
  競買人向涇縣土地收購儲備交易中心申請購買掛牌文件;
  
  三、競買人勘察現(xiàn)場
  
  競買人勘察現(xiàn)場，涇縣土地收購儲備交易中心負責解答有關土地使用權相關事宜;
  
  四、競買人報名
  
  競買人按掛牌公告的規(guī)定持有關資料向涇縣土地收購儲備交易中心報名;
  
  五、確認競買資格
  
  競買人向涇縣土地收購儲備交易中心繳納競買保證金后，經審核確定其競買資格，核發(fā)競買資格確認書，領取競買報價單;
  
  六、組織掛牌活動
  
  涇縣土地收購儲備交易中心按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標掛牌掛牌主持人主持進行，并邀請涇縣公證處到現(xiàn)場進行監(jiān)督公證。
  
  在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，涇縣土地收購儲備交易中心將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日。
  
  七、競買人報價
  
  符合條件的競買人應當填寫報價單報價。
  
  競買人報價有下列情形之一的，為無效報價：
  
  1、報價單未在掛牌期限內收到的;
  
  2、不按規(guī)定填寫報價單的;
  
  3、報價單填寫人與競買申請文件不符的;
  
  4、競買申請人報價低于掛牌起始價的;
  
  5、競買申請人報價低于當前**高報價的;
  
  6、競買申請人報價不符合增加幅度要求的;
  
  7、競買申請人報價不符合掛牌文件規(guī)定的其他要求的。
  
  八、確認報價
  
  掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。
  
  九、掛牌截止
  
  1、掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場打開查閱。在公告規(guī)定的掛牌截止時間，掛牌競買人應當出席掛牌現(xiàn)場，掛牌主持人宣布**高報價及其報價者，并詢問現(xiàn)場競買人是否愿意繼續(xù)競價。
  
  2、有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，并宣布現(xiàn)場競價的時間和地點，通過現(xiàn)場競價確定競得人。
  
  3、掛牌主持人連續(xù)三次報出**后掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌結束，并按下列規(guī)定確定掛牌結果：
  
  ⑴ 在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌成交，該報價者為競得人;
  
  ⑵ 在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的，且**高出價不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌成交，出價**高者為競得人;
  
  ⑶ 在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌主持人宣布掛牌不成交。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:48:05

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• 問 掛牌出讓國有土地使用權？
  答

  是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

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• 問 國有土地使用權的出讓
  答

  【章名】 第二章 土地使用權出讓 第八條 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。 第九條 土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。 第十條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。 第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂。 第十二條 土地使用權出讓**高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 第十三條 土地使用權出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標； （三）拍賣。 依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第十四條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。 第十五條 出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權。未按合同規(guī)定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。 第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。 第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土地。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。 第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應...

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• 問 國有土地使用權是什么意思 如何以出讓方式取得國有土地使用權
  答

  以出讓方式取得國有土地使用權，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價款，從而設立國有土地使用權。 以出讓方式取得的國有土地使用權，具有占有、使用、收益權和一定程度的處分權，即可以依法通過買賣、贈與或其他方式將該土地使用權轉讓給他人，可以出租土地，可以設置抵押權。與這種土地使用權相適應，在該土地上建造的合法房屋和其他構筑物，也可以轉讓、出租或設置抵押權。以出讓方式取得的國有土地使用權具有一定的發(fā)展權。出讓國有土地的用途未經原批準部門同意，不得改變。經批準改變用途的，還須相應調整土地出讓金。 一.以出讓方式取得國有土地使用權的方式 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者協(xié)議的方式。 1、 拍賣出讓。 這是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人， 在指定的時間和地點，組織符合條件的有意受讓的國有土地使用權人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，通過出讓方叫價和受讓方應價的多次競投，按"價高者得"的原則，確定土地使用者的出讓方式。 這種公開選擇用地者的出讓方式，可以提高出讓的透明度，有利于投資者的公平競爭，適用于投資環(huán)境好、盈利大的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地。這種方式要求市場環(huán)境和出讓宗地的條件較高，在國外較為普遍，但目前在我國應用不多。主要是由我國現(xiàn)行土地使用政策不規(guī)范、用地者取得土地渠道較多、地價壓得相對較低等因素所致。 2、 招標出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競標該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。招標一般分為公開招標和邀請招標兩種方式。招標出讓方式有限地引進了競爭機制，競投各方的互相不知道底細的情況下，為了獲得土地使用權。均會報出自己能承受的**高價格和**為杰出的設計方案。政府不得可以通過出讓土地使用權獲得較好的經濟效益，而且通過選擇用地者及其設計方案，可以**大限度地實現(xiàn)政府的土地利用意圖。中標者不一定是出價**高的，但一般會是土地利用的社會效益**大的土地使用者。 招標方式一般適用于區(qū)域面積大、開發(fā)要求高或者將來受城市發(fā)展規(guī)劃嚴格制約的大型或關鍵性項目用地。 3、 協(xié)議出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的方式。 其基本過程是土地使用者向土地使用權出讓方索取地塊的有關資料和文件，在規(guī)定的時間內提交包括土地開發(fā)建設方案、出讓金額數(shù)及付款方式等內容的文件，出讓方收到上述有關文件后，經過進一步協(xié)商，達成土地出讓協(xié)議。 這種出讓方式一般適用于高科技項目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公用設施等非盈利性的用地及政府批準的其他用地。在有償用地初期，市場、投資等體制不健全的情況下，出讓多采用協(xié)議方式。目前我國國有土地使用權出讓方式基本以協(xié)議出讓為主。

• 問 國有土地使用權出讓稅費是多少？
  答

  國有土地使用權出讓，就是指政府是把某一塊土地拿出來拍賣，誰出的價高就賣給誰。應繳納的稅費有兩種：契稅，按成交價格的3%繳納; 印花稅：土地證每本貼花5元;土地使用權出讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。

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• 問 ??如何獲得國有土地使用權？國有土地使用權有什么取得方式？？
  答

  土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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