土地使用權(quán)可以無償獲得嗎

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• 157****0719

  　按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)通過劃撥無償取得的土地使用權(quán)也應(yīng)確認(rèn)為“無形資產(chǎn)”，直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的支出（如繳納配套費(fèi)、土地儲備金等）應(yīng)計(jì)入取得無形資產(chǎn)的成本；土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，單獨(dú)作為“無形資產(chǎn)”進(jìn)行核算。
  

  查看全文↓ 2018-07-14 17:18:53
• 144****6441

  　首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
  這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的**權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將土地交付其使用；
  另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?/span>

  查看全文↓ 2018-07-14 17:18:39
• 142****8191

  從會計(jì)學(xué)的原理上講，企業(yè)所擁有或控制的資源要被確認(rèn)為資產(chǎn)，其取得的成本必須要能可靠地計(jì)量。該土地使用權(quán)的取得是無償?shù)模瑳]有發(fā)生成本，也即成本不能可靠計(jì)量，因而不能確認(rèn)為資產(chǎn)。但根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則，該土地使用權(quán)符合條件投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的條件，該土地使用權(quán)可作為投資性房地產(chǎn)核算。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:18:22
• 142****6128

  　出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?，而劃撥土地使用?quán)的取得具有無償性。這是長期以來的通說，我們尚未發(fā)現(xiàn)有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。 　　首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
  這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的**權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將土地交付其使用;
  另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?　　其次，在現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補(bǔ)償、安置費(fèi)用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。
  例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動(dòng)遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位(用地單位)負(fù)責(zé)搬遷、安置、補(bǔ)償。
  根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。 　　**后，通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。
  根據(jù)財(cái)政部《國有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。
  土地開發(fā)費(fèi)用就是由對原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置費(fèi)用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費(fèi)用即進(jìn)行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價(jià)確定，不同的地塊土地開發(fā)費(fèi)用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差(比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū))或土地開發(fā)費(fèi)用很高(比如舊城改造項(xiàng)目)，出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費(fèi)用。
  在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用相差無幾。 　　有學(xué)者認(rèn)為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補(bǔ)償費(fèi)用(土地開發(fā)費(fèi)用)，該費(fèi)用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。
  但該種觀點(diǎn)回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用到底屬于什么范疇這一**核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。 　　之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認(rèn)識，北京專業(yè)房產(chǎn)律師分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實(shí)存在大量無償提供劃撥土地的情況;
  另一方面是長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在人們頭腦中形成的思維定式，認(rèn)為在國家、個(gè)體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個(gè)體(用地單位)的利益。
  造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費(fèi)用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:18:13

相關(guān)問題

• 問 ??土地使用權(quán)可以無償獲得嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  劃撥土地使用權(quán)的取得具有無償性。1990年5月19日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱“暫行條例”)頒布以前，國家建設(shè)用地，包括國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地或者使用國有土地的，都是采取無償劃撥的方式獲得土地使用權(quán)。無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用的，由市、縣(市)區(qū)人民政府收回?zé)o償劃撥的土地。對無償劃撥土地使用權(quán)，市、縣(市)區(qū)人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣(市)區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)償。

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• 問 個(gè)人如何獲得土地使用權(quán)
  答

  您好，根據(jù)我國的法律，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

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• 問 公民獲得的是土地使用權(quán)嗎
  答

  土地使用權(quán)（Land Use Rights）是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中**基本**重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利

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• 問 ??土地使用權(quán)獲得方式有哪些？
  答

  土地使用權(quán)獲取方式主要有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓三種方式。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。(一)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)A.土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交后投標(biāo)文件進(jìn)行評審后，在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時(shí)間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。B.土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中**終的成交價(jià)格必須高于拍賣方所制定的底價(jià)，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時(shí)間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中**重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。C.土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)**高者為競得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。競買人確定后.掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時(shí)間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的原則.不同之處在于不是現(xiàn)場報(bào)價(jià).由于掛牌是以書面的形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。

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• 問 如何獲得國有土地使用權(quán)
  答

  關(guān)于國有土地使用權(quán)的一般取得方式《土地管理法》第2條第5款規(guī)定，"國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。"可見，我國國有土地使用權(quán)**基本的取得方式為有償使用和無償劃撥?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第29條規(guī)定，國有土地有償使用的方式有三種：(1)國有土地使用權(quán)出讓;(2)國有土地租賃;(3)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。其中作價(jià)出資或入股不是土地使用權(quán)的原始取得方式，它只能跟轉(zhuǎn)讓一樣，被看作是土地使用權(quán)繼受取得(傳來取得)的一種方式。因?yàn)樽鲀r(jià)出資或入股均以出資人向國家繳納出讓金或租金為條件，作價(jià)出資或入股的土地使用權(quán)要么是出讓國有土地使用權(quán)，要么是租賃土地使用權(quán)(指以國家為出租人的租賃關(guān)系)。

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