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??業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎

137****1944 | 2018-07-11 20:49:07

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  • 146****6358

    第一：依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》
    只要經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)且占總建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘物業(yè)管理企業(yè)；

    第二：主要方式是：全體業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

    第三：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，針對(duì)解聘物業(yè)管理公司進(jìn)行投票；統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果，即可從新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解除現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)做好交接工作；

    第四：以上主要是針對(duì)前期物業(yè)管理，如果是物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司沒(méi)有違反《物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容的情況下，不能隨便解除合同。

    第五：主要法律依據(jù)：

    《物權(quán)法》

    第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
    （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
    （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約
    （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員
    （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
    （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
    （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
    （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
    決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

    《物業(yè)管理?xiàng)l例》

    第十一條：
    下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
    (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
    (二)制定和修改管理規(guī)約;
    (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
    (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
    (五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
    (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
    (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

    《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》
    第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
    （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
    （二）制定和修改管理規(guī)約；
    （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
    （四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
    （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
    （六）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
    （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
    （八）改變共有部分的用途；
    （九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
    （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

    查看全文↓ 2018-07-11 20:49:42
  • 147****7607

    按照相關(guān)規(guī)定，更換物業(yè)公司（也就是您說(shuō)的罷免）須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提出，報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案。
    更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：
    （一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
    （二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專(zhuān)業(yè)支持。 政府主管部門(mén)，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。
    （三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門(mén)協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。
    （四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專(zhuān)業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。（3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。
    （五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見(jiàn)甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展在北京不足十年，諸多不規(guī)范之處也是事實(shí)，更換物業(yè)管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規(guī)范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據(jù)不同的問(wèn)題，進(jìn)行個(gè)案研究，區(qū)別對(duì)待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一些問(wèn)題將隨行業(yè)一道步入理性、規(guī)范之路。

    查看全文↓ 2018-07-11 20:49:33
  • 141****7490

    組織臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，收集全體業(yè)主意見(jiàn)，達(dá)到雙1/2標(biāo)準(zhǔn)，可以進(jìn)行罷免。罷免過(guò)程可以找歸屬街道辦or物業(yè)管理部門(mén)協(xié)助進(jìn)行。
    但是，罷免不是問(wèn)題，有新的物業(yè)替代才是真的，另外，沒(méi)有業(yè)委會(huì)新物業(yè)合同簽署的時(shí)候就需要街道辦跟物業(yè)管理部門(mén)協(xié)助組織招標(biāo)跟簽訂，這個(gè)才麻煩。

    查看全文↓ 2018-07-11 20:49:17

相關(guān)問(wèn)題

  • 答

    明確的說(shuō) 無(wú)權(quán)業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主選出來(lái)代表全體業(yè)主的機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)委員是具體執(zhí)行人。物業(yè)公司是小區(qū)全體業(yè)主請(qǐng)來(lái)管理公共區(qū)域的管家。請(qǐng)問(wèn)管家有權(quán)罷免主人的代表人嗎？物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)委員選舉存在異議的，應(yīng)該收據(jù)證據(jù)交到房管局，只有當(dāng)房管局對(duì)小區(qū)的業(yè)委會(huì)產(chǎn)生宣布違法或不合法時(shí)，業(yè)委會(huì)委員才能罷免或由業(yè)委會(huì)內(nèi)部自己進(jìn)行罷免。業(yè)委會(huì)委員的任職、罷免都也物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這就好像你物業(yè)公司要去罷免微軟的總裁一樣，除非你有他的違法證據(jù)。。。。。。。。。。。。

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  • 答

    你好,業(yè)主委員會(huì)委員違反相關(guān)規(guī)章的,由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

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  • 答

    住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或首套住房交付并使用2年的應(yīng)該成立業(yè)委會(huì)?？梢杂蓸I(yè)主或者建設(shè)單位書(shū)面提出?，F(xiàn)在您未成立的話(huà)，前期物業(yè)合同物業(yè)是和開(kāi)發(fā)商簽訂的，除非合同到期開(kāi)發(fā)商不與物業(yè)續(xù)簽，否則無(wú)法罷免。如果對(duì)于物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，可以向物業(yè)所在地房辦提出投訴，責(zé)令物業(yè)整改。如果真想罷免，還是成立業(yè)主委員會(huì)吧

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    正常情況下物業(yè)管理公司都是由業(yè)主委員會(huì)選定的。實(shí)際情況是大部分物業(yè)管理公司都是小區(qū)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)或者由其選取的物業(yè)。如果業(yè)主想罷免物業(yè)，必須先把業(yè)主委員會(huì)這一塊統(tǒng)一起來(lái)，全體通過(guò)同意更換物業(yè)。然后向城建局物業(yè)管理辦公室提交申請(qǐng)更換物業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)重新指定物業(yè)管理公司。大致情況就是這樣，實(shí)際操作還是很困難的，阻力重重。但是只要你們業(yè)主大家心齊還是可以實(shí)現(xiàn)的。

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    更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見(jiàn)，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專(zhuān)業(yè)支持。 政府主管部門(mén)，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見(jiàn)和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門(mén)協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。（四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專(zhuān)業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。（3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。（五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見(jiàn)甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

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