如何成立小區(qū)業(yè)主委員會

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• 147****9181

  業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。
  一.業(yè)主大會的成立
  規(guī)定:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
  二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分
  規(guī)定:一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
  三.業(yè)主大會投票權(quán)確立
  規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
  業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
  四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式
  規(guī)定:
  1.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
  2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
  3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
  4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
  5.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

  查看全文↓ 2018-07-09 12:10:03
• 141****3639

  業(yè)主委員會成立條件：
  
  1、入住率達(dá)到50%以上;
  
  2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;
  
  3、首批物業(yè)交付滿3年的。
  
  成立業(yè)主委員會的程序：
  
  1、提出申請
  
  業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會（業(yè)主大會有兩個含義，一為會議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時，業(yè)委會為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會同時成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會的條件和程序也是成立業(yè)委會的條件、程序）的書面要求。
  
  法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會的報告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒聽說哪個開發(fā)商曾主動提出過此類報告，廣大業(yè)主趁早自力更生。
  
  另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級的房管辦提出。
  
  提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個業(yè)主即可。
  
  2、產(chǎn)生籌備組成員
  
  區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。
  
  實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會來操作。
  
  推薦方式不限，也可以自薦。
  
  籌備組由業(yè)主代表組成。
  
  推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時間限制。
  
  參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。
  
  3、籌備組成員名單公告
  
  籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
  
  4、進(jìn)行籌備工作
  
  籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：
  
  （1）確定召開業(yè)主大會的會議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；
  
  （2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
  
  （3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；
  
  （4）確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
  
  （5）確定業(yè)主委員會委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；
  
  （6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
  
  5、籌備工作公告
  
  以上內(nèi)容在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  
  6、業(yè)主大會召開
  
  籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會會議。
  
  頭次業(yè)主大會會議按下列程序召開：
  
  （1）由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況；
  
  （2）由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況；
  
  （3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；
  
  （4）審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
  
  召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。
  
  7、備案
  
  業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：
  
  （1）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
  
  （2）業(yè)主大會議事規(guī)則；
  
  （3）業(yè)主公約；
  
  （4）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。
  
  8、出備案證、刻制印章
  
  區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
  
  9、委員名單等公告
  
  經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單、業(yè)主大會審議通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。
  
  成立業(yè)委會的障礙：
  
  1、物業(yè)公司一般對成立業(yè)委會的行動很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。
  
  2、單位的阻力。業(yè)委會成立的相關(guān)法規(guī)有一個很別扭的問題。成立業(yè)委會本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動力又缺監(jiān)督，加上個別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。
  
  3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會的相關(guān)法規(guī)效力級別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。
  
  4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。
  
  成立業(yè)委會的注意事項(xiàng)：
  
  1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會的所有實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)都是籌備組操作的，業(yè)主大會只是個確認(rèn)程序。
  
  2、業(yè)委會成立經(jīng)常是個利益之爭，各個環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭，才能選舉出真正自己利益的代言人。
  
  3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時應(yīng)對其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。
  
  4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對成立業(yè)委會毫不關(guān)心，永遠(yuǎn)也不要指望他們能到場參與業(yè)主大會會議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會議形式以書面征求意見較為有利。
  
  附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總
  
  物業(yè)管理?xiàng)l例
  
  第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
  
  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》的通知
  
  第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
  
  籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  
  第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
  
  （一）確定頭次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
  
  （二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
  
  （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
  
  （四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
  
  （五）做好召開頭次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
  
  前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  查看全文↓ 2018-07-09 12:09:54
• 148****7650

  選舉產(chǎn)生業(yè)委會的程序如下： 一、提出申請 ：符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備業(yè)主大會書面申請，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
  
  二、產(chǎn)生籌備組成員 ：首次業(yè)主大會籌備組成員一般為5—15名，首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
  
  三、籌備組成員名單公示 ：所在地居（村）民委員會將業(yè)主的推薦的籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 四、進(jìn)行籌備工作

  查看全文↓ 2018-07-09 12:09:40

相關(guān)問題

• 問 ??小區(qū)業(yè)主委員會如何成立？
  答

  第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會　　第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。　　業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)?！　〉谑粭l 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映?！　〉谑龡l 未設(shè)立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)?！　〉谑臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

  全部3個回答>
• 問 小區(qū)業(yè)主委員會如何成立
  答

  業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在大會召開7天前將業(yè)主大會召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。業(yè)主委員會委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會的顧問。業(yè)主要員會必須制訂章程，確定組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會通過。業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團(tuán)體法人資格。業(yè)主委員會每屆任期3年，每屆期滿前兩個月，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主代表大會，選舉下屆業(yè)主委員會委員。業(yè)主要員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會法人變更須辦理社會團(tuán)體變更登記。

  全部3個回答>
• 問 小區(qū)業(yè)主委員會如何成立
  答

  小區(qū)業(yè)主委員會的成立一般是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的，小區(qū)的業(yè)主委員會不僅僅代表著業(yè)主整體的利益，而且作為業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，代表該物業(yè)的全體業(yè)主，針對于本小區(qū)的物業(yè)，有一切重大事項(xiàng)的決定權(quán)，在建立的過程當(dāng)中還需要得到政府部門的指導(dǎo)，通過同意之后通過選舉的方式產(chǎn)生業(yè)主委員會，而且一個物業(yè)管理區(qū)域只能夠成立一個業(yè)主大會。針對于比較大型的小區(qū)，可以先按照每棟樓進(jìn)行推選，比如每個樓委會推選出代表，集中成為業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的人數(shù)也有一定的要求，一般是按照小區(qū)總戶數(shù)的2%，而且為了方便好投票，委員的數(shù)量一般為單數(shù)。才會在進(jìn)行相關(guān)決定的時候，所持投票權(quán)需要1/2以上通過的情況之下才能夠做決定，如果針對于專項(xiàng)維修基金的使用需要全體業(yè)主所持票數(shù)2/3才能夠通過。

• 問 ??業(yè)主委員會能制定小區(qū)公約嗎?小區(qū)業(yè)主委員會如何成立？
  答

  業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。一、業(yè)主大會的成立規(guī)定:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)定:一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。三、業(yè)主大會投票權(quán)確立規(guī)定:業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式規(guī)定:1、召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。2、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

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• 問 如何才能成立小區(qū)業(yè)主委員會？
  答

  1、同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2、入住率達(dá)到80％或小區(qū)已使用兩年的，可以成立業(yè)主委員會。

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