買二手房怎么選

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• 158****4285

  第一，查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。
  注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
  第二，如通過中介找房，一定要會選擇
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務(wù)進(jìn)行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。因為你可以對中介的服務(wù)進(jìn)行評價，所以中介一般不敢亂來，會盡心盡力為你服務(wù)。
  第三， 建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面
  現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子132萬拿來，可能140萬賣給你，實際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。
  第四，怎樣交納購房**款或訂金
  通過中介購買二手房，一般要簽兩個合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》。 房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。 要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。
  簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買賣契約》時，買方需交納購房**款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是否是賣主的合法代理人。
  除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人外，選擇購房時，一定多次、實地看房。
  第五，在初步協(xié)議中要寫認(rèn)購款還是定金必須清楚。
  購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我國擔(dān)保法第89條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購書幾乎都將認(rèn)購款寫成“定金”。
  在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應(yīng)該退回。
  第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。
  買賣二手房的時候，人們**關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關(guān)規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會影響到以后孩子上學(xué)等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。
  為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應(yīng)加強自我保護，簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時間，還應(yīng)明確不及時遷移的法律后果。必要的時候，可以和原房主一起到當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)其戶口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購房款。 一定在合同中注明，“甲方（賣方）應(yīng)在___日內(nèi)把戶口遷出，不得拖延?！辈⒓s定不能如期遷出時的懲罰措施。
  第七，正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過戶后當(dāng)日，才應(yīng)該付清全部房款。
  如果不能按時交房，以及買方在未取得房地產(chǎn)證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字 。因為在審批辦理證件的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產(chǎn)證。**后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。
  第八，轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。
  購買二手房要交些什么稅?稅率是多少?
  一般二手房交易需要交納的稅費：
  一、 買房人應(yīng)繳納稅費：
  1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
  2、 印花稅：房款的0.05%
  3、 交易費：3元/平方米
  4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
  5、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
  二、 賣房人應(yīng)繳納稅費：
  1、 印花稅：房款的0.05%
  2、 交易費：3元/平方米
  3、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
  4、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

  查看全文↓ 2018-07-08 18:10:53
• 133****9565

  選小區(qū)主要是選擇地段，周邊配套之類，然后再看具體小區(qū)物業(yè)、小區(qū)綠化以及整體環(huán)境如何

  查看全文↓ 2018-07-08 18:10:41
• 148****6330

  很多人都喜新不喜舊，而這個“特質(zhì)”其實在買房上也是如此。當(dāng)然限于現(xiàn)在房價的高昂，很多人都是不得不選擇購買二手房。其實有時候二手房比新房更值得買哦！具體如下：
  
  一、哪些二手房值得購買？
  
  1、 車位、綠化、戶型、配套都尚可的小區(qū)，要是年份也比較新就更好了，因為這樣的房屋與新房無異，還多處于市區(qū)。yuqiancyh
  
  2、 占有稀缺地段的品質(zhì)小區(qū)，地段本就是房屋價值的重要影響因素，環(huán)內(nèi)稀缺地段的高品質(zhì)小區(qū)，仍然會在很長時間內(nèi)保值，值得購買。
  
  3、 交通便利的小區(qū)或者附近有交通規(guī)劃的小區(qū)，除了地段，購房者同樣比較關(guān)心的因素就是交通，交通越便利，購房者入手的可能就越大。
  
  二、哪些二手房需盡量避開？
  
  1、 小產(chǎn)權(quán)、安置房等，這類房子漲幅慢、住著不舒適，也無法正常交易。
  
  2、 年份過久的家屬院，隨著單位的外遷與新建家屬院，老家屬院會逐步淪落為沒人管的境地，即使買了也得不到好的居住體驗。
  
  3、 沒有地下車庫或車位嚴(yán)重不足的小區(qū)，當(dāng)車子成為每個家庭的標(biāo)配，停車難的老小區(qū)自然賣不上價。
  
  4、物業(yè)口碑差的小區(qū)，物業(yè)水平關(guān)乎居住舒適度，要是口碑差，購房者自然不愿意買。
  
  三、二手房的優(yōu)點
  
  1、價格相對便宜
  
  雖然二手房的手續(xù)比新房復(fù)雜一些，而且還可能需要支付中介費，但其價格還是要低于或持平附近新房的，并且很有可能撿漏。
  
  2、已帶裝修
  
  如果買了新房，后期就需要花費一大筆錢裝修，而且裝修后的甲醛也可能影響到居住者的健康，自帶裝修的二手房則避開了這樣的問題。
  
  3、交通與生活配套更完善
  
  大多數(shù)二手房占據(jù)了整個區(qū)域核心的位置，或者配套十分齊全的位置，吃飯、看書、購物、觀影、洗浴等等，幾乎都可以在家門口找到，生活舒適度更高。
  
  四、二手房的缺點有哪些？
  
  1、房齡過長
  
  按照規(guī)定，二手房房齡與貸款年限之和不得超過40年（個別銀行45年），因此對于房齡稍長的房子，購買壓力會比新房大不少。
  
  2、本身設(shè)計存在缺陷
  
  部分小區(qū)以前設(shè)計時使用的是推拉窗，后期想更換平開窗就會非常麻煩，而且電動車沒有專用充電停車位，只能甩線充電等等，這些設(shè)計都不能滿足現(xiàn)今購房者的需要。
  
  3、物業(yè)沒有保障
  
  不少以前的小區(qū)沒有真正系統(tǒng)的物業(yè)，而且前期較低的物業(yè)費定價以及業(yè)主對提價的抵制，也注定了老小區(qū)的物業(yè)即使更換也很難有質(zhì)的提升。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:10:35

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• 問 買二手房怎么選? 買二手房究竟該怎么挑選
  答

  近年來,隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變,二手房以它價低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小以及即買即住的優(yōu)點得到了眾多置業(yè)者的青睞。但同時購房二手房是一門技術(shù)活，要從多方面來進(jìn)行選擇。今天小編就來和大家分享一下購買二手房的技巧。購買二手房要從以下這些方面進(jìn)行選擇：1、賣方的還貸情況。若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進(jìn)該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。此時，買方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預(yù)約還貸時間從2周至1個月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過戶交易。2、需了解樓盤的使用年限、開發(fā)商及物業(yè)管理的情況。有的樓盤批地時間早，而建成入伙時間較晚；有的物業(yè)管理不到位，服務(wù)差，安全狀況不好；有的開發(fā)商建設(shè)樓盤時使用的建材質(zhì)量較差，這些情況是在選擇二手房時要重點考慮的。3、地理位置對是否保值有巨大影響。所購買的樓盤能不能保值或者增值，很大程度上取決于

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• 問 二手房怎么選? 二手房怎么買**靠譜？
  答

  現(xiàn)在好多人糾結(jié)是買新房還是買二手房，那么新房和二手房究竟有什么區(qū)別？該如何選擇？新房與二手房有無本質(zhì)區(qū)別：由于物權(quán)法已頒布，產(chǎn)權(quán)年限的約束不再是物業(yè)買賣所考慮的主要問題，只要產(chǎn)權(quán)證上載明的是合法年限，已住了多少年跟新房土地花銷的年限是一樣的理解，比如新房如果土地證載明年限自2001年起，現(xiàn)在賣給你的即使是新房，年限也過了七年了，跟你買土地證載明時間為2001年的二手房使用年限一樣，只不過有新舊的一點差異而已。而且，正是因為新舊的差異，我們還可以至少拿舊房說事謀取較新房為低的價格，也不用為其裝修付更多，新房裝修往往打的比較足，尤其是現(xiàn)如今房價波動狀態(tài)，開發(fā)商極易將裝修價提高而稀釋房價。自住還是投資是否很重要：對于買房在二手與新房間游移的人來說，實際上買了房后是自住還是投資沒有多大意義，因為至少目前你買二手或新房都為著解決自己的居住問題，至于投資價值，不是說不考慮，但不是你首要考慮的范圍，將來是否**以及**多少在這種買賣情況下不重要。由此可以看出，購買目的在于買房滿足目前居住前提下，有關(guān)判斷指標(biāo)應(yīng)該是：1、地段這是**為關(guān)鍵的，因為地段在目前的環(huán)境下決定了你的生活成本，決定了你的生活方便度，決定了你的家庭將來利用本地配套的程度如教育與醫(yī)療，決定了你的使用成本的一部分，因為房子的使用成本除了管理費用就是出行成本，所以地段是任何時候買房的首要評價標(biāo)準(zhǔn)。但地段不要指望在商業(yè)中心，因為商業(yè)地段評估的標(biāo)準(zhǔn)是指出租率與租賃回報，對居住沒有多大參考價值，相反評價地段可以就地段周邊配套的成熟程度來看，如果與你未來的生活各方面的配套比較成熟，則證明此地段符合購買要求。純居住考慮的地段主要看目前的配套，至于未來的配套不能做為談價的內(nèi)容之一

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• 問 二手房怎么選? 買二手房究竟該怎么挑選
  答

  二手房不像新房，由于二手房已經(jīng)是屬于個人財產(chǎn)了，買賣雙方之間的交易就存在很多私人間的問題，選擇二手房和在進(jìn)行二手房交易時程序頗為復(fù)雜，購房者一定要多方面考慮和謹(jǐn)慎購買，以便買到滿意的房子，下面一起來看看二手房怎么選？如何才能選到好房子？對比一下現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中新房買賣和二手房買賣的優(yōu)缺點，不難看出現(xiàn)在二手房也是非常受歡迎的。1、相信大家不管是在買新房還是二手房的時候，除了費用之外首先關(guān)注的肯定是房子所在地方的交通問題，這一點確實是非常重要的。出行離不開交通，交通便利，能讓出行順暢不少，節(jié)省時間，買二手房宜選擇臨近軌道交通或主干道的房子。2、其次就是了解二手房房屋產(chǎn)權(quán)的問題，如果是存在有產(chǎn)權(quán)糾紛問題的房產(chǎn)，到手也是給自己找麻煩，在選擇房子時特別要注意的是，注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否為同一人，否則過戶時會發(fā)生糾紛。除了產(chǎn)權(quán)人的問題之外還會存在房子本身產(chǎn)權(quán)的問題，像是否有私搭私建部分；是否占用屋頂?shù)钠脚_、走廊；屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，比如像塔樓這種類型的房屋是否存在獨立產(chǎn)權(quán)就需要核實。3、房屋主體結(jié)構(gòu)戶型以及周邊環(huán)境配套的問題。如果家里面有老人，盡量選擇比較低一點的樓層會方便很多，另外完善的配套也是買二手房時需要考慮的，房子靠近超市、醫(yī)院等地方，可以給生活帶來很多方便，留意下周邊的環(huán)境如何，是否有很多在建工地或化工廠等，造成環(huán)境、空氣的污染，根據(jù)家里的人數(shù)來決定買幾居室的房屋，現(xiàn)在一般都會選擇三居室的房屋，就算三口之間也會想留一間做客房的。

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• 問 買二手房怎么選房子好壞
  答

  隔音效果注意所看中的二手房房源隔音效果好不好，關(guān)系到居住的私密性和舒適度。試想，你在家里講話，隔壁的鄰居都能聽見，這樣毫無隱私可言。隔音效果不好，在家能聽見走廊或樓梯的腳步聲，勢必影響到家里人的休息。可以選擇白天比較熱鬧的時間去看房，實地了解一下情況，再關(guān)閉門窗測試實際隔音效果。

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• 問 ??買二手房怎么選房子好壞
  答

  1、看房時間一般我們實地看房都會選擇白天的時候，白天可以看到這個房屋的采光條件如何，房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備好壞也容易看出來，但除了白天看房之外，晚上也要再去看一遍房屋，在入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些信息我們白天都是無法獲得的，而與我們今后的生活又息息相關(guān)，所以晚上也要去小區(qū)看看。2、看房天氣天氣好的時候，大家都比較愛出門，所以看房的時候大家也會越一個好的天氣去看房，除了晴天看房之外，雨天看房也有好處，雨后其實可以很好的檢驗房屋的質(zhì)量情況，在下雨后，無論業(yè)主先前對房屋進(jìn)行過怎樣的“裝飾”，雨水的“侵襲”總是逃不掉的，這時候大家可以注意觀察房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。3、看裝潢做工實地看房的時候，不應(yīng)該只是大概的看一下整個房屋的裝修，而要著眼于裝潢的做工如何，好的裝潢確實是會讓人覺得很高大上，但是高明的裝潢也可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。所以在挑選房子的時候，房屋的做工一定要仔細(xì)研究，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。4、看插座由于前任主人已經(jīng)在房屋內(nèi)生活過一段時間，檢查房屋的時候很多地方都可以看出生活的痕跡，看插座的時候可以看一下插座上的使用痕跡，摩擦痕跡較多的插座使用率高，有的一點使用痕跡都沒有的，一看就是經(jīng)常不會使用的地方。從這兩點就可以看出該房屋插座設(shè)計是否合理，如果插座的設(shè)計不合理的話，真的會給生活帶來很大的不便利。5、看墻角檢查墻面是否平整的時候還要注意查看一些墻角角落是否存在問題，因為墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。6、看保安除了看房屋的本身問題之外，還要注意小區(qū)的安保是否可靠，大家可以和小區(qū)管理員或保安聊天。因為他們是十分了解小區(qū)基本狀況的，有時甚至可以比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況，因為房主想要將房子賣出去，肯定不會告訴你房子的缺陷在哪里。從保安口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。

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