??拆遷中自建房怎么認(rèn)定

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• 148****8324

  自建房從法律意義上來講不是一個法律概念，而是一個社會概念。我們常說的自建房，一般是指出于自住與營利的需要，人們在原有住房的基礎(chǔ)上在自家院落或空閑地上所加蓋的房屋。
  　?。?）自建時間。由于違法建設(shè)的認(rèn)定主體、處理主體、處理方式等內(nèi)容**早由第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議于1989年12月26日通過，自1990年4月1日起開始施行的《城市規(guī)劃法》規(guī)制，而后由第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于2007年10月28日通過，自2008年1月1日起施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)制。那么一旦自建行為發(fā)生在《城市規(guī)劃法》生效之前，則因“新法不溯及既往”的通用原則而不得依據(jù)《城市規(guī)劃法》確認(rèn)未獲得規(guī)劃許可的自建房為違章建筑或違法建設(shè)。
  　?。?）認(rèn)定主體。拆遷實踐中，由拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊等直接認(rèn)定某一房屋（包括自建房）或者其他建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施為違章建筑的情形很普遍。實際上，違章建筑只有城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)加以認(rèn)定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》實施后的違法建設(shè)也僅能夠由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定。那么對于自建房是否屬于違章建筑、違法建設(shè)，拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊等均不得擅自認(rèn)定。正確的做法是，拆遷人應(yīng)當(dāng)就可能系違章建筑、違法建設(shè)的房屋的事宜報請規(guī)劃主管部門處理，或者告知被拆遷人申請規(guī)劃主管部門處理。規(guī)劃主管部門在接到拆遷人的有關(guān)報告或者被拆遷人的有關(guān)申請后，再依法確定是否為違章建筑、違法建設(shè)。
  　?。?）處理主體與方式。同樣地，對違章建筑、違法建設(shè)的處理權(quán)僅僅歸屬于規(guī)劃行政主管部門。在自建房屋雖然影響規(guī)劃，但可以采取改正措施的情況下，規(guī)劃主管部門可以責(zé)令當(dāng)事人限期改正并處罰款。被拆遷人在接受處罰后采取了有關(guān)改正措施的，規(guī)劃主管部門可以認(rèn)定該房屋系合法建筑，被拆遷人憑規(guī)劃主管部門的處罰決定申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，該房屋可以按照合法建筑給予拆遷補償在自建房嚴(yán)重影響規(guī)劃的情況下，規(guī)劃行政主管部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人限期拆除或者沒收該違章建筑。上述兩種處理方式貫徹了“比例處罰”的原則。規(guī)劃行政主管部門以外的其他主體，如拆遷人、房屋拆遷主管部門、城管大隊均不得擅自為拆除行為。
  　　（4）處理時效。違章建筑、違法建設(shè)并不必然受到法律追責(zé)。原因在于，法律在賦予追則主體行政處罰權(quán)力的同時，也規(guī)定了行使該權(quán)力的時效。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，對違章建筑、違法建設(shè)進(jìn)行處罰的時效是兩年。若超過該時效，權(quán)力即歸于消滅。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 20:07:52
• 141****0495

  農(nóng)村自建房拆遷賠償費標(biāo)準(zhǔn)，貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
  房屋的補償安置方式
  1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
  （1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
  （2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
  （3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
  2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
  （1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：
  （2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；
  （3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積； 被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  （4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
  3、拆遷房屋其他補償項目： 律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
  而商品房拆遷是根據(jù)國有土地上的房屋拆遷評估辦法來做評估補償?shù)摹Ｈ蘸蟮陌l(fā)展應(yīng)該會使得集體土地拆遷部分和國有土地拆遷補償一致，被拆遷人有選擇權(quán)和話語權(quán)，拆遷中出現(xiàn)的問題會由拆遷仲裁機構(gòu)來裁決，拆遷的戶頭補償會依據(jù)新的判定標(biāo)準(zhǔn)等。

  查看全文↓ 2018-07-05 20:07:30
• 138****2268

  自建房和正式房的補償標(biāo)準(zhǔn)是否一樣？
  
  自建房和正式房的補償標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然是不一樣的。符合一定條件的住戶，可以獲得拆遷安置補助，一般是按照經(jīng)濟適用房的價格和面積標(biāo)準(zhǔn)獲得補償?shù)模揖唧w的補償費用是按照補償政策確定的，補償政策由政府根據(jù)具體的情況制定。因為各個地區(qū)的補償標(biāo)準(zhǔn)是按照各個地區(qū)的交通位置和周圍設(shè)施以及市場價格確定的補償標(biāo)準(zhǔn)，所以說在北京市是沒有統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn)的，但是可以肯定的是，自建房補償標(biāo)準(zhǔn)和正式房屋補償標(biāo)準(zhǔn)是一定不一樣的。
  
  自建房不是產(chǎn)權(quán)人補償應(yīng)該給誰？
  
  補償應(yīng)該給產(chǎn)權(quán)人，但是建房的人可以主張一定的建房出資的成本。自建房拆遷時，被拆遷
  
  人是指對被拆除房屋擁有所有權(quán)的單位或者個人。登記是證明所有權(quán)的一種重要方式，對于自建房，房屋補償一般是給產(chǎn)權(quán)人的，建房出資人可以主張要回自己的建房出資成本。
  
  自建房和審批房的面積換算比例是怎么樣的？
  
  自建房和正式房的換算面積比例不存在固定的比例。在農(nóng)村地區(qū)的自建房，宅基地面積經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)，補償標(biāo)準(zhǔn)和正式房的標(biāo)準(zhǔn)是相同的。經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補償；但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補償，由此可見超過控制標(biāo)準(zhǔn)，且在1982年之前的，可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣牟疬w政策確定補償標(biāo)準(zhǔn)。
  
  在城市中，在自建房內(nèi)居住滿兩年，并且符合下列條件的，
  
  (一)單獨立戶；
  
  (二)本人及其配偶、子女在拆遷范圍內(nèi)無正式住房；
  
  (三)本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房?？梢园凑战?jīng)濟適用住房均價和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)獲得拆遷安置補助。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 20:07:09
• 134****2829

  第一位判斷法則-------自建時間。
  
  由于違法建設(shè)的認(rèn)定主體、處理主體、處理方式等內(nèi)容**早由第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議于1989年12月26日通過，自1990年4月1日起開始施行的《城市規(guī)劃法》規(guī)制，而后由第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于2007年10月28日通過，自2008年1月1日起施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)制。那么一旦自建行為發(fā)生在《城市規(guī)劃法》生效之前，則因“新法不溯及既往”的通用原則而不得依據(jù)《城市規(guī)劃法》確認(rèn)未獲得規(guī)劃許可的自建房為違章建筑或違法建設(shè)。
  
  第二位判斷法則-------認(rèn)定主體。
  
  拆遷實踐中，由拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊等直接認(rèn)定某一房屋(包括自建房)或者其他建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施為違章建筑的情形很普遍。實際上，違章建筑只有城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)加以認(rèn)定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》實施后的違法建設(shè)也僅能夠由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定。那么對于自建房是否屬于違章建筑、違法建設(shè)，拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊等均不得擅自認(rèn)定。正確的做法是，拆遷人應(yīng)當(dāng)就可能系違章建筑、違法建設(shè)的房屋的事宜報請規(guī)劃主管部門處理，或者告知被拆遷人申請規(guī)劃主管部門處理。規(guī)劃主管部門在接到拆遷人的有關(guān)報告或者被拆遷人的有關(guān)申請后，再依法確定是否為違章建筑、違法建設(shè)。
  
  第三位判斷法則--------處理主體與方式。
  
  同樣地，對違章建筑、違法建設(shè)的處理權(quán)僅僅歸屬于規(guī)劃行政主管部門。在自建房屋雖然影響規(guī)劃，但可以采取改正措施的情況下，規(guī)劃主管部門可以責(zé)令當(dāng)事人限期改正并處罰款。被拆遷人在接受處罰后采取了有關(guān)改正措施的，規(guī)劃主管部門可以認(rèn)定該房屋系合法建筑，被拆遷人憑規(guī)劃主管部門的處罰決定申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，該房屋可以按照合法建筑給予拆遷補償;在自建房嚴(yán)重影響規(guī)劃的情況下，規(guī)劃行政主管部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人限期拆除或者沒收該違章建筑。上述兩種處理方式貫徹了“比例處罰”的原則。規(guī)劃行政主管部門以外的其他主體，如拆遷人、房屋拆遷主管部門、城管大隊均不得擅自為拆除行為。
  
  第四位判斷法則---------處理時效。
  
  違章建筑、違法建設(shè)并不必然受到法律追責(zé)。原因在于，法律在賦予追則主體行政處罰權(quán)力的同時，也規(guī)定了行使該權(quán)力的時效。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，對違章建筑、違法建設(shè)進(jìn)行處罰的時效是兩年。若超過該時效，權(quán)力即歸于消滅。
  
  以上就是華律小編為大家整理的有關(guān)自建房在拆遷中的性質(zhì)如何認(rèn)定的知識，如果您還有更多的疑問，可以咨詢?nèi)A律網(wǎng)專業(yè)律師，或者直接委托華律網(wǎng)律師幫您擺脫法律困境。
  

  查看全文↓ 2018-07-05 20:06:20

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• 問 自建房如何認(rèn)定？
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)的，只有宅基地證。

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• 問 自建房被征收人怎么認(rèn)定
  答

  以國有土地上為例，在征收范圍確定后，征收有關(guān)部門會組織將征收范圍內(nèi)的所有建筑進(jìn)行登記、測量、認(rèn)定、處理。這個時候被拆遷房屋的具體情況都會被對應(yīng)展現(xiàn)。如果該房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，那么還會專門認(rèn)定該房屋是否為違法建筑，如果是，那便沒有補償。如果有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)沒有糾紛，測量后會組織評估，而評估的標(biāo)準(zhǔn)是按照該片區(qū)內(nèi)下發(fā)的補償方案來具體實施的。所以至于多少錢一平，是要看當(dāng)?shù)氐难a償方案才能知道的，全國沒有統(tǒng)一價。但是有個參照補償方案是否合理的方法，那就是被征收房屋的補償價格，應(yīng)當(dāng)與周邊類似房屋的市場價值等同或高于市場價值。所以需要根據(jù)房屋具體情況來判斷該如何補償、多少錢一平。

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• 問 自建房拆遷怎么賠償
  答

  一 2017年農(nóng)村土地征收補償安置**新標(biāo)準(zhǔn) 農(nóng)村土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)由土地補償費、安置補助費、青苗補償費構(gòu)成。 一、土地補償費 土地征收的土地補償費是如何計算的呢?土地補償費一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。二、土地征收的安置補助費 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。三、青苗補償標(biāo)準(zhǔn) 對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，**高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經(jīng)濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。四、其他附著物的補償標(biāo)準(zhǔn) 征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。 農(nóng)村征地補償標(biāo)準(zhǔn)要求 1、各項征地補償費用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補償安置方案規(guī)定。 2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標(biāo)準(zhǔn))：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門審定的**基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認(rèn)可的單價為準(zhǔn)。 3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

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• 問 農(nóng)村自建房拆遷怎么測量
  答

  拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：　　(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算?！　?2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。　　(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定?！　∮烧貐^(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價?！　?一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)　　(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)　　(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格　　(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)　　(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費　　注：　　1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;　　3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。　　(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)　　(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;　　(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

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• 問 農(nóng)村自建房購房合同效力怎么認(rèn)定?
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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