房地產(chǎn)企業(yè)成本如何結(jié)轉(zhuǎn)

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• 145****1808

  成本費用的歸集方法8
  1、對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類、并將其分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。
  2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
  3、對前期已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品。未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
  4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
  5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
  二、成本費用的分配方法 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象，具體可分別選擇以下方法進(jìn)行
  1、占地面積法。
  （1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
  （2）分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
  2.建筑面積法。
  （1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
  （2）分期開發(fā)的，首先按照期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
  3.直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
  4.預(yù)算造價法 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 幾項特殊成本費用的分配方法
  （1）、土地成本，一般按占地面積法幾項分配。如果確需要結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的。屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
  （2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本法應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。
  （3）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。)
  （4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 總之，房產(chǎn)開發(fā)去會計人員在日常按照去財務(wù)會計制度規(guī)定對成本費用進(jìn)行管理與核算時，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定歸集和分配成本費用，以提高所得稅核算的準(zhǔn)確性，從而降低納稅風(fēng)險。###土地、前期、稅費、建安、配套、銷售、消防、關(guān)系費

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• 132****0969

  對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其**重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。
  　　結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入
  　　就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照.確認(rèn)的銷售收入做憑證：
  　　借：預(yù)收賬款
  　　貸：主營業(yè)務(wù)收入
  　　結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。
  　　這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。
  　　結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。
  　　各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
  　　1. 款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。
  　　2. 施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。
  　　3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。
  　　4. 施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
  　　5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。
  　　**后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。
  　　預(yù)提時候：
  　　借：開發(fā)成本
  　　貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提
  　　按照這個金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。
  　　借：開發(fā)產(chǎn)品
  　　貸：開發(fā)成本
  　　結(jié)算第四步：計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。
  　　這一步**重要的一點是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積
  　　根據(jù)第一步算出來的銷售金額，計算出來產(chǎn)品銷售成本
  　　產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積
  　　賬務(wù)處理：
  　　借：主營業(yè)務(wù)成本
  　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
  　　這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候，兩者才相等。
  　　結(jié)算第五步：把主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤。

  查看全文↓ 2018-06-30 14:13:13
• 152****7888

  對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其**重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。
  　　結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入
  　　就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照.確認(rèn)的銷售收入做憑證：
  　　借：預(yù)收賬款
  　　 貸：主營業(yè)務(wù)收入
  　　結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。
  　　這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。
  　　結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。
  　　各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
  　　1. 款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。
  　　2. 施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。
  　　3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。
  　　4. 施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
  　　5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。
  　　**后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

  查看全文↓ 2018-06-30 14:12:10

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• 問 房地產(chǎn)成本如何結(jié)轉(zhuǎn)
  答

  對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其**重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。　　結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入　　就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照.確認(rèn)的銷售收入做憑證：　　借：預(yù)收賬款　　 貸：主營業(yè)務(wù)收入　　結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單?！　∵@個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)?！　〗Y(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對?！　「鱾€類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。　　1. 款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來?！　?. 施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2008年41號文進(jìn)行不超過10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。　　3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來?！　?. 施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。　　5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面?！　?*后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

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• 問 如何控制房地產(chǎn)成本
  答

  做預(yù)算終極方向還是要向房地產(chǎn)成本控制方向發(fā)展，在施工單位做全過程成本控制一年了，施工單位的成本主要是建安成本，其實個人覺得成本控制道理都差不多吧。1.首先要成本控制得知道成本的組成，從施工單位的建安成本來講，有分包成本、機(jī)械成本、管理成本、規(guī)費和稅金等等。要把所有可能發(fā)生的費用理清楚。2.在施工單位從一個項目開工，從分包單位的選擇，合同的選擇，到過程中對分包簽證什么，以及項目部的施工方案的編制，材料領(lǐng)用，吊車臺班的選用，施工進(jìn)度合理安排以及一些臨時設(shè)施等全過程中等發(fā)生費用的每一個環(huán)節(jié)都要了解。一句籠統(tǒng)的話就是對整個過程了解。3.跟了一個項目下來，一個深刻的感觸就是個人的基本知識要扎實，圖紙要看得懂，工程量要算得準(zhǔn)，定額也要熟悉，以及對施工技術(shù)方法，施工工藝要了解，只有基本功扎實了，才能對成本的發(fā)生更加了解。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅
  答

  房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進(jìn)項稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認(rèn)收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。

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• 問 房地產(chǎn)交什么稅? 房地產(chǎn)企業(yè)如何交稅
  答

  1、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，稅率5%（以銷售收入計稅）； 2、城建稅 稅率7%（以營業(yè)稅計稅，分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%）； 3、教育附加 稅率3%（以營業(yè)稅計稅）； 4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業(yè)稅計稅，是否征收以各省規(guī)定為準(zhǔn)）； 5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計稅）； 6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅，計稅較為復(fù)雜）； 7、企業(yè)所得稅 稅率25%（以企業(yè)年度利潤計稅，計算有一定難度）；

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• 問 房地產(chǎn)成本管理意義
  答

  房地產(chǎn)成本管理是指項目的成本管理，成本管理是項目管理的子集，包括用以保證在預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制，成本估算成本控制所等構(gòu)成。成本基準(zhǔn)計劃通過程序批準(zhǔn)，必須通過成本變更控制系統(tǒng)間歇式的變更。保證了成本基準(zhǔn)計劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計劃對開發(fā)項目在實施中的實際成本和計劃成本進(jìn)行比較，檢測項目的成本績效和進(jìn)度績效。流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系，動態(tài)成本管理體系，成本后評估體系，分別是事前事中事后反饋與激勵機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制和數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的基礎(chǔ)之上的，開發(fā)過程的每個成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，戰(zhàn)略采購等。從管理的層次，成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。