如何控制房地產(chǎn)成本

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• 135****8293

  做預(yù)算終極方向還是要向房地產(chǎn)成本控制方向發(fā)展，在施工單位做全過(guò)程成本控制一年了，施工單位的成本主要是建安成本，其實(shí)個(gè)人覺(jué)得成本控制道理都差不多吧。
  1.首先要成本控制得知道成本的組成，從施工單位的建安成本來(lái)講，有分包成本、機(jī)械成本、管理成本、規(guī)費(fèi)和稅金等等。要把所有可能發(fā)生的費(fèi)用理清楚。
  2.在施工單位從一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，從分包單位的選擇，合同的選擇，到過(guò)程中對(duì)分包簽證什么，以及項(xiàng)目部的施工方案的編制，材料領(lǐng)用，吊車(chē)臺(tái)班的選用，施工進(jìn)度合理安排以及一些臨時(shí)設(shè)施等全過(guò)程中等發(fā)生費(fèi)用的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要了解。一句籠統(tǒng)的話就是對(duì)整個(gè)過(guò)程了解。
  3.跟了一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，一個(gè)深刻的感觸就是個(gè)人的基本知識(shí)要扎實(shí)，圖紙要看得懂，工程量要算得準(zhǔn)，定額也要熟悉，以及對(duì)施工技術(shù)方法，施工工藝要了解，只有基本功扎實(shí)了，才能對(duì)成本的發(fā)生更加了解。

  查看全文↓ 2018-06-28 10:13:19
• 146****0645

  房地產(chǎn)成本控制具體步驟：
  　　從縱向上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說(shuō)房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，每一個(gè)部門(mén)在運(yùn)行過(guò)程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過(guò)程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位。
  　　說(shuō)的直白點(diǎn)就是橫豎都管，縱向管開(kāi)發(fā)成本，橫向管部門(mén)費(fèi)用。 建立成本管理體系，需要按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人，令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為，一般統(tǒng)稱(chēng)目標(biāo)成本。 項(xiàng)目總投資主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，管理費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。
  　　成本管理一般分以下幾個(gè)階段： 1、項(xiàng)目總投資估算階段 ； 2、項(xiàng)目總投資估算深化； 3、工程概算與設(shè)計(jì) ； 4、 項(xiàng)目總投資預(yù)算； 5、項(xiàng)目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結(jié)算 ； 7、項(xiàng)目總投資決算 。

  查看全文↓ 2018-06-28 10:12:53
• 137****1470

  房地產(chǎn)實(shí)施階段的項(xiàng)目管理包括成本控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。而成本控制管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中重要的組成部分。
  
  什么是房地產(chǎn)的成本?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷(xiāo)售等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源(人力、物力和財(cái)力)，其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱(chēng)之為成本。也就是說(shuō)要想盈利，就必須要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就必然帶來(lái)成本的消耗。
  
  什么是房地產(chǎn)成本管理?充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以**少資源消耗來(lái)獲取得**大的利潤(rùn)。成本管理不完全等于省錢(qián),花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的**大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說(shuō)的"物有所值"。
  
  從縱向上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說(shuō)房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，每一個(gè)部門(mén)在運(yùn)行過(guò)程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成:時(shí)間上是從立項(xiàng)到竣工各個(gè)階段發(fā)生的總成本，空間上是各個(gè)階段每個(gè)部門(mén)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生成本的總和。成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過(guò)程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。
  
  建立成本管理體系，就是按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的"組織架構(gòu)"的工作運(yùn)行職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,**大程度的減少"目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤"現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到"權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依"。
  
  折疊

  查看全文↓ 2018-06-28 10:12:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)成本如何結(jié)轉(zhuǎn)
  答

  對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其**重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤(rùn)。利潤(rùn)該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷(xiāo)售合同、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、銷(xiāo)售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算?！　〗Y(jié)算第一步：整理銷(xiāo)售資料，確認(rèn)銷(xiāo)售收入　　就是把銷(xiāo)售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對(duì)，看看銷(xiāo)售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷(xiāo)售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對(duì)一致后，確認(rèn)一下銷(xiāo)售收入和已經(jīng)銷(xiāo)售面積，算出平均單價(jià)。按照.確認(rèn)的銷(xiāo)售收入做憑證：　　借：預(yù)收賬款　　 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。　　這個(gè)步驟比較麻煩，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒(méi)有。一般應(yīng)該把合同按照成本類(lèi)別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類(lèi)別，列出清單。清單的要素一般有合同編號(hào)、合同名稱(chēng)、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來(lái)之后，分別算出各個(gè)類(lèi)別合同的結(jié)算數(shù)。　　結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì)?！　「鱾€(gè)類(lèi)別的合同金額與賬面同類(lèi)別的科目余額進(jìn)行核對(duì)，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。　　1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開(kāi)具過(guò)來(lái)。　　2. 施工單位還沒(méi)有結(jié)算，發(fā)票也沒(méi)有開(kāi)具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國(guó)稅發(fā)2008年41號(hào)文進(jìn)行不超過(guò)10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本?！　?. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開(kāi)過(guò)來(lái)?！　?. 施工單位因?yàn)槭韬?，多開(kāi)了發(fā)票，但是企業(yè)沒(méi)有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。　　5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒(méi)有簽合同，也沒(méi)有做結(jié)算。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類(lèi)別，添加到合同清單里面?！　?*后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)成本如何結(jié)轉(zhuǎn)
  答

  成本費(fèi)用的歸集方法8 1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)、并將其分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 2、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 3、對(duì)前期已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。 4、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除；未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。 5、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 二、成本費(fèi)用的分配方法 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按收益原則和配比的原則分配至各個(gè)成本對(duì)象，具體可分別選擇以下方法進(jìn)行 1、占地面積法。 （1）一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 （2）分期開(kāi)發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 2.建筑面積法。 （1）一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 （2）分期開(kāi)發(fā)的，首先按照期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3.直接成本法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4.預(yù)算造價(jià)法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 幾項(xiàng)特殊成本費(fèi)用的分配方法 （1）、土地成本，一般按占地面積法幾項(xiàng)分配。如果確需要結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。 （2）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本法應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。) （4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 總之，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)去會(huì)計(jì)人員在日常按照去財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行管理與核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定歸集和分配成本費(fèi)用，以提高所得稅核算的準(zhǔn)確性，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。###土地、前期、稅費(fèi)、建安、配套、銷(xiāo)售、消防、關(guān)系費(fèi)

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)成本管理意義
  答

  房地產(chǎn)成本管理是指項(xiàng)目的成本管理，成本管理是項(xiàng)目管理的子集，包括用以保證在預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制，成本估算成本控制所等構(gòu)成。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)程序批準(zhǔn)，必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)間歇式的變更。保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系，動(dòng)態(tài)成本管理體系，成本后評(píng)估體系，分別是事前事中事后反饋與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制和數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的基礎(chǔ)之上的，開(kāi)發(fā)過(guò)程的每個(gè)成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶(hù)細(xì)分產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，戰(zhàn)略采購(gòu)等。從管理的層次，成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括征地拆遷補(bǔ)償，前期工程，建筑安裝工程，基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地征用，耕地占用稅，勞動(dòng)安置費(fèi)和拆遷地地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷房費(fèi)用等。②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，可行性研究，水文勘察，三通一平等費(fèi)用。③建筑安裝工程費(fèi)用，以出包方式向承包單位支付的建筑安裝工程費(fèi)用。④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括建設(shè)道路，供水，供電，燃?xì)?，排污，排水，衛(wèi)生，綠化等費(fèi)用。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)用。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資，員工福利，折舊費(fèi)，水電，勞動(dòng)保護(hù)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。相對(duì)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本還是比較多的，所以說(shuō)房?jī)r(jià)一直居高不下，和開(kāi)發(fā)商的成本有著直接的關(guān)系。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)成本核算方法
  答

  房地產(chǎn)成本核算方法有以下步驟：①確定成本核算對(duì)象。②設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，系統(tǒng)性的核算和歸集開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本及費(fèi)用。將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法，標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。③編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表。正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。④開(kāi)發(fā)成本含開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金，前期工程費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。⑤正確劃分可售面積，不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積，不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。⑥編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況即可。