??預(yù)售商品房可以抵押貸款嗎

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• 143****1548

  可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
  所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。
  辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：
  (1) 登記申請書;
  (2) 申請人身份證明;
  (3) 抵押合同
  (4) 借款合同;
  (5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;
  (6) 商品房買賣合同。

  查看全文↓ 2018-06-30 10:36:15
• 153****7912

  開發(fā)商不可以預(yù)售而未售的商品房辦理抵押權(quán)，現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
  　　預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。
  　　《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄ⅰ斗课莸怯涋k法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！?/span>

  查看全文↓ 2018-06-30 10:35:53
• 156****3132

  我于兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。
  為了討回公道，也為了保護(hù)購房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準(zhǔn)備起訴發(fā)展商?！　　鳇c(diǎn)評：　　大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項(xiàng)目的。
  因此一般來說，發(fā)展商都會想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機(jī)構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。
  例如，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進(jìn)行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。
  　　第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長...<發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機(jī)構(gòu)的信任，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任，我買了該所房屋，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，這種情況會使購房人糊里糊涂地陷入一場無謂的法律訴訟之中，將已售出的房屋又抵押給金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)是一個需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)；
  但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，同時又使購房人已購的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅，你所要購買的房子是否被發(fā)展商進(jìn)行了抵押、在建項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時，在購房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，購房人在與發(fā)展商簽訂購房買賣合同之前要弄清：　　大家都知道，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進(jìn)行擅自抵押。
  如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)。照理說，也為了保護(hù)購房者的利益，但長期不解除抵押手續(xù)，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，就不存在法律問題，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。
  　　■點(diǎn)評。為了討回公道，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。例如?！　楸苊馍鲜鲲L(fēng)險的發(fā)生，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，發(fā)展商都會想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，從而獲得貸款，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，或至少購房人會被卷入一場關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭之中。
  　　第一種情況是，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押，以獲得貸款，而要想從銀行處得到支持，我和住在這幢樓里的全體居民準(zhǔn)備起訴發(fā)展商，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這是第一種情況。
  由于發(fā)展商的這種抵押行為，就出現(xiàn)了法律問題。根據(jù)你的來信分析，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項(xiàng)目的。因此一般來說，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權(quán)。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款。因此、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押　　我于兩年前買了一套商品房，原來發(fā)展商為了籌措資金，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對購房人構(gòu)成了侵權(quán)；
  第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，這是第二種情況<展開

  查看全文↓ 2018-06-30 10:35:25

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款是嗎？ 什么是預(yù)售商品房抵押貸款
  答

  若是我行個人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經(jīng)辦行確認(rèn)。

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 開發(fā)商有權(quán)將簽了預(yù)售合同的商品房進(jìn)行抵押貸款嗎
  答

  再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因?yàn)檗k理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進(jìn)行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

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• 問 什么是預(yù)售商品房抵押貸款？
  答

  “按揭”是早年從香港舶來的詞語，算術(shù)語吧。意思就是以當(dāng)前自己購買的、未付完全款的商品房為抵押物，以借款人的身份申請銀行貸款。所以，你提到的問題，其實(shí)是一回事。反之，籠統(tǒng)的“抵押貸款”未必一定是“按揭”。因?yàn)榈盅何锟梢允瞧渌锲贰閷毷罪?、汽車、庫存商品、在建工程、已有?quán)屬的商業(yè)大樓，等等。并且拿出抵押物的人未必一定是貸款申請人——即債務(wù)人?？梢允莻鶆?wù)擔(dān)保人。

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• 問 預(yù)售商品房抵押貸款怎么弄? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
  答

  可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。

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