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“按揭”是早年從香港舶來的詞語，算術(shù)語吧。意思就是以當前自己購買的、未付完全款的商品房為抵押物，以借款人的身份申請銀行貸款。所以，你提到的問題，其實是一回事。反之，籠統(tǒng)的“抵押貸款”未必一定是“按揭”。因為抵押物可以是其他物品——珠寶首飾、汽車、庫存商品、在建工程、已有權(quán)屬的商業(yè)大樓，等等。并且拿出抵押物的人未必一定是貸款申請人——即債務(wù)人?？梢允莻鶆?wù)擔(dān)保人。
全部3個回答>預(yù)售商品房抵押貸款是嗎？ 什么是預(yù)售商品房抵押貸款
145****8998 | 2019-02-18 19:27:06
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144****9284
若是我行個人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。
查看全文↓ 2019-02-18 19:27:33
具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經(jīng)辦行確認。 -
147****0248
滿足條件就可以的。抵押貸款的貸款條件：
查看全文↓ 2019-02-18 19:27:28
有合法的身份；
有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；
能夠提供貸款行認可的有效擔(dān)保；
貸款行規(guī)定的其他條件。 -
145****4467
可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
查看全文↓ 2019-02-18 19:27:23
所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。
辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：
(1) 登記申請書;
(2) 申請人身份證明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;
(6) 商品房買賣合同。 -
146****3227
摘要：預(yù)售商品房案件中，開發(fā)商是否承擔(dān)階段性保證責(zé)任通常是案件的爭議焦點。司法實踐中，對于階段性擔(dān)保責(zé)任的性質(zhì)認定以及開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，法院判決不一。本文試結(jié)合相關(guān)典型案例進行分析。
查看全文↓ 2019-02-18 19:27:18
關(guān)鍵詞：階段性擔(dān)保責(zé)任 按揭貸款 保證期間 附條件解除合同
案情簡介：2011年2月10日，招商銀行股份有限公司大連銀行（以下簡稱“招商銀行”）與大連一方地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“一方公司”）簽訂《擔(dān)保協(xié)議》（招商銀行為甲方，一方公司為乙方），該協(xié)議第四條約定：乙方對根據(jù)本協(xié)議的規(guī)定向甲方及其所屬分支機構(gòu)申請個人住房貸款的全部借款人所辦理的個人住房貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)?？傤~度為3億元；在擔(dān)?？傤~度之內(nèi)乙方無需逐筆業(yè)務(wù)向甲方出具擔(dān)保書。第五條約定：乙方保證對每筆貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保，擔(dān)保范圍包括但不限于貸款的本金、利息、罰息及甲方收回債權(quán)的相關(guān)費用；擔(dān)保期限為每筆貸款放款之日起至預(yù)抵押登記完成之日止。第六條約定：乙方在承擔(dān)保證擔(dān)保期間，應(yīng)當辦理購房合同的真實有效登記備案手續(xù)，并及時將購房合同的登記備案手續(xù)轉(zhuǎn)交給甲方指定代辦機構(gòu)，積極配合甲方辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)。如果乙方未能在本協(xié)議規(guī)定的時限內(nèi)辦妥相關(guān)手續(xù)，乙方應(yīng)在接到甲方書面通知書后五個工作日內(nèi)無條件將甲方發(fā)放的該筆貸款的本金、利息和其它相關(guān)費用歸還甲方。第七條約定：自甲方貸款發(fā)放之日起，至預(yù)抵押登記完之日止之前，如出現(xiàn)以下任一情況，甲方有權(quán)要求乙方履行擔(dān)保責(zé)任：……3.非因甲方原因未能在90個工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)……7.非甲方原因造成的抵押登記手續(xù)未能辦理或存在瑕疵。
2012年7月18日，一方公司與買受人高某簽訂《商品房買賣合同》。2012年9月29日，招商銀行與高某就案涉房屋簽訂《個人購房借款及擔(dān)保合同》，該合同第三條約定貸款金額為979萬元；第四條約定貸款期限120個月，即從2012年9月29日起到2022年9月29日止。2013年7月8日，一方公司在房產(chǎn)部門對案涉房屋進行網(wǎng)簽《商品房買賣合同》備案。2014年1月17日，一方公司將備案合同（2013年7月8日）及附件四《補充協(xié)議》移交給招商銀行。2015年3月6日，案涉房屋因另案被法院查封。2015年4月，招商銀行提起訴訟，訴訟請求之一為請求判令一方公司就借款人高某所欠銀行債務(wù)承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任。
法院觀點：關(guān)于本案保證期間的確定，從字面理解，雙方當事人對保證期間進行了約定，以辦妥預(yù)告抵押登記為時間節(jié)點，保證期間可以延長，也可以縮短。該約定是雙方當事人的真實意思表示，但不能與《擔(dān)保法》的規(guī)定相悖，不能無限延長保證期間，也是階段性擔(dān)保的應(yīng)有之義。因此，本案的保證期間應(yīng)確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付商品房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，招商銀行在合理期限內(nèi)辦理完預(yù)告抵押登記止?！稉?dān)保協(xié)議》第七條約定，如出現(xiàn)非因招商銀行原因未能在90個工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)，招商銀行自貸款發(fā)放之日起，至預(yù)告抵押登記完之日止之前，其有權(quán)要求一方公司履行擔(dān)保責(zé)任。同理，一方公司將購房合同的登記備案手續(xù)交給招商銀行后，招商銀行亦應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，而合理期限應(yīng)以上述雙方約定的90個工作日作為參照。關(guān)于一方公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任。本案中，招商銀行是辦理預(yù)告抵押登記的義務(wù)主體，在一方公司未在約定的90個工作日內(nèi)交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)情況下，招商銀行收到一方公司遲延交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，應(yīng)當在合理期限內(nèi)及時辦理預(yù)告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行收到一方公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒有提出異議，而且一年多時間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無合理解釋，應(yīng)視為一方公司階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就。根據(jù)《擔(dān)保法》第二十六條第二款“有合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任”的規(guī)定，招商銀行未在保證期間內(nèi)向一方公司主張權(quán)利，一方公司的保證責(zé)任免除。**終駁回了招商銀行的再審申請。
【案例索引】（2017）**高法民申3474號民事裁定書，招商銀行股份有限公司大連分行與大連一方地產(chǎn)有限公司保證合同糾紛案。
筆者認為：
階段性擔(dān)保一般存在于預(yù)售商品房按揭貸款中，購房人支付**款后，由貸款銀行代其向開放商支付剩余房款，并將所購商品房抵押給貸款銀行，以為后期償還貸款提供擔(dān)保。階段性擔(dān)保的本意是指房產(chǎn)開發(fā)商為借款人在該階段內(nèi)（貸款合同簽署之日起至抵押有效設(shè)定，相關(guān)權(quán)利證明文件交付銀行執(zhí)管之日止）向銀行履行還款義務(wù)提供保證，亦為銀行獲得安全的房屋抵押擔(dān)保的過程提供保證。一旦房屋抵押設(shè)定成功，該階段性保證的任務(wù)完成，即階段性保證期限屆滿之時即是銀行獲得借款人的房屋抵押擔(dān)保之時。[1]
司法實踐中，對階段性擔(dān)保責(zé)任的性質(zhì)存在不同觀點。
觀點一：階段性擔(dān)保為附解除條件的法律行為，條件成就，擔(dān)保責(zé)任解除。[2]北京市中級人民法院2009年作出的判決認為開發(fā)商提供的僅為階段性保證擔(dān)保，在銀行辦理抵押登記手續(xù)后，其保證責(zé)任予以免除?，F(xiàn)銀行怠于行使權(quán)利，放任無法辦理辦理抵押登記手續(xù)的事實存在，**終無法辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《合同法》第45條滴款的規(guī)定，因銀行的不作為客觀上阻止了解除開發(fā)商保證責(zé)任的成就，應(yīng)視為解除條件已經(jīng)成就，開發(fā)商提供的階段性保證責(zé)任也應(yīng)予以免除。[3]
觀點二：“階段性擔(dān)?！睏l款視為未約定擔(dān)保期間，擔(dān)保期間應(yīng)延長至貸款到期后六個月?！稉?dān)保法司法解釋》第32條第1款規(guī)定：“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月?！狈ㄔ赫J定階段性擔(dān)保均屬于“保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限”的情形，視為“沒有約定”，因此開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任應(yīng)到貸款期之日6個月。[4] -
151****7544
房屋是家庭或個人的重大資產(chǎn)?，F(xiàn)在一線城市的房價動輒兩三百萬，因此選擇貸款購房是多數(shù)人的選擇。但是一旦商品房預(yù)售合同解除，那么貸款又何去何從呢？我們通過一則案件來了解一下。
查看全文↓ 2019-02-18 19:27:13
甲與A房地產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，約定支付方式為甲向A公司支付一定的**款，剩余200萬房款由甲向商業(yè)銀行申請貸款支付；A公司將房屋交給甲，不可抗力情形除外，逾期超過60天，甲有權(quán)單方面解除商品房預(yù)售合同。
后，甲與B銀行簽訂了借款合同，借款金額為200萬，還款方式為等額本息，支付方式為B銀行受托將貸款資金劃入A公司名下賬戶；甲以所購房屋作為抵押財產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；A公司為甲的該筆貸款的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。
B銀行已按約定發(fā)放貸款，甲已按月向B銀行歸還貸款本息。因A公司未按商品房預(yù)售合同約定的日期交付房屋并已逾期超過60日。甲遂起訴A公司，B銀行至法院要求解除預(yù)售合同和借款合同，并要求A公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院判決：解除預(yù)售合同；解除借款合同；A公司返還甲**款及甲已向B銀行歸還的相應(yīng)貸款本金；A公司賠償甲以**款為本金的相應(yīng)利息（銀行同期存款利率）；A公司賠償甲已向B銀行支付的貸款利息；A公司償還B銀行借款合同項下剩余的貸款。
B銀行不服，向中院提起上訴，稱：根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規(guī)定，原審法院將其列為被告而不是有獨立請求權(quán)第三人不符合法律規(guī)定；根據(jù)借款合同約定，退房時甲仍有歸還銀行貸款的義務(wù)，歸還貸款的義務(wù)主體應(yīng)包括甲及A公司雙方；對于甲在判決生效之前尚未歸還的貸款本金及利息（含罰息）的還款義務(wù)人，原審判決未予以明確；原審判決未明確A公司未履行清償貸款余額的義務(wù)時，其有權(quán)就抵押房屋行使抵押權(quán)。
二審法院認為，當事人系作為被告抑或有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，確定的原則及參加訴訟的方式殊為不同。訴訟被告的確定取決于提起訴訟的原告，參加訴訟的方式亦為被動參加，只不過在被告主體不適格時，人民法院應(yīng)駁回原告的起訴。有獨立請求權(quán)的第三人是指對本訴的訴訟標的有獨立請求權(quán)的當事人，其參加訴訟的方式為主動要求參加本訴。本案甲作為原審原告在提起訴訟時一并要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當事人的B銀行列為被告，并無不當。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規(guī)定系解決按揭銀行進入單純商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權(quán)作為有獨立請求權(quán)的第三人主動要求參加該案訴訟。本案顯然非為B銀行主動申請參加單純商品房買賣合同糾紛之訴的情形，前述**高人民法院的司法解釋并不適用。事實上，B銀行作為原審被告參加訴訟，針對甲的訴訟請求，亦并未喪失抗辯及提出反訴的權(quán)利和機會，程序上已獲相當保障。
關(guān)于按揭貸款合同解除后果的處理，二審法院認為，在商品房買賣合同解除后，按揭貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，依據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規(guī)定，購房人有權(quán)解除按揭貸款合同。需要說明的是，按揭貸款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當恢復(fù)原狀，即購房人應(yīng)當返還所貸全部款項，銀行應(yīng)當返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任**終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和當事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當然可由貸款的實際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購房人應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。這也是**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定的應(yīng)有之義。據(jù)原審判決，按揭貸款合同解除前，相應(yīng)貸款本金及利息由購房人甲承擔(dān)，按揭貸款合同解除后剩余貸款由開發(fā)商A公司承擔(dān)，同時A公司賠償甲支付銀行的本金及貸款利息，就結(jié)果而言與前述處理原則并無本質(zhì)差別。鑒于B銀行尚未就系爭房屋獲得實在之抵押權(quán)，而僅為抵押權(quán)預(yù)告登記，自不存在所謂行使抵押權(quán)的問題。當A公司怠于履行歸還剩余貸款的義務(wù)時，B銀行可拒絕辦理系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記滌除手續(xù)，以保障其債權(quán)實現(xiàn)?；谏鲜稣撌?，二審法院**終判決駁回上訴，維持原判。
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可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。
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是指在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預(yù)告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”
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預(yù)告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。前兩條來自百度，這個是你必須了解的預(yù)告登記的前提，預(yù)購的商品房叫做期房，也就是說房子應(yīng)該還“不存在”，那么你在這個時候辦理抵押，沒法拿房產(chǎn)證辦理，房管局會開具這個預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記給銀行，是具有法律效力的權(quán)利憑證，你可以借此辦理貸款。
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再將土地抵押就是重復(fù)抵押了。 因為辦理預(yù)售許可證之后，預(yù)售的房地產(chǎn)可以進行抵押。開發(fā)商如果已經(jīng)辦理預(yù)售許可證之后是不能將土地再進行抵押的。開發(fā)商能夠預(yù)售需滿足以下條件：1、①、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;④、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2、《城市商品房預(yù)售售管理辦法》第五條與《房地產(chǎn)管理法》第四十四條內(nèi)容相同;第六條商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
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