預售商品房抵押貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？

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• 144****6858

  再將土地抵押就是重復抵押了。 因為辦理預售許可證之后，預售的房地產可以進行抵押。開發(fā)商如果已經辦理預售許可證之后是不能將土地再進行抵押的。
  
  開發(fā)商能夠預售需滿足以下條件：
  
  1、①、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
  
  ②、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  
  ③、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
  
  ④、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
  
  2、《城市商品房預售售管理辦法》第五條與《房地產管理法》第四十四條內容相同;第六條商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

  查看全文↓ 2019-03-05 13:38:24
• 137****8120

  房屋的所有權轉移并不是合同設立時生效的，而是登記生效。所以對方是可以進行抵押貸款的。
  但是房地產買賣合同簽訂后，未告知買受人又將房屋抵押給第三人的，其行為構成了欺詐，買受人可以在解除合同并要求對方賠償損失的前提下要求房地產開發(fā)商承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金。

  查看全文↓ 2019-03-05 13:38:19
• 151****2325

  該案為**高法院中國應用法學研究所、**高法院機關團委聯(lián)合組織的“‘促公正·法官夢’第二屆全國青年法官案例評選活動”中，上海一中院金紹奇法官主審的《肖樹生、陳曉玲訴上海銀行股份有限公司青浦支行、上海博錦房地產開發(fā)中心有限公司等商品房預售合同、按揭貸款合同案》一文榮獲特等獎。
  
  
  
  　　導讀：商品房買賣案件中，往往有兩份合同、三方當事人，兩份合同即《商品房預售合同》，《住房抵押按揭貸款合同》，三方當事人分別為開發(fā)商、購房人、銀行。一旦出現(xiàn)《商品房預售合同》解除的情況，購房人向銀行的貸款該由誰來償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時銀行訴訟地位又如何確定？且看下述案例：
  
  　　【案件基本信息】
  
  
  
  　　1．裁判書字號
  
  
  
  　　上海市第一中級人民法院( 2013)滬一中民二（民）終字第325號民事判決書
  
  
  
  　　2．案由：商品房預售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛
  
  
  
  　　3．當事人
  
  
  
  　　原告（被上訴人）：肖樹生、陳曉玲
  
  　　被告（上訴人）：上海銀行股份有限公司青浦支行（以下簡稱上行青浦支行）
  
  　　被告（被上訴人）：上海博錦房地產開發(fā)中心有限公司（以下簡稱博錦公司）
  
  
  
  　　【基本案情】
  
  
  
  　　2010年4月13日，肖樹生、陳曉玲（乙方、買方）與博錦公司（甲方、賣方）簽訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過60天，乙方有權單方面解除本合同。合同簽訂后，肖樹生、陳曉玲于2010年4月14日向博錦公司支付了首期購房款952848元，并作為借款人與上行青浦支行（貸款人）、博錦公司（保證人）簽訂《個人住房借款擔保合同》，約定貸款金額為141萬元。貸款人將貸款資金劃入博錦公司名下賬戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購房屋作為抵押財產提供抵押擔保。博錦公司為本合同項下肖樹生、陳曉玲的全部債務提供階段性連帶保證擔保。
  
  
  
  　　同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押權人預告登記證明。2010年4月30日，上行青浦支行發(fā)放貸款141萬元。肖樹生、陳曉玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行歸還貸款本息。
  
  
  
  　　后博錦公司逾期交房超過60日，肖樹生、陳曉玲請求解除商品房預算合同和借款擔保合同，遂訴至法院。
  
  
  
  　　【案件焦點】
  
  
  
  　　商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時，按揭銀行的訴訟地位及商品房買賣合同、按揭貸款合同解除后果的處理。
  
  
  
  　　【法院裁判要旨】
  
  
  
  　　上海市閔行區(qū)人民法院經審理認為：博錦公司逾期交房已超過60日，肖樹生等有權解除商品房預售合同。該合同解除后，肖樹生等有權解除借款擔保合同，博錦公司應按約將肖樹生等支付的房款返還肖樹生等，并賠償肖樹生等因此所產生的損失。博錦公司應向上行青浦支行返還自判決生效之日起的剩余貸款。
  
  
  
  　　上海市閔行區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十四條、第二十五條之規(guī)定，作出如下判決：
  
  
  
  　　一、解除預售合同；
  
  　　二、解除借款擔保合同；
  
  　　三、博錦公司返還肖樹生等**款及肖樹生等已向上行青浦支行歸還的相應貸款本金；
  
  　　四、博錦公司賠償肖樹生等以**款為本金的相應利息；
  
  　　五、博錦公司賠償肖樹生等已向上行青浦支行支付的貸款利息；
  
  　　六、博錦公司償還上行青浦支行借款擔保合同項下剩余的貸款。
  
  
  
  　　上行青浦支行提起上訴稱：根據(jù)有關司法解釋，其應當作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。借款擔保合同解除后，歸還貸款的義務主體應包括肖樹生等與博錦公司雙方。
  
  
  
  　　上海市第一中級人民法院經審理認為：肖樹生等作為一審原告將上行青浦支行列為被告，并無不當。商品房買賣合同解除后，購房人有權解除按揭貸款合同。銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任**終應由開發(fā)商承擔。在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，可由貸款的實際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。就結果而言，一審判決并無不當。
  
  
  
  　　上海市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，作出如下判決：
  
  
  
  　　駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  　　【法官后語】
  
  
  
  　　商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決于當事人意志。當購房人亦即借款人一并就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時，按揭銀行為當然被告；當購房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動參加商品房買賣合同之訴并提出訴訟請求時，其為有獨立請求權的第三人。
  
  
  
  　　按揭貸款合同解除后，產生溯及既往的效力。肖樹生等應當返還上行青浦支行已發(fā)放的全部貸款，上行青浦支行應當返還肖樹生等已償還的部分貸款及利息。由于按揭貸款合同解除的直接原因在于肖樹生等，肖樹生等還應當向青浦支行承擔損害賠償責任。該部分**終可計入預售合同項下因博錦公司違約而致肖樹生等損失的組成部分。不過，上行青浦支行銀行的損失應以實際損失為限，而不包括預期利益的損失。
  
  
  
  　　肖樹生等與博錦公司之間的商品房預售合同因博錦公司違約而解除時，博錦公司本應將收取的全部房款，包括**款和通過按揭貸款支付的房款全部返還肖樹生等，并向其承擔賠償責任。合并審理時，為了減少不必要的重復、繁瑣和徒生的風險，法院可依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定直接判決博錦公司將按揭貸款及肖樹生等應當賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將**款及應當賠償肖樹生等的其他損失支付給肖樹生等。本案一審判決，就結果而言與上述處理方式可謂殊途同歸。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-05 13:38:14

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• 問 房子可以抵押貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
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  首先，按揭中的房子是不能抵押貸款的。但是你可以找墊資公司為你墊資，將你的房子贖出來，然后再個墊資公司的錢，這樣，你就有現(xiàn)金了。房屋抵押貸款對房屋有以下幾個要求：1、房屋的年限在20年之內；2、房屋的面積要大于50平米、3、房屋要有較強的變現(xiàn)能力，也就是房屋所處的位置。你可以對照，如果通過銀行審核，可以貸款房產的70%。利率會比按揭高，一般是7.4吧~~如果很急的話，你也可以找擔保公司為你擔保，這樣也會貸到款。

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• 問 貸款抵押房子可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
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  1.如果送銀行的話 只能先批 批出來再去把原來的還掉(過橋公司可以還) 關鍵還是看批出來的新額度和你原來所欠的相差多少 少的話也沒意思 因為你原來如果是按揭貸款的話 利率肯定比抵押來的低 時間周期估計拿到新的貸款一個月吧2.當鋪可以直接去典當 但是還是要看你房子的價值 和所欠的錢 一般**多給你算到7折 如100萬的房子你欠50萬 那一般**多在借你20萬(銀行抵押貸款一般**高也是7折)還有要看你借的錢的周期 如果一2個月肯定做典當 但是時間長 還是做銀行貸款或者急用的話 先做典當 拿到錢后在做銀行貸款 但是這里面就存在很多變數(shù)的 具體情況具體分析 我是上海的我們這里是這樣操作的 每個地方政策不一樣 還是問當?shù)氐谋容^靠譜

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• 問 按揭中的房子貸款可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
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  房子是按揭的能操作抵押貸款，但需要跟貸款銀行先確認。按揭房子申請再抵押貸款流程：客戶提供資料，填寫貸款申請表，向貸款機構提交申請；銀行指定評估機構評估房產，給出評估值；銀行審核資料判斷貸款人的還貸能力/信用度/房屋目前市值等，決定貸款者是否可操作貸款；貸款人通過貸款審核后，聯(lián)系墊資機構或個人墊資進行贖樓并解押；解押完畢后，重新辦理抵押登記；貸款機構劃款，貸款人重新開始還款。

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• 問 抵押貸可以嗎? 按揭中的房子可以抵押貸款嗎？
  答

  理論上來說房產抵押貸款一般年限**高可貸款30年。1、如果是抵押房產用于企業(yè)經營：（1）額度：經營用途一般**高可以申請到房產評估值的七成;（2）利率：利率視銀行政策及借款人資質不同在基準利率上上浮20%以上;（3）年限：一般為五年以內。2、如果是抵押房產用于個人消費：（5）利率：抵押房產用于個人消費用途時，一般執(zhí)行基準利率或是上浮10%;（6）年限：一般為十年以內。（7）如果是抵押房產用于購買商用房。

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  首先，按揭中的房子是不能抵押貸款的。但是你可以找墊資公司為你墊資，將你的房子贖出來，然后再個墊資公司的錢，這樣，你就有現(xiàn)金了。房屋抵押貸款對房屋有以下幾個要求：1、房屋的年限在20年之內；2、房屋的面積要大于50平米、3、房屋要有較強的變現(xiàn)能力，也就是房屋所處的位置。你可以對照，如果通過銀行審核，可以貸款房產的70%。利率會比按揭高，一般是7.4吧~~如果很急的話，你也可以找擔保公司為你擔保，這樣也會貸到款。

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