直管公房拆遷有補償嗎

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• 136****3823

  對于公房的拆遷，現(xiàn)實生活中存在2種意義的公房：
  一、是房屋所有權屬于國家房產管理部門（房管所、房管局）
  二、是房屋所有權屬于企（事）業(yè)單位。 那么住宅房屋的住戶只享有房屋的使用權，手里有的只是房屋使用權證書。在第一種情況下，拆遷時住戶可以享受到拆遷費用中對于拆遷戶按照每戶進行的搬遷鼓勵補償費用。如果選擇房屋安置，那么原房產管理部門會提供新的使用權房屋供繼續(xù)租住。如果選擇貨幣安置，那么按照房屋拆遷面積款的30%左右補償。在拆遷過程中住戶可以和房產管理部門協(xié)商將房屋的所有權既產權買下，如果協(xié)商購買后，則享受完全產權的補償。第二種情況也是一樣的，只是要協(xié)商處理的單位不同而已。 對于商業(yè)用房和辦公用房，交易購買產權的可能性幾乎為零。 所以，公房拆遷時，租賃戶的補償關鍵在公房的產權所有部門。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:33:50
• 132****1506

  國家直管公房拆遷補償安置 第三十八條 拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協(xié)議。
  房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執(zhí)行，停收租金。 第三十九條 國家直管公房拆除后，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經營管理規(guī)定的情況下，可優(yōu)先與房產經營管理部門按照安置房屋租金標準簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。
  第四十條 拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米內不結算差價，超面積部分按成本價結算。 第四十一條 拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔，在此期間，如調整租金，拆遷人按新調租標準支付。
  ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 公房拆遷補償款的歸屬確定了公房承租資格后，拆遷補償款的歸屬問題就容易解決了。
  首先須明確一點：公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。《城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。
  房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。
  被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。
  《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。
  產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協(xié)議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。
  本條款充分體現(xiàn)了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。
  公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。
  根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。
  在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權的對價。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:33:45
• 141****3424

  一般是按面積1：1，但具體你那里這次拆遷如何補償，請關注當?shù)卣牟疬w公告。
  1、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產所有人公房所屬單位的補償部分。
  2、給與公房承租人的補償一般是：由公房所屬單位另行安排住房；
  或者直接給予補償款，具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:33:35
• 137****4970

  可以。
  
  公房承租人享有的權利包括:
  
  1、簽訂拆遷補償安置協(xié)議的權利。
  
  2、獲得補償安置的權利。
  
  3、選擇繼續(xù)承租的權利。
  
  4、申請行政裁決權、行政復議、提起行政訴訟的權利。
  
  《城市房屋拆遷管理條例》第四條規(guī)定，被拆遷人是指拆遷房屋的所有人，也就是說，被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有權人。
  
  在房屋拆遷安置中，拆遷人與被拆遷人應當按照法律規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷安置補償協(xié)議。拆遷租賃房屋的，《城市房屋拆遷管理條例》第十三條明確規(guī)定，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。也就是說，公有租賃房屋拆遷時，拆遷人要與房屋所有權人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，同時要與該房屋的承租人簽訂補償安置協(xié)議。
  
  公房承租人享有的權利包括：
  
  1、簽訂拆遷補償安置協(xié)議的權利。
  
  2、獲得補償安置的權利。
  
  3、選擇繼續(xù)承租的權利?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第二十七條規(guī)定，“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”。
  
  4、申請行政裁決權、行政復議、提起行政訴訟的權利。 相關法規(guī) 國家直管公房拆遷補償安置 第三十八條 拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協(xié)議。房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執(zhí)行，停收租金。

  查看全文↓ 2018-06-28 18:33:25

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• 問 直管公房拆遷有補償嗎
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  具體補償情況可咨詢拆遷辦,一般都會有補償?shù)?/p> 全部3個回答>

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  一、關于直管公租房糾紛的解決方式。由于直管公租房拆遷會涉及到公房管理部門、承租人、承租人家庭成員之間諸多法律關系，而且直管公房管理部門即是房屋租賃合同簽訂方又是公租房屋的管理者，兼有民事主體和行政主體的雙重屬性，如果各方協(xié)商不成選擇法院訴訟的解決方式，首先需要解決幾個問題：是民事訴訟還是行政訴訟？訴訟主體是誰？這需要針對各案的具體情況提起不同的訴訟。根據(jù)《北京市高級人民法院因直管公房租賃引發(fā)的糾紛的受理問題的意見》（京高法發(fā)［2003］350號）規(guī)定，因直管公房租賃引發(fā)的糾紛，既有民事法律性質的爭議，也有行政法律性質的爭議，應區(qū)別對待。直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發(fā)生的糾紛，由于雙方法律地位平等，應作為民事案件立案受理；直管公房承租人、承租人的共同居住人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位發(fā)生的以下糾紛，由于涉及政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依據(jù)其房管職權審查當事人承租資格問題，具有行政管理性質，雙方法律地位不平等，應作為行政案件立案受理：（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人不服提起的訴訟;(二) 直管公房承租人或承租人的共同居住人認為符合直管公房租賃變更條件，請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位變更直管公房租賃關系，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更產生的糾紛提起的訴訟。以上提起的行政訴訟應以政府公房管理部門或法律、法規(guī)、規(guī)章授權的組織為被告。該意見針對公房承租人及承租人的共同居住人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位發(fā)生糾紛的處理。至于家庭成員內部之間的糾紛，由于其法律地位平等，需要另行提起民事訴訟予以解決。如果同時存在家庭成員之間的糾紛和個別成員與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在承租人資格的問題上發(fā)生糾紛，是分別單獨提起訴訟還是一并提起？還是先提起一個訴，在訴的過程中再提起另一個訴？由于此類案件比較復雜且訴有過程較長，這需要結合具體案件選擇一個**有利且經濟的訴訟方案。

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  自管公房是國有單位自管的公房，改革發(fā)展后，會納入直管公房直管公房是政府房屋管理部門管理的公房。

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  一、公房承租人的認定與變更條件。 對這個問題的不同解決將直接導致不同的利益分配格局。關于公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。 第三，原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應當辦理變更手續(xù)，但是因為沒有拆遷補償?shù)膯栴}，大家都沒有異議，一直到現(xiàn)在仍然沒有辦理變更。問題主要出第三種情形中。由于拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)了不同的意見。符合公房承租人條件的當事人向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更，政府公房管理部門或直管公房經營管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更，所以就一直拖著，到底誰是承租人的問題至今懸而未決。 變更申請人需要具備什么樣的基本條件呢？原北京市國土資源和房屋管理局《關于對城市公有房屋承租人變更有關問題答復的函》(京國土房管法字[2001]167號)提到：北京市人民政府《關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號)第12條第5項規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國家行使公房所有權職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人。自市政府109號文件發(fā)布實施后，我局也先后發(fā)布了一系列規(guī)范性文件，對公房租賃管理做了規(guī)定。主要有：《北京市房地產管理局關于啟用〈公有住宅租賃合同〉的通知》(市房經管字〔1991〕503號 )、《北京市房地產管理局關于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172號)以及《北京市房屋土地管理局關于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(市房地房字〔1997〕第946號)。上述規(guī)范性文件明確了： 一)“外遷”和“死亡”是租賃關系變更的前提條件，即無論“外遷”和“死亡”都有可能產生變更房屋承租人的情形。 二)“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉移，應符合戶籍管理的有關規(guī)定。 三)如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據(jù)有關規(guī)定，應由有關當事人提出書面申請，出租方同意后方可變更。 因此申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住二年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。二、對公房承租人的變更行為不服的司法救濟。 根據(jù)《北京市高級人民法院關于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日　京高法發(fā)[2003]350號）規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質的爭議，也有行政法律性質的爭議，應區(qū)別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發(fā)生的糾紛，作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。 在公房承租人變更的問題上，不可避免地涉及直管公房租賃關系的法律性質和直管公房管理部門在直管公房租賃關系中的法律地位的問題。實際上，直管公房租賃關系是一種公法色彩很濃的特殊的關系，這種租賃關系不同于一般的民事租賃關系。在直管公房租賃關系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租人的權限、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。以直管公房租賃關系中的出租人如房管所為例，當事人向房管所申請變更，房管所經審查符合公房承租人條件的就應當予以變更。房管所不可以象一般民事租賃關系中的出租人那樣以自己的自由意思作出接受或拒絕的表示。被侵權的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。政府公房管理部門或直管公房經營管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院依法予以撤銷。

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• 問 直管公房管理辦法，什么是直管公房 自管公房
  答

  直管公有住房: 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 也稱公有住宅、公產住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊? 公房有時也指拆遷后分到的房子。 公產房與私產房的**大區(qū)別在于產權，公產房沒有產權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。 公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。一、關于公產房的性質 所謂公產房，是我國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權...直管公有住房: 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 也稱公有住宅、公產住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊? 公房有時也指拆遷后分到的房子。 公產房與私產房的**大區(qū)別在于產權，公產房沒有產權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。 公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。一、關于公產房的性質 所謂公產房，是我國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。 按照產權人的不同又分為三種： 第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。 第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產。 第三種公產房是行政事業(yè)單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

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