購房的增值稅怎么抵扣

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• 151****2168

  從今年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)全面納入營改增試點范圍。自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
  
  值得注意的是，繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進機器設(shè)備納入抵扣范圍之后，此次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。加大企業(yè)減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，預(yù)計今年營改增將減輕企業(yè)稅負5000多億元。
  
  國務(wù)院總理李克強在2016年兩會政府工作報告中提出的第一項改革措施就是全面實施營改增，并強調(diào)，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
  
  記者援引財稅專家評論稱，總理提到的是所有行業(yè)稅后只減不增，是所有行業(yè)并不是所有企業(yè)。據(jù)他了解，在營改增方案出臺后，大部分企業(yè)稅負不同程度減輕，而所謂“不同程度”，可能有的企業(yè)會減輕稅負超過50%，有的可能只有幾個百分點甚至是零點幾個百分點，有的則與之前繳納的營業(yè)稅持平。
  
  增值稅核心之處在于可以設(shè)定一個基數(shù)，對此基數(shù)免稅來縮小繳稅范圍。那么企業(yè)購房納稅可抵扣意味著什么?
  
  21財聞匯稱，從2016年5月1日全面實施“營增改”后，企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進項稅額進行抵扣，意味著企業(yè)擁有不動產(chǎn)的成本降低了。這或?qū)е赂嘤心芰τ袆恿Φ钠髽I(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)。因此本輪稅收改革，整體對地產(chǎn)行業(yè)有望是利好，特別是對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。
  
  而對于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價變差價，會帶來哪些影響?
  
  該文章中提到，營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿兩年的房產(chǎn)，原來按照營業(yè)稅的政策需要繳納5%的營業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當(dāng)初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導(dǎo)致房價的大跌。
  
  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，營改增的背景下，是增加負擔(dān)還是降低負擔(dān)，本質(zhì)上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。
  
  而如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。
  
  第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。
  
  第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
  
  “如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟利益。當(dāng)然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關(guān)政策的表述。”嚴躍進表示。
  
  但他同時表示，房企到稅務(wù)部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導(dǎo)致**后的扣稅難度比較大。
  
  二手房開征增值稅，是否會增加稅負?對此，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建表示，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
  
  另據(jù)有專家認為，未來不動產(chǎn)的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
  
  “為什么兩年還不是平均分配，也就是每年50%?其實應(yīng)該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉(zhuǎn)而第二年少一點?！痹搶＜艺f。
  
  該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產(chǎn)是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。

  查看全文↓ 2018-06-27 17:48:02
• 138****1299

  不得作為增值稅的抵扣憑證。
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第16號）規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為稅收憑證。即吉祥公司購買化妝品取得的增值稅專用發(fā)票屬于不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為增值稅的抵扣憑證。

  查看全文↓ 2018-06-27 17:47:29
• 136****8674

  5月1日，“營改增”政策就將正式實施，這里面**吸引人的，恐怕非“購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅”莫屬。因為無論是對企業(yè)客戶還是開發(fā)商來說，都是值得翹首期盼的利好。
  
  然而，購買哪些房屋才可能更多地抵扣增值稅？
  開發(fā)商要以“大額抵扣增值稅”吸引買房人，需要做些什么準備？
  “營改增”能給商用房市場，帶來哪些新機會？
  聽邦爺慢慢道來...
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  買房是抵稅的**好方法？
  “增值稅”是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人，實現(xiàn)的增值額，征收的一個稅種。
  抵扣增值稅所說的“扣除”，是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實現(xiàn)的，要點是取得抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。
  
  舉個例子，以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），等于少繳了4.09萬元。
  上海新閔律師事務(wù)所律師劉福元告訴邦爺，按新規(guī)的話，企業(yè)改善辦公條件比如購置辦公樓的成本就會降低。同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅，被納入抵扣范圍，這也會刺激企業(yè)購置辦公樓，如此寫字樓庫存也能得到有效去化。
  可想而知，一旦“營改增”落定，增值稅發(fā)票可能會成為樓盤的標配。
  不過，劉福元介紹說，目前能確認的只有購買不動產(chǎn)可抵扣。

  查看全文↓ 2018-06-27 17:46:51
• 147****8774

  公司向個人購房，可以憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)上注明的增值稅額抵扣。
  個人出售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向地稅局申請代 開增值稅發(fā)票，包括增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。

  查看全文↓ 2018-06-27 17:46:05

相關(guān)問題

• 問 ??購房的增值稅怎么抵扣？流程是怎么樣的呢？
  答

  1.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票)上注明的增值稅額。2.購買農(nóng)產(chǎn)品時，從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和11%的扣除率計算進項稅額。3.增值稅專用發(fā)票由基本聯(lián)次或者基本聯(lián)次附加其他聯(lián)次構(gòu)成，分為三聯(lián)版和六聯(lián)版兩種?；韭?lián)次為三聯(lián)：第一聯(lián)為記賬聯(lián)，是銷售方記賬憑證；第二聯(lián)為抵扣聯(lián)，是購買方扣稅憑證；第三聯(lián)為發(fā)票聯(lián)，是購買方記賬憑證。其他聯(lián)次用途，由納稅人自行確定。納稅人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)需要使用發(fā)票的，可以使用增值稅專用發(fā)票第六聯(lián)。4.從事機動車零售業(yè)務(wù)的單位和個人，在銷售機動車（不包括銷售舊機動車）收取款項時，開具機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票為電腦六聯(lián)式發(fā)票：第一聯(lián)為發(fā)票聯(lián)，是購貨單位付款憑證；第二聯(lián)為抵扣聯(lián)，是購貨單位扣稅憑證；第三聯(lián)為報稅聯(lián)，車購稅征收單位留存；第四聯(lián)為注冊登記聯(lián)，車輛登記單位留存；第五聯(lián)為記賬聯(lián)，銷貨單位記賬憑證；第六聯(lián)為存根聯(lián)，銷貨單位留存。

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• 問 購房增值稅是什么
  答

  不分出證時間是否滿2年 按差額征收增值稅（提供契稅發(fā)票、購房發(fā)票，無法提供發(fā)票則按全額征收） 非住宅出售原有的土地增值稅還是正常征收，稅率不變。

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• 問 ??住宅增值稅怎么算?房產(chǎn)增值稅的計算方式?
  答

  增值稅的計算公式應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數(shù)。增值稅的征收方式：第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金(4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：(1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明(2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

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• 問 ??什么是房屋增值稅?住宅增值稅怎么算?
  答

  一、增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。二、房屋增值稅計算方法：1、增值稅（約為房屋售價的5.5%，滿兩年免交），原業(yè)主繳納。2、個人所得稅（房屋售價差額的20%或房價的1%，家庭唯一住房可申請免稅），原業(yè)主繳納。3、契稅（90平米以下為房價的1%、90-144平米以內(nèi)為房價的1.5%、144平米以上為房價的3%，應(yīng)辦理相關(guān)優(yōu)惠手續(xù)），買家繳納。4、房屋轉(zhuǎn)移登記費80元，買家繳納。5、房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)費（過戶費，有些地區(qū)已取消）（住宅3-4元/平米，非住宅10元/平米），買賣雙方繳納。6、房屋專項維修基金（首期專項維修資金的交存數(shù)額為：多層住宅7層以下，不配備電梯的)60元/平方米；多層住宅配備電梯的)90元/平方米；小高層、高層住宅7層以上，含7層145元/平方米。）；如果原業(yè)主已經(jīng)交過，則辦理轉(zhuǎn)移到買家名下即可。原業(yè)主已經(jīng)交過的買家可不交，否則應(yīng)補繳。7、土地收益金（房改房、安居房、經(jīng)濟適用房依次為1%、2%、15%，商品房不繳納此費）。原業(yè)主繳納三、如果購買的是二手房，只有不滿2年持有的二手房，過戶才需交納5%的增值稅。

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• 問 ??房產(chǎn)增值稅如何征收？房產(chǎn)增值稅是怎么繳納的？
  答

  《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》規(guī)定：1，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。2，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。3，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

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