如何保護(hù)公房拆遷承租人的權(quán)益

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• 137****2081

  (一)房屋承租權(quán)屬于我國(guó)公民的可繼承合法財(cái)產(chǎn)的范圍，這與我國(guó)《繼承法》及相關(guān)規(guī)定并不矛盾。我國(guó)《繼承法》第三條規(guī)定：遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn);其第(七)項(xiàng)規(guī)定：公民的其他合法財(cái)也屬于合法財(cái)產(chǎn)范圍。被繼承人所承租的公房承租權(quán)也是合法取得，既然承租權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種類(lèi)型且受法律保護(hù)，其當(dāng)然屬于公民的合法財(cái)產(chǎn)。根據(jù)一般民法理論，房屋承租權(quán)屬于依附于所有權(quán)的用益物權(quán)的范圍，其含有財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，對(duì)合法承租人來(lái)說(shuō)含有財(cái)產(chǎn)利益?；诖耍覈?guó)《物權(quán)法》第一百一十七條也規(guī)定：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。而公房使用權(quán)的性質(zhì)和前述規(guī)定完全相符，所以其作為遺產(chǎn)由繼承人繼承有法律依據(jù)。
  (二)我國(guó)法律對(duì)公房使用權(quán)是否允許繼承并沒(méi)有明確的禁止性規(guī)定。相關(guān)的行政規(guī)章并非明確且有的已經(jīng)失效，其也只是參照依據(jù)而非審理的直接源淵。特別是在現(xiàn)實(shí)生活中，公房承租權(quán)及其附屬利益的繼承已成為生活中的現(xiàn)實(shí)，無(wú)論是房屋管理部門(mén)、拆遷部門(mén)或是司法機(jī)關(guān)在處理此類(lèi)問(wèn)題時(shí)，實(shí)際上大部分都是按繼承問(wèn)題操作的。
  (三)公房產(chǎn)權(quán)單位對(duì)把該房款補(bǔ)償給原承租人又沒(méi)有異議并已實(shí)際棄權(quán)，而且相關(guān)法律也規(guī)定承租人有權(quán)獲得獲得拆遷補(bǔ)償。因此，為維護(hù)原承租人及其繼承人的合法權(quán)益，根據(jù)我國(guó)司法**終裁決原則依我國(guó)《繼承法》解決本糾紛比效合理。

  查看全文↓ 2018-06-21 11:29:48
• 148****9418

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定拆遷租賃房屋的，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋承租租賃合同。被拆遷房屋的室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。所以被拆遷人與承租人解除合同的，裝修裝飾費(fèi)由被拆遷人支付。
  
  承租人補(bǔ)償方式：（1）所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場(chǎng)單價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼X 被拆除房屋的建筑面積。 （2）所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凶赓U關(guān)系終止。給所有人補(bǔ)償款不設(shè)**低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)價(jià)格補(bǔ)貼。計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝評(píng)估單價(jià) X 20％ 。被拆除房屋的建筑面積承租人補(bǔ)償款的計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場(chǎng)單價(jià) X 80％＋價(jià)格補(bǔ)貼）X 被拆除房屋的建筑面積。

  查看全文↓ 2018-06-21 11:28:48
• 147****1247

  可以。
  
  公房承租人享有的權(quán)利包括:
  
  1、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的權(quán)利。
  
  2、獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利。
  
  3、選擇繼續(xù)承租的權(quán)利。
  
  4、申請(qǐng)行政裁決權(quán)、行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利。

  查看全文↓ 2018-06-21 11:26:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 承租人如何買(mǎi)下公房
  答

  　1、原承租人死亡或外遷;　　2、與原承租人為同一戶籍;　　3、是原承租人的家庭成員;　　4、與原承租人共同居住一年以上;　　5、沒(méi)有其他住房?！　?、滿足條件的當(dāng)事人還須寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人?！　?shí)際的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)確認(rèn)或變更。政府公房管理部門(mén)經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更。　　相關(guān)知識(shí)閱讀：公房買(mǎi)賣(mài)要注意什么2013　　購(gòu)房人在辦理購(gòu)房手續(xù)過(guò)程中死亡的，凡已按規(guī)定交納了**款，且繼承人愿意繼續(xù)支付的，可由其繼承人按照原協(xié)議繼續(xù)支付房?jī)r(jià)款，房屋產(chǎn)權(quán)可按繼承的有關(guān)規(guī)定變更為繼承人所有。原購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的，所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)可直接登記在繼承人名下?！　?二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權(quán)利　　公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說(shuō)，公產(chǎn)房的承租人可以通過(guò)租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國(guó)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時(shí)遺留下來(lái)的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。根據(jù)建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”所以，在司法實(shí)踐中，一般來(lái)說(shuō)是可以變更承租人。

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• 問(wèn) 公房的承租人問(wèn)題？
  答

  是的,公房管理部門(mén)這樣做是合法的.

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• 問(wèn) 申請(qǐng)變更為公房承租人的條件,公房變更承租人的程序
  答

  　公房的承租人一般只有一個(gè)人，其他人是共同居住人，也有人稱(chēng)之為同住人，其實(shí)兩者是有區(qū)別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制，現(xiàn)實(shí)中可能由于各種各樣的情況需要變更承租人?，F(xiàn)分情況列舉如下：　　第一種情況，變更給第三人。這里所說(shuō)的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無(wú)相關(guān)人員，可以是路邊賣(mài)唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個(gè)條件即可變更：　　1．征得出租人的書(shū)面同意；　　2．征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意?！　〉诙N情況，變更給共同居住人。需滿足條件：　　1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致；　　2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一?！　‘?dāng)然，所謂糾紛都是在協(xié)商不一致的情況產(chǎn)生的，特別是中國(guó)人可能對(duì)協(xié)商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點(diǎn)，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書(shū)面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）?！　〉谌N情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現(xiàn)在承租人死亡，其生前在本處又無(wú)本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，就可以變更承租人。如果協(xié)商不一致，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書(shū)面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）?！　∪绻鲎馊说∮谥付ǔ凶馊嘶蚺ǖ某凶馊瞬贿m格的，其它利害關(guān)系人是否有權(quán)向出租人提起訴訟呢？　　分兩種情況：　　第一種情況，怠于指定承租人的。由于公房租賃關(guān)系首先是一種合同關(guān)系，當(dāng)事人享有自主選擇合同相對(duì)人的權(quán)利。該權(quán)利未經(jīng)授權(quán)，他人不得代行。因此在數(shù)人同時(shí)有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無(wú)法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理?！　〉诙N情況，指定不適格的，其它利害關(guān)系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對(duì)承租人資格有爭(zhēng)議的各方為案件的原、被告，出租人為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關(guān)意見(jiàn)要求的，人民法院可判決撤銷(xiāo)，依法重新確定。

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• 問(wèn) 公房怎么變更承租人
  答

  需要4個(gè)條件：1、原承租人死亡或外遷 2、與原承租人為同一戶籍，是原承租人的家庭成員 3、與原承租人共同居住兩年以上 4、沒(méi)有其他住房

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• 問(wèn) 公房拆遷,承租人,被拆遷人,共居住人怎樣規(guī)定補(bǔ)償
  答

  1. 公租房不是遺產(chǎn)，不能用來(lái)作為遺產(chǎn)分配。 和產(chǎn)權(quán)有很大區(qū)別。 2. 拆遷公租，以戶內(nèi)戶口為準(zhǔn)。 不在房卡上的人，理論上沒(méi)有分配的權(quán)利。 也就是說(shuō)，應(yīng)該是你你父母、你、你小姑共同享有補(bǔ)償。 和其它人無(wú)關(guān)。 3. 所有子女當(dāng)場(chǎng)是為了避免將來(lái)的糾紛。 一般只要同住人同意就能簽約，也就是藍(lán)卡上的人。 4 這里說(shuō)的是上海的情況，北京具體情況不是很清楚，所以只能給你作參考，對(duì)于公租房，過(guò)去沒(méi)有明確的法律規(guī)定。 建議你去找個(gè)靠譜的律師所，這錢(qián)花得是值得的。 5. 其實(shí)你家應(yīng)該和你小姑好好協(xié)商下，畢竟你們是利益共同體。

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