預(yù)告登記和商品房備案是一樣嗎

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• 137****9359

  兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。

  查看全文↓ 2018-06-17 10:59:03
• 157****5311

  《城市房地產(chǎn)管理法》與《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度，其明確規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
  而《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》明定了預(yù)告登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。那么備案與預(yù)告登記有何區(qū)別呢： 　　首先，備案只適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)，按《房屋登記辦法》第67條的規(guī)定，主要包括四種類型：一是預(yù)購(gòu)商品房買賣，二是以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，三是現(xiàn)房所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，四是現(xiàn)房所有權(quán)設(shè)定抵押。
  在實(shí)務(wù)中主要是第一種和第二種類型較多，第三種和第四種情形基乎不存在，因?yàn)樵诜课萑〉盟袡?quán)的情況下，再行轉(zhuǎn)讓和設(shè)定抵押已無(wú)什么障礙，當(dāng)事人之間已無(wú)設(shè)定預(yù)告登記的必要。
  　　其次，現(xiàn)行法上對(duì)備案的效力沒有明確規(guī)定，學(xué)界對(duì)備案性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，因此，也導(dǎo)致了實(shí)踐操作當(dāng)中的混亂。
  如備案是否具有可訴性？是民事行為還是行政行為？在實(shí)行樓盤表控制房源之前，對(duì)同一個(gè)房子，如果前面已經(jīng)存在一個(gè)所有權(quán)了，后又對(duì)該房子進(jìn)行了備案，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)標(biāo)的物上只能有一個(gè)所有權(quán)，因此注銷后一個(gè)備案，沒什么問(wèn)題。
  但如果該房子備案在先，而后該房又被另一人取得所有權(quán)，在此情況下，若備案信息上的當(dāng)事人沒到場(chǎng)的情況下，就注銷前一個(gè)備案的話，會(huì)引起一定訴訟風(fēng)險(xiǎn)，目前，幾乎理論界與實(shí)務(wù)界都認(rèn)為備案具有預(yù)防一房二賣的效力，因此，注銷當(dāng)事人的備案可能會(huì)影響到其權(quán)益。
  而預(yù)告登記的效力，《物權(quán)法》第20條有明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
  預(yù)告登記由于是一種明確的登記類型，登記機(jī)構(gòu)處理不當(dāng)，必然會(huì)引起行政訴訟。 　　**后，備案為一種強(qiáng)制登記，是出賣方的單方義務(wù)，更多具有的是行政管理色彩，而預(yù)告登記遵循當(dāng)事人自愿原則，需要雙方當(dāng)事人的申請(qǐng)，純屬私法范疇。
  　　須注意的是，同一房產(chǎn)，在登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)里既有備案和預(yù)告登記的，必須為同一當(dāng)事人，否則就是登記機(jī)構(gòu)明知一房二賣的情形下熟視無(wú)睹，有失監(jiān)管之責(zé)。

  查看全文↓ 2018-06-17 10:58:09
• 152****5762

  您好！
  從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購(gòu)人想要更好的將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請(qǐng)登記備案的，這是具有強(qiáng)制性的。而預(yù)告登記時(shí)雙方合意之下申請(qǐng)的，不具有強(qiáng)制性，只有雙方達(dá)成合意才能可以申請(qǐng)登記，也可以不用申請(qǐng)預(yù)告登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。

  查看全文↓ 2018-06-17 10:57:33
• 144****0210

  　已備案，是買了商品房，付款以后，因?yàn)樽C件或者時(shí)間安排什么的不合適，還沒有來(lái)得及辦理正式產(chǎn)權(quán)，就可以先辦理房管局的簡(jiǎn)單備案登記，手續(xù)和時(shí)間要求相對(duì)簡(jiǎn)單，可以防止賣房者再賣給其他人、惡意抵押。商品房取得預(yù)售許可證上市買賣后，每套房子只有一個(gè)唯一編號(hào)，而后在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)登記，你買房后，簽訂合同，這套房子的合同就在房產(chǎn)管理部門登記備案，如果你不想買了，你就不能更名給別人，只能當(dāng)2手房買賣呢。
  　　“預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記”指購(gòu)房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證

  查看全文↓ 2018-06-17 10:56:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??預(yù)告登記和商品房備案是一樣嗎？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  您好，您的問(wèn)題是：預(yù)告登記，網(wǎng)簽合同備案 根據(jù)《房屋登記辦法》第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：（一）申請(qǐng)；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。第七十條 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；（四）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（五）其他必要材料。預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。 商品房預(yù)售合同登記備案可以很好的維護(hù)購(gòu)房者的利益，主要是在備案后，如果購(gòu)房者尚未全部交付購(gòu)房款，那么購(gòu)房者取得了優(yōu)先購(gòu)買特定商品房的權(quán)利；如果購(gòu)房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人。預(yù)告登記與網(wǎng)簽合同備案不是一個(gè)程序。 如果項(xiàng)目存在抵押，但開發(fā)商較為誠(chéng)信，明確告知購(gòu)房者項(xiàng)目存在抵押，并在合同中明確約定購(gòu)房者購(gòu)買后辦理解押手續(xù)的期限。并且項(xiàng)目銷售情況良好，如期償還貸款，五證齊全的情況下，在這種情況下，購(gòu)房者也可順利取得房產(chǎn)證。 如果購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買的存在抵押的房子，可采取的補(bǔ)救措施是替開發(fā)商履行其對(duì)銀行的債務(wù)，解除抵押，以此來(lái)保護(hù)其已經(jīng)取得的所有權(quán)，之后購(gòu)房人再向開發(fā)商追償該筆債務(wù)。因此在購(gòu)買抵押的房地產(chǎn)的情況下，如果買受人的確想購(gòu)買該被抵押的房地產(chǎn)，則一定要注意如下事項(xiàng)：一是所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)先用于清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)，只有清償了該債務(wù)，擔(dān)保債務(wù)才能滅失。二是在抵押未解除的情況下，如果購(gòu)買了該房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)直接與抵押權(quán)人協(xié)商確定擔(dān)保債務(wù)的清償問(wèn)題，即將擔(dān)保債務(wù)未清償?shù)牟糠謨r(jià)款暫時(shí)不支付為宜。

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• 問(wèn) 什么時(shí)候商品房預(yù)告登記備案
  答

  備案 在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，準(zhǔn)備資料到房管局備案。（這一步都是由開發(fā)商必做的，具體沒必要了解）準(zhǔn)備辦理預(yù)告資料 由房開蓋章，客戶簽字的《商品房買賣合同》一份，備案后的備案表一份，房屋登記申請(qǐng)表（客戶簽字 房開蓋章）一份，身份證復(fù)印件一份，婚姻狀況證明一份， 首期款和維修基 收據(jù)復(fù)印件一份，以上復(fù)印件全部加蓋房開公章。送件取件 將準(zhǔn)備好的辦理預(yù)告資料帶到房管局，交予經(jīng)辦人，3-4個(gè)工作日后，向之前交予的經(jīng)辦人取回資料，此時(shí)多了四份資料分別是《房屋預(yù)告登記審批表》《收費(fèi)通知單》《詢問(wèn)筆錄》《房屋預(yù)告登記申請(qǐng)表》簽字蓋章 客戶本人在《房屋預(yù)告登記申請(qǐng)表》 《詢問(wèn)筆錄》簽名按手印，開發(fā)商加蓋公章。審批發(fā)證 將簽好字，蓋好章的《房屋預(yù)告登記申請(qǐng)表》 《詢問(wèn)筆錄》交予經(jīng)辦人審批，3-4個(gè)工作日后，客戶持身份證原件，到房管局的繕證窗口，領(lǐng)取《收費(fèi)通知單》，到繳費(fèi)窗口，繳納80元的預(yù)告登記費(fèi)和20元的檔案管理費(fèi)，然后交予繕證窗口經(jīng)辦人，經(jīng)辦人打證，發(fā)證。你就可以領(lǐng)到自己的《房屋預(yù)告登記證明》了

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• 問(wèn) 什么是商品房登記預(yù)告？如何進(jìn)行商品房登記預(yù)告？
  答

  商品房登記預(yù)告：1、商品房買賣合同登記備案后，購(gòu)房者可以和開發(fā)商在預(yù)售合同中合同約定預(yù)告登記。2、約定后，購(gòu)房者到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)受理審核后，由房產(chǎn)管理部門記載于登記簿，購(gòu)房者交費(fèi)后領(lǐng)取登記證明。3、辦理登記預(yù)告需要提交的材料有：預(yù)告登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；買受人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，買受人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；其他必要材料。辦理商品房登記預(yù)告一般需要10個(gè)工作日。登記費(fèi)為80元。建議：簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未按照約定申請(qǐng)預(yù)告登記，購(gòu)房者可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記可以和商品房買賣合同備案手續(xù)合并申請(qǐng)辦理。

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• 問(wèn) 備案和預(yù)告登記的順序
  答

  在購(gòu)房時(shí)是備案在前預(yù)告登記在后。應(yīng)該先辦理預(yù)售商品房的備案，然后再辦理商品房的預(yù)告登記。需要購(gòu)房者明確的是網(wǎng)簽，只是房地產(chǎn)相關(guān)部門為了能夠減少開發(fā)商一房多賣情況而出臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)并不代表有相關(guān)的法律效力，但是在進(jìn)行預(yù)告登記之后，就已經(jīng)具備了物權(quán)效力。從預(yù)告登記開始，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行公示之后，就有了對(duì)抗第3人的效力，如果開發(fā)商出現(xiàn)一房多賣的情況，則屬于違法的行為。進(jìn)行備案的意義在于開發(fā)商取得銷售許可證之后，再簽訂了商品房買賣合同，到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易部門申請(qǐng)合同備案。購(gòu)房者可以憑借著備案合同查詢交易的流程。根據(jù)商品房預(yù)售管理辦法，當(dāng)商品房已經(jīng)開始預(yù)售之后，一旦簽訂了合同，要在30日內(nèi)持預(yù)售合同向當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。而預(yù)告登記，在辦理完預(yù)告登記之后，沒有經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，權(quán)利人同意隨意處分，不動(dòng)產(chǎn)是不會(huì)發(fā)生物權(quán)效益的。

• 問(wèn) ??什么時(shí)候商品房預(yù)告登記備案？怎么規(guī)定的呢？
  答

  跟開發(fā)商簽了合同，網(wǎng)簽24小時(shí)內(nèi)完成；網(wǎng)簽就是和銷售對(duì)象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。簽合同后可以撤銷。交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款———由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同———雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。

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