個人與政府如何“合伙”買房 共有產(chǎn)權(quán)房有何福利

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• 144****8710

  個人與政府“合伙”買房,這是什么意思呢?共有產(chǎn)權(quán)住房政策正在全國北京、淮安、上海、深圳、成都、、黃石這6個城市作試點,相信很快就會在全國范圍內(nèi)實行該項政策。共有產(chǎn)權(quán)房就是個人與政府共同出資購買房屋,只是產(chǎn)權(quán)歸屬于政府和個人共同所有。這是一種新的模式,與經(jīng)濟適用房以及保障房不同。 從目前試點的城市來看,共有產(chǎn)權(quán)房主要目的有以下幾個方面:1、解決低收入家庭解決住房問題,這也是主要的目的;2、規(guī)范經(jīng)濟適用房、限價商品房制度,遏制投機牟取暴利的行為,確保買房是為了解決住房問題;3、抑制房價的過快上漲;。 在政府將樓市“去庫存”定為2016年經(jīng)濟工作的重大政策的前提下,國家頒布實施了一系列的政策,如降低**款比例,降低基準(zhǔn)利率等等,國家還鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房,鼓勵低收入家庭解決住房問題。引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城買房,并提供大量的工作機會,俗話說安居才能樂業(yè)!共有產(chǎn)權(quán)保障房就可以讓更多的低收入家庭,想要進(jìn)城置業(yè)的人們眼前一亮。共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)的住房新模式,政府和購房者將會共同得到房屋的增值收益和共同承擔(dān)房屋貶值風(fēng)險。這樣既可引導(dǎo)農(nóng)民,尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)有購房需求農(nóng)民,進(jìn)而達(dá)到“去庫存”的結(jié)果。當(dāng)然,共有產(chǎn)權(quán)房還在進(jìn)行試點,有很多需要完善的地方,如相應(yīng)法理依據(jù),更加有名的運作制度,對申請、分配、售后監(jiān)管等各環(huán)節(jié)進(jìn)行約束,真正按照預(yù)先目的實施讓更多的家庭得到實惠。 共有產(chǎn)權(quán)房模式其實是“經(jīng)濟適用房”的一種進(jìn)化模式,共有產(chǎn)權(quán)房在價格方面和普通的商品房一樣,隨行就市,共有產(chǎn)權(quán)的模式主要有政府占比為30%或者70%,政府和個人共同承擔(dān)房屋的收益或者貶值。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:39

相關(guān)問題

• 問 共有產(chǎn)權(quán)房，與政府合伙買房可行嗎如何購買共有產(chǎn)權(quán)房
  答

  目前，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市被確定為共有產(chǎn)權(quán)住房試點。作為政策性住房的一種新形式，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個作用，一是解決“夾心層”住房困難；二是遏制購置型保障房的牟利空間。與政府合伙買房，可行嗎？ 政策亮點 解決“夾心層”住房困難 遏制保障房的牟利空間 共有產(chǎn)權(quán)住房即居民個人與政府在土地出讓初期，便明確供應(yīng)對象、供應(yīng)價格和戶型等條件，政府以讓渡部分土地出讓金等方式，按比例與購房個人共同擁有住房產(chǎn)權(quán)；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊昨天在國新辦新聞發(fā)布會上表示，共有產(chǎn)權(quán)住房起到兩個作用，一個是通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾通過自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房和限價商品房制度，通過這樣的機制，遏制在購置型保障房里的牟利空間，使得買下來這個房子主要是解決住房問題，而非投機牟利。 探索難點 如何確定雙方產(chǎn)權(quán)份額 約定上市交易分配份額 在高房價的現(xiàn)實沖擊下，共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，如何避免重蹈經(jīng)濟適用房、限價房出現(xiàn)的“套利”現(xiàn)象，就顯得尤為重要。 從以往經(jīng)濟適用房的困境來看，申購成功往往成為個人事實上的“恒產(chǎn)”，加上配售和退出缺乏合理機制，由此問題叢生。而共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房，政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險。從制度設(shè)計上看，“有限產(chǎn)權(quán)”與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。 有業(yè)內(nèi)人士分析，如果共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經(jīng)濟利益。 因此，要避免重蹈覆轍，共有產(chǎn)權(quán)住房必須建立起公開透明的運作機制，從申請、分配、售后監(jiān)管和退出等各個環(huán)節(jié)，設(shè)立“防火墻”。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定將來上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。 政策解讀 誰能申請？ 主要面對中低收入者 從上海來看，自2010年以來已連續(xù)4次降低申請共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入門檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當(dāng)年申請、當(dāng)年選房。 江蘇淮安早在2007年即推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房，住房限定套型面積（家庭人口3人控制在60平方米左右，**高不得超過90平方米）。目前，淮安已經(jīng)申購的共有產(chǎn)權(quán)房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應(yīng)券，兩年內(nèi)有效。 北京去年推出自住型商品住房，**終明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”，價格低于周邊市場30％、面積以90平方米以下為主。 從試點看，共有產(chǎn)權(quán)住房供給主要面對中低收入者，但購房者也需要理性。上海市房管局提醒，市民在申請共有產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，量力而行。暫時無力購買的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等。 產(chǎn)權(quán)如何分？ 個人出資50％以上 根據(jù)試點情況，分?jǐn)偙壤枪灿挟a(chǎn)權(quán)住房的焦點所在，也是未來調(diào)整的空間所在。近年來，試點地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機制，個人出資比例可在60％至100％之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標(biāo)是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權(quán)。 從江蘇淮安來看，通過政府產(chǎn)權(quán)分?jǐn)倻p輕購房人出資負(fù)擔(dān)，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分?jǐn)偙壤瑥?：5、6：4到7：3，困難家庭出資額**低不少于50％。 淮安市住建局副局長劉愛梅說，共有產(chǎn)權(quán)的做法是把產(chǎn)權(quán)先定下來，因為沒有牟利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產(chǎn)權(quán)比例。 退出怎樣辦？ 各地且行且創(chuàng)新 產(chǎn)權(quán)明晰無疑是退出機制建立起來的基礎(chǔ)，只有購買時明確產(chǎn)權(quán)才能在退出時按比例與政府分成。目前，共有產(chǎn)權(quán)住房仍需進(jìn)一步探索，且需要不斷創(chuàng)新。 針對退出問題，江蘇淮安探索實行更靈活的操作辦法，即5年內(nèi)以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。 在湖北黃石，住戶如要購買超面積產(chǎn)權(quán)則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠(yuǎn)共同持有產(chǎn)權(quán)。 記者了解到，目前深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房試點方案正在研究中，將在6月底前出臺方案。 樓市影響 一定程度上 能夠平抑房價 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對沖”高房價等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯，并將有助于推動房地產(chǎn)調(diào)控模式的有效“切換”。 北京市今年將供應(yīng)5萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房，可大大改變住房供給結(jié)構(gòu)。同時，“自住型商品房有利于緩解北京目前的住房矛盾，能夠起到一定平抑房價、穩(wěn)定預(yù)期的作用。”一位房企負(fù)責(zé)人說。 德佑地產(chǎn)市場分析師趙葆根認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權(quán)利，一定程度上有助于抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)住房體現(xiàn)了社會公平性。 國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房一方面為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；共有產(chǎn)權(quán)住房還緩解了一線和熱點二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房價，疏解高房價的困擾。 人們期待著，隨著試點的推進(jìn)，制度的不斷完善，讓共有產(chǎn)權(quán)住房真正惠及住房困難群眾。

• 問 共有產(chǎn)權(quán)房算福利房嗎
  答

  房屋所有權(quán)，即房屋的產(chǎn)權(quán)，如果沒有變更房屋的產(chǎn)權(quán)登記，單位的福利房所有權(quán)仍然是歸單位所有，職工個人只是有居住和使用權(quán)，職工沒有所有權(quán)。房屋所有權(quán)，又叫房屋產(chǎn)權(quán)，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分。

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• 問 共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的租金如何分配?共有產(chǎn)權(quán)房的特點是什么？政府和個人的產(chǎn)權(quán)比例如...
  答

  共有產(chǎn)權(quán)住房申請審核和配售采取項目登記制，不搞輪候。共有產(chǎn)權(quán)住房實行網(wǎng)上申購，具體按照以下程序進(jìn)行：（1）網(wǎng)上公告開發(fā)建設(shè)單位取得項目規(guī)劃方案復(fù)函后，向項目所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交開通網(wǎng)上申購的申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)后準(zhǔn)予開通網(wǎng)上申購并發(fā)布項目公告，網(wǎng)上申購期限不少于15日。（2）網(wǎng)上申請符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項目開通網(wǎng)上申購期間內(nèi)登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照本辦法規(guī)定的條件和項目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。（3）聯(lián)網(wǎng)審核市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同公安、地稅、社保、民政、不動產(chǎn)登記等部門在申購期結(jié)束后20個工作日內(nèi)，通過本市共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對申請家庭的購房資格進(jìn)行審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）對申請家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼。申請家庭可登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站查詢資格審核結(jié)果。對審核結(jié)果有異議的，可以自資格審核完成之日起10個工作日內(nèi)，持相關(guān)證明材料到區(qū)住房建設(shè)委（房管局）申請復(fù)核。

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• 問 限價房與共有產(chǎn)權(quán)房之間有何區(qū)別？
  答

  我聽說限價房價格固定，但能買全產(chǎn)權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)房價格靈活點，但需要和別人共享產(chǎn)權(quán)。

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• 問 ??福利房房改后個人有產(chǎn)權(quán)嗎？
  答

  福利分房，也叫做已購公房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，是按照其成本價格或者標(biāo)準(zhǔn)價格購買的已建公有住房，和其他的性質(zhì)房屋有所不同。福利房是指事業(yè)單位或企業(yè)單位集體利用公積金建造的房屋，單位分配的福利房不必全額購買，有可能是部分購買的。近很多企事業(yè)單位的福利房在完善產(chǎn)權(quán)后目前正在進(jìn)行住房補貼，是國家的統(tǒng)一行動。這是計劃經(jīng)濟制度的產(chǎn)物，以單位福利的形式，分配給個人的房。福利房同樣有房產(chǎn)證，就是上市交易有時間限制，一般需要五年。福利房是單位給補貼的房產(chǎn)，但往往房產(chǎn)證在單位，5-10年才會拿到房主手里。 只要有土地證,就可以辦理土地證相對應(yīng)權(quán)利的房產(chǎn)證。一般來說,公司分的福利房，辦房產(chǎn)證容易，但辦土地證難，因為這種房子很難對應(yīng)相應(yīng)的土地用途，肯定不是商品房，將來過戶要補交地價款,但也不是農(nóng)村宅基地，那是農(nóng)村的福利。建議到房管局咨詢。相信能取得土地證的土地，沒理由不辦房產(chǎn)證，前者是后者發(fā)證的前提條件和依據(jù)。

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