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“逾期繳納物管費每天按3％。收取滯納金”、“通知接房后15天不接，按萬分之二向開發(fā)商支付代管費”面對這樣的條款，相信廣大業(yè)主都不知道，那么什么是物業(yè)費滯納金？ 物業(yè)費滯納金 物業(yè)公司經營歸業(yè)主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動，必須經過業(yè)委會的書面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關系有房族切身利益的問題被寫進合同加以明確和保護，停車收費、裝修等備受關注的焦點問題都包含其中，范本中明確規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)費將交滯納金。 在不交費的業(yè)主中，不排除有成心賴賬的人，但更多的還是遭到物業(yè)侵權的人，希望通過“經濟制裁”施加壓力，督促物業(yè)停止侵權，改善服務。很多小區(qū)都存在物業(yè)私自將業(yè)主共有的地下室、樓頂出租牟利的情況，而經營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備所得收益歸業(yè)主所有，并可用于分攤到戶補充專項維修資金、抵減下一年度物業(yè)服務費或業(yè)主大會表決的其他用途。 然而，由于在《物權法》等相關法律出臺之前，房地產業(yè)已經蓬勃發(fā)展了好多年，而開發(fā)商和物業(yè)公司利用信息和組織上的優(yōu)勢，長期而頻繁地侵害業(yè)主的權益，其手法花樣百出，遠非“經營業(yè)主所有的公用部位”一端。如果不考慮這些情況，一刀切地對欠費的業(yè)主收取滯納金，是十分不妥的。 具體說來，物業(yè)公司常見的侵權行為包括：有的開發(fā)公司將大筆維修基金放在下屬的物業(yè)公司賬戶上，脫離了政府部門的監(jiān)管——維修資金被挪作他用的情況已出現(xiàn)過。大部分物業(yè)公司對物業(yè)服務收費的收支情況及維修基金的支出情況沒有進行公示，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)管權。有的物業(yè)公司擅自變更、占用小區(qū)綠地和停車位。根據《物權法》，建筑區(qū)劃內的綠地和停車位歸業(yè)主共有，可物業(yè)公司偏偏要違法侵占。如遇業(yè)主抗議，就盡量蒙混過關，有的甚至采取暴力手段毆打業(yè)主，引發(fā)血案。有的物業(yè)公司千方百計阻撓業(yè)委會行使權力，或者在業(yè)委會和業(yè)主之間制造矛盾，使業(yè)委會處于渙散無力的狀態(tài)。根據新的《物權法》，“物業(yè)管理公司”早該更名“物業(yè)服務公司”了，但很多物業(yè)公司至今不肯更換招牌。這個細節(jié)足以說明物業(yè)公司是何等留戀“管理”的大權。 對于物業(yè)的這些違法行為，有的業(yè)主不熟悉相關規(guī)定，說不清楚究竟哪里不對勁;有的業(yè)主早已覺醒，也曾據理力爭，但限于力量分散、時間有限、對手狡猾、法律模糊等因素，也難于對物業(yè)公司形成有效制約。近年來，隨著立法進程的加快、業(yè)主維權意識的提升，新小區(qū)里物業(yè)的侵權行為在逐步減少，但舊小區(qū)里的物業(yè)卻仍保持著巨大的侵權慣性，業(yè)主們早已失去了正面反抗的信心和渠道，他們唯一能表示不滿的做法就是不交物業(yè)費。 物業(yè)提供服務，業(yè)主交納物業(yè)費，這本是天經地義的事情。對于享受了服務而惡意欠費的人，自然是要采取加收滯納金等懲罰性措施，但對于長期遭遇物業(yè)公司惡劣服務或有意侵權的業(yè)主來說，他們的“維權性欠費”根本就是不得已而為之，怎能不問青紅皂白地掄起滯納金的大棒?假使這一條強制推行了，很可能出現(xiàn)的情況是：要么業(yè)主拒簽這樣的合同，要么業(yè)主把滯納金和物業(yè)費一并欠著。 在立法和執(zhí)法過程中，如果法律和法規(guī)輕易將公民置于“不合法”狀態(tài)，從而執(zhí)法者有充足理由隨意挑選懲戒對象，這樣的法就不能說是成功的。所以，物業(yè)合同示范文本里的“滯納金”條款如何執(zhí)行還需慎重斟酌。
物業(yè)費滯納金是什么 物業(yè)費滯納金如何計算
156****7730 | 2016-08-02 15:40:26
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134****1720
物業(yè)費的滯納金是什么？物業(yè)費滯納金是指業(yè)主因拖欠物業(yè)費而需交給物業(yè)公司的一部分數(shù)額的金錢。物業(yè)費滯納金的產生由市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務合同》與《北京市物業(yè)服務合同》示范文本。在“五一”起實施內容對停車收費、裝修等備受關注的焦點問題都包含其中，范本中明確規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)費將交滯納金。 市工商局合同處處長王某介紹說，《北京市前期物業(yè)服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，由開發(fā)商在賣房之前與物業(yè)公司簽訂，需要上報市建委予以公示?！侗本┦形飿I(yè)服務合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務的企業(yè)時使用。兩份合同的范本明確規(guī)定了開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的權利和義務。 物業(yè)公司和業(yè)主有如下權利和義務： 關于業(yè)主 對前期物業(yè)服務有知情權 前期物業(yè)合同雖然是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，但服務的對象仍是業(yè)主。合同范本明確：業(yè)主在前期物業(yè)中享有知情權。在保障業(yè)主利益的同時，范本也進一步明確了相應的義務，如有拖欠物業(yè)費，業(yè)主應該交納滯納金，按照合同法規(guī)定，該標準是每日物業(yè)費的萬分之五，雙方也可約定其他標準。 共用設施搞經營須經業(yè)主書面同意 對于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會所經營等營利活動，要征得業(yè)主委員會書面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監(jiān)督。經營收益歸全體業(yè)主，可分攤到戶沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造或補充專項的維修資金。 共用部分的經營權歸誰，則由業(yè)主的大會商議決定。 關于物業(yè) 物業(yè)不得出賣業(yè)主資料 范本在物業(yè)公司義務中明確寫入：妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密。 裝修未損房屋及時返押金 范本規(guī)定物業(yè)公司應與業(yè)主訂立書面的裝修服務協(xié)議，除約定收取裝飾裝修服務費外，物業(yè)不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費等與裝飾裝修有關的費用。未造成共用部位、共用設施設備和承重結構損壞的，物業(yè)應在完工后7日內將押金全額退還。 物業(yè)解約須提前仨月通知 與業(yè)主發(fā)生的矛盾，擅自“罷工”導致小區(qū)停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續(xù)合作，必須提前3個月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯方可要求萬元級別的違約金。 關于收費 物業(yè)費分為包干制和酬金制 對于業(yè)主普遍關心的物業(yè)服務收費的問題，范本中提供了“包干制”或“酬金制”供選擇。包干制是指物業(yè)費由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。酬金制是指業(yè)主按建筑面積預先交納服務資金，物業(yè)公司用來支付綠化養(yǎng)護等費用，選擇這種方式，物業(yè)公司應向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費用的使用情況。同時雙方每年聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金使用進行審計。剩余費用轉入下一年，不足部分由業(yè)主承擔。 住宅經商按商業(yè)物業(yè)標準收費 針對廣受關注的民宅商用的行為，范本規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經營活動的，物業(yè)公司可以參照商業(yè)物業(yè)標準收取相應的物業(yè)服務費。 滯納金的計算公式： 假如本月應交50元，但業(yè)主延遲了14個月才交，按每天5%的違約金計算50元×5%=2.5元/每天 2.5元/每天×30（每月30天）×14個月=1050元 不過有一個問題必須搞清楚，就是物業(yè)服務合同當中約定的物業(yè)公司服務不到位的違約金是否與業(yè)主延遲交納物業(yè)費的違約金對等，也就是說如果物業(yè)公司服務不到位，是否也是約定按每天5%的額度賠償業(yè)主違約金，如果物業(yè)服務合同當中僅僅約定了業(yè)主延遲交納物業(yè)費的違約金，卻沒有約定物業(yè)公司服務不到位的違約金（這種情況在前期物業(yè)服務合同當中普遍存在），或者說業(yè)主延遲交納物業(yè)費違約金的比例明顯高于物業(yè)公司服務不到位違約金的比例，這就造成了合同雙方賠償額度不平等，違反了合同法的基本原則。 在現(xiàn)實生活當中這樣的物業(yè)服務合同一旦發(fā)生相關違約金的訴訟，法院一般不支持物業(yè)公司相關違約金的請求。這是充分考慮到合同法當中當事人雙方的權利與義務平等的基本原則。
查看全文↓ 2016-08-02 15:45:26
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一．物業(yè)費滯納金物業(yè)公司經營歸業(yè)主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動，必須經過業(yè)委會的書面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關系有房族切身利益的問題被寫進合同加以明確和保護。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務合同》與《北京市物業(yè)服務合同》示范文本五一起實施，停車收費、裝修等備受關注的問題都包含其中，范本中明確規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)費將交滯納金。二．物業(yè)費收取標準 《市前期物業(yè)服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，由開發(fā)商在賣房之前與物業(yè)公司簽訂，需要上報市建委予以公示?！段飿I(yè)服務合同》示范文本供業(yè)主大會或業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)時使用。兩份合同范本明確規(guī)定了開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的權利和義務。
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物業(yè)費滯納金是否收取和收取標準取決于物業(yè)服務合同的約定，如果合同中含有加收滯納金的條款，則物業(yè)公司可以按照合同約定比例收取滯納金。具體征收的數(shù)額根據各個物業(yè)公司的要求有所不同，需要參考簽訂的《物業(yè)服務合同》。有合同約定的按合同執(zhí)行，一般為千分之三，沒有約定的可按銀行同期利息計算。首先你要知道滯納金的起始日是什么時候。
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“逾期繳納物管費每天按3％。收取滯納金”、“通知接房后15天不接，按萬分之二向開發(fā)商支付代管費”滯納金（Overdue Payment）指針對不按納稅期限繳納稅款或者不按還款期限歸還貸款，按滯納天數(shù)加收滯納款項一定比例的金額，它是稅務機關或者債權人對逾期當事人給予經濟制裁的一種措施。
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有多套房產的市民可能都會有過這樣的經歷，因為長久不住在小區(qū)，平常工作又忙，未必能按時交納物管費，一不小心就會被物管催繳物管費，同時還要求交納一筆多少不等的滯納金。 對于物管費滯納金的標準，何謂五花八門，并不一致。不少業(yè)主更反映在制定的過程中，滯納金究竟應該交多少業(yè)主并沒有什么話語權，都是物業(yè)公司說了算。更有甚者，有的小區(qū)原來簽訂的物管合同內根本沒約定要交納物管費滯納金，物管卻突然要求業(yè)主交，還不征求業(yè)主的同意。?? 小編提醒，如果滯納金約定過高并且明顯有失公平，可以看作是霸王條款申請法院撤銷合同，而作為違約金性質的滯納金，總額也不可以超過本金，滯納金更不能說收就收。 事前無約定的簽補充協(xié)議?? 在法律實踐中，對于原來沒有約定物管費滯納金繳交比例的情況，如果產生訴訟，**后一般都以中國人民銀行同期銀行貸款利率作為滯納金繳交的標準。?? 雙方事前沒有約定的話，一定要經過一致協(xié)商簽訂補充協(xié)議才可以收取。對于已經成立了業(yè)委會的小區(qū)，可以由業(yè)委會組織召開業(yè)主大會，形成決議后經過半業(yè)主通過，再代表全體業(yè)主和物管簽訂補充協(xié)議，這樣新的物管費滯納金標準方可生效。?? 標準不合理可申請撤銷?? 部分業(yè)主如果是因為對物管服務不滿意，認為物管服務縮水違反了物業(yè)服務合同的約定，所以拒交物管費，并且不交滯納金，需要做好取證工作。同時，在審理的過程中也要承擔舉證物管服務違約的責任。另一方面，作為上一手業(yè)主欠交的物管 費，如果要一下手業(yè)主承擔并不合理，不能因此而向其收取滯納金。?? 根據合同法，滯納金應該屬于應付未付的違約金，一般而言違約金不能超過本金。在前期物業(yè)服務合同中，如果物管費滯納金標準設定過高明顯有失公平，就有“霸王條款”之嫌，可以作為可撤銷條款，業(yè)主申請撤銷。?? 滯納金每日2%至5%為宜?? 根據目前物業(yè)管理的相關政策法規(guī)，并沒有對物業(yè)企業(yè)能否收取滯納金以及滯納金的比例標準做出具體規(guī)定。物管費滯納金一般都會在物管合同中有所約定，帶有一定的懲罰和阻嚇性質，防止出現(xiàn)大面積業(yè)主不交物管費的情況。而具體的滯納金標準，應該由業(yè)主和物管雙方共同協(xié)商確定，目前在實踐中一般以每日2%至5%之間為宜。?? 只要不是惡意欠交管理費，是否要追繳滯納金，**好雙方還是協(xié)商解決。不少業(yè)主由于長久不住在小區(qū)或者出差旅游等原因，導致不能及時交納物管費，像這種特殊情況，許多物管公司都不會要求交納滯納 金，也不適合進行追繳。
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