國家住房銀行是什么 國家住房銀行的作用是什么

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  11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會上強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，“去（房地產(chǎn)）庫存”進(jìn)入政策視野。11月20日，國務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，住房公積金個人住房貸款支持證券發(fā)行被提上日程。分析人士對此解讀為公積金制度可能面臨深度改革，2015年4月被熱炒的國家住房銀行概念再度被媒體拋出，進(jìn)入公眾視野，成為網(wǎng)絡(luò)紅詞。中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵先生近日在英國《金融時報》中文網(wǎng)上發(fā)布的一篇文章（《中國樓市前景：分化依然，復(fù)蘇不易》）中，提出了“去（房地產(chǎn)）庫存”的建議--將公積金體系改成住房銀行。這是一項(xiàng)很好的政策建議，優(yōu)點(diǎn)很多，但缺點(diǎn)和困難也同樣明顯。 國家住房銀行，是一種政策性的住宅金融機(jī)構(gòu)，作用是為符合要求的購房者提供住房貸款（通常是低息貸款，如公積金貸款）。它并不是突如其來的概念，2013年11月十八大三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》就明確提出要“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，而今年4月，住建部官員撰文稱中國設(shè)立國家住房銀行的條件已基本成熟，當(dāng)時也引發(fā)過一片熱議。 為了避免與現(xiàn)行公積金體系形成功能的重復(fù)和沖突，將公積金體系改造成為帶有政策性的非盈利國家住房銀行，是較為現(xiàn)實(shí)的一種方案，而改制后的國家住房政策銀行，將具有以下優(yōu)點(diǎn)。 統(tǒng)籌調(diào)配提高資金使用效率 目前，中國住房公積金歸各地方管理，缺乏統(tǒng)一調(diào)配機(jī)制，跨省使用困難。這導(dǎo)致貸款需求旺盛的城市缺乏資金而不得不經(jīng)常凍結(jié)公積金貸款，而貸款需求不足的城市資金卻趴在賬上睡覺，從而形成了公積金資金運(yùn)用效率低下，資金供給與貸款需求錯配的局面。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國住房公積金有3.7萬億元人民幣在沉睡。 如果建立全國層面的國家住房政策銀行，可以統(tǒng)一調(diào)配全國住房公積金，仿效商業(yè)銀行統(tǒng)一管理住房公積金余額頭寸，實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債管理?？梢栽O(shè)立內(nèi)部資金價格（類似商業(yè)銀行的FTP機(jī)制），便于資金的跨區(qū)調(diào)配和補(bǔ)償，解決資金供給和需求的錯配問題，提高住房公積金的使用效率。 此外，住房銀行具備金融職能，辦理貸款無需再通過傳統(tǒng)商業(yè)銀行，有利于提高服務(wù)效率和質(zhì)量，降低管理成本。 額度放大激發(fā)購房需求 現(xiàn)行的個人公積金貸款額度早已無法與近年來迅猛上漲的房價相匹配，而商業(yè)貸款因?yàn)槔矢?、放款難的原因，這無疑遏制了普通民眾的購房需求和熱情。根據(jù)劉淵文章中公布的數(shù)據(jù)來看，全國每年的住宅銷售金額中，公積金提取和貸款僅占10%，而現(xiàn)金占比高達(dá)60%。從另一個角度來看這一比例，這表示購房者多是中高收入群體，而依賴金融杠桿的中低收入者占比不高。 國家住房政策銀行因?yàn)槭欠怯糟y行，可以效仿日本住宅金融公庫對購買大型住宅和高收入者與中低收入家庭實(shí)行區(qū)別對待的政策，后者不僅可以享受更優(yōu)惠的貸款利率，貸款額度也可以大幅擴(kuò)大，以激發(fā)符合條件的中低收入群體的需求和積極性。 逆周期，去庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化走勢，根據(jù)劉淵的數(shù)據(jù)，一線城市庫存消化周期大約是10個月，三、四線城市的庫存去化數(shù)據(jù)則在30個月以上，遠(yuǎn)超6-18個月的合理區(qū)間。房地產(chǎn)市場的這種結(jié)構(gòu)性問題，導(dǎo)致了過去一年的房地產(chǎn)“救市”政策，只能不斷推高少數(shù)發(fā)達(dá)城市本已“泡沫化”的價格，而對三、四線城市樓市去庫存的作用極為有限。 國家住房政策銀行可以效仿日本住宅金融公庫制度，成為逆周期的調(diào)節(jié)工具。在經(jīng)濟(jì)上行、房地產(chǎn)發(fā)展火熱時期，減少政策性住房貸款的發(fā)放（體現(xiàn)為負(fù)增長），而同期的商業(yè)住房貸款大量增長。在經(jīng)濟(jì)下行、樓市不景氣的時期，商業(yè)住房貸款增速放緩甚至負(fù)增長，政策性住房貸款可以加大投放，起到逆周期調(diào)節(jié)作用。 面對中國樓市呈現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化問題，國家住房政策銀行可以實(shí)行差異化政策，減少對樓市火爆的一線城市的資金配置，將更多市場份額讓給商業(yè)住房貸款；增加對三四線城市的政策性住房貸款供給，從供給側(cè)刺激需求，消化庫存，穩(wěn)定三、四線城市的房地產(chǎn)市場。由于住房銀行的資金來源往往伴隨著各種補(bǔ)貼，這實(shí)際也是一種收入再分配的方式，利于縮小貧富差距。 從優(yōu)點(diǎn)上分析，住房公積金體系轉(zhuǎn)國家住房政策銀行非常突出（甚至有些理想化），背景上也有決策層的政策支持，那么遲遲未能落地的原因就要看到硬幣的另一面，其面臨的困難也同樣明顯。 融資難 現(xiàn)行的公積金繳存總額在7.4萬億左右（2014年底數(shù)據(jù)），難以滿足國家住房政策銀行大顯身手的需要，住建部公積金監(jiān)管司司長張其光此前表示，到2020年，資金規(guī)模要達(dá)到20萬億元，方可基本滿足首套和改善型自住住房的低息貸款需求。有分析認(rèn)為，可以通過發(fā)行公積金住房貸款支持證券和政策性金融債的方式來募集，可實(shí)際情況是住房公積金貸款利率較低，目前5年以下為2.75%，5年以上僅3.25%，這種期限和收益的政策性金融債券目前沒有任何市場吸引力（與當(dāng)前的國開債做對比，5年3.2%左右，10年3.4%左右）。在這種情況下，財政給予貼息，發(fā)行住房專項(xiàng)政策性金融債就成為了資金的主要來源渠道，在財政收入增速不斷下滑的當(dāng)下，這必將給財政帶來更重的負(fù)擔(dān)。 或許，在發(fā)行財政貼息的住房專項(xiàng)政策性金融債之外，還可以學(xué)習(xí)德國住房儲蓄銀行的經(jīng)驗(yàn)，通過“先存后貸，低息互助，封閉運(yùn)行”的模式，吸引居民將存款存入住房儲蓄銀行，滿足一定年限（8年）后，即可獲得100%合同金額的低息貸款購買符合條件的住房。 轉(zhuǎn)型難，管理難 如果將住房公積金體系改組成國家住房政策銀行，就意味著公積金管理中心將由事業(yè)單位改制成政策性金融機(jī)構(gòu)，原有工作人員面臨著安排難題。如果按照部分專家建議，住房銀行起用公積金管理中心的原班人馬，中央設(shè)立總行，地方組建分行、支行，可以說這種轉(zhuǎn)型失敗的可能性很大。住房公積金中心與政策性銀行，在專業(yè)知識、業(yè)務(wù)模式和范圍、工作強(qiáng)度、工作方式等方面都有太多不同之處，原公積金中心的員工，特別是年紀(jì)較大、專業(yè)基礎(chǔ)較薄弱的員工，將難以適應(yīng)新崗位的工作，這不是通過轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)就能解決的問題。 現(xiàn)有住房公積金體系目前歸屬地方管理，牽涉利益關(guān)系復(fù)雜，一旦成立中央垂直管理的住房政策性銀行，勢必對地方既得利益形成沖擊。比如現(xiàn)有公積金都是存在特定商業(yè)銀行的，一旦國家住房政策銀行成立，這些資金勢必要轉(zhuǎn)入其各分行名下，從而對原存入銀行形成沖擊。 住房風(fēng)險的國家化 如何避免國家住房政策銀行走上美國“兩房”的老路，從而產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，這是政府、金融界乃至房地產(chǎn)界都擔(dān)心的一點(diǎn)。實(shí)際上，國家住房政策性銀行與房地美和房利美在所有權(quán)和經(jīng)營性質(zhì)上有本質(zhì)不同，前者屬于國有屬性、不以盈利為目的的政策性銀行，而后者屬于受到美國政府扶持的公共控股的盈利公司，從這個角度來看，前者至少沒有為盈利而犯險的動機(jī)。 然而，政府和市場的擔(dān)心仍是不無道理的，住房政策性銀行所從事的業(yè)務(wù)，與引發(fā)2008年全球金融危機(jī)的美國次級住房貸款有一定的相似之處，面對的都是中低收入群體，都具有“居者有其屋”的理想主義色彩，某種程度來說，是將住房風(fēng)險國家化了。在政策意圖和具體風(fēng)險管理上權(quán)衡至關(guān)重要，一味強(qiáng)調(diào)政策意圖的實(shí)施，而放松對政策性住房貸款的風(fēng)險管控，可能引發(fā)局部乃至系統(tǒng)性的金融和房地產(chǎn)危機(jī)。 此外，政策性住房信貸應(yīng)明確與住房商業(yè)貸款的區(qū)別，國家住房銀行也應(yīng)明確自身的業(yè)務(wù)發(fā)展定位，以逆周期、去庫存為主，而不是盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模，助推房地產(chǎn)市場上漲。這非常容易給市場一種錯誤的預(yù)期，即房價具有剛性，只會漲不會跌，即使下跌，國家也會托市。從而容易形成道德風(fēng)險，再度造成房地產(chǎn)市場投機(jī)成風(fēng)，繼續(xù)吹大其價格泡沫，不斷積累系統(tǒng)性風(fēng)險。 綜上，將公積金體系改造成國家住房政策銀行符合十八大三中全會的政策導(dǎo)向，有國際經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，理論優(yōu)點(diǎn)非常突出，政治層面正確，經(jīng)濟(jì)層面穩(wěn)定，社會層面惠民生。然而其面臨的困難與風(fēng)險亦很明顯，要克服融資難、轉(zhuǎn)型難和管理難的問題，堅(jiān)守政策性和非營利性的本質(zhì)，權(quán)衡好政策目標(biāo)與風(fēng)險管控的關(guān)系，明確業(yè)務(wù)定位和界限，這些無不考驗(yàn)決策層改革的決心和智慧。（文/蔡浩，本文僅代表作者本人觀點(diǎn)，不代表本站立場）

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:35

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• 問 ??國家住房保障銀行政策有哪些？
  答

  為加強(qiáng)全盟廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等興安盟保障性住房建設(shè)管理,提高保障性住房的建設(shè)水平,統(tǒng)一保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),近日,興安盟保障性安居工程技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和盟建設(shè)局制定下發(fā)了《興安盟保障性住房建設(shè)若干規(guī)定》?！兑?guī)定》中對保障性住房建設(shè)的規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、使用功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)配套設(shè)施、工程質(zhì)量等提出了要求。 規(guī)劃布局:保障性住房規(guī)劃選址應(yīng)優(yōu)先考慮交通便利,均衡布置,不宜過度集中,并與就業(yè)機(jī)會就近匹配。優(yōu)先選用周邊配套比較成熟,公共交通較便捷的已開發(fā)地區(qū),或其鄰近區(qū)域,并與舊城改造、城中村改造有機(jī)結(jié)合。保障性住房建設(shè)要注重與相鄰街區(qū)及城市的資源

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• 問 國家住房保障政策？誰比較了解的，求介紹，求解答，謝謝！
  答

  社會保障性住房是指政府投資新建或收購的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)和特定用途的住房。它是我國在新形勢下對多年以來各類政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等）建設(shè)、分配、管理工作進(jìn)行總結(jié)研究的基礎(chǔ)上提出的一個全新概念。作為解決居民住房尤其是中低收入家庭住房問題的一種有效政策供給，社會保障性住房在發(fā)達(dá)工業(yè)國家已形成了比較完善的多層次供應(yīng)體系和靈活高效的運(yùn)作機(jī)制，對西方國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用。在我國，社會保障性住房正處于探索的初級發(fā)展階段。因此，需要在立足本土的基礎(chǔ)上，借鑒國外先進(jìn)的模式來建構(gòu)具有中國特色的社會保障性住房供應(yīng)和管理體系。

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• 問 國家住房限購令有哪些？ 國家為什么要限購令？
  答

  限購就是因?yàn)橥顿Y買房的人太多了，導(dǎo)致房價不斷上漲，剛需的人買不到、買不起房子。國家限購主要是讓更多剛需的人群買到房子。不限購就是所有人都可以買，只要有錢就可以買房，一般都是一些公寓、寫字樓、商鋪等商業(yè)性質(zhì)的房子，產(chǎn)權(quán)只有40年。不過**近有個樓盤，叫雅居樂·依云小鎮(zhèn)，賣70年產(chǎn)權(quán)的住宅，也不限購，有需要可以自行了解一下。

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• 問 國家住宅的使用年限到期后怎么辦？
  答

  商品房使用年限到期后，國家不會收回.《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！币虼松唐纷≌恋厥褂媚晗奁跐M之后續(xù)期的問題不用擔(dān)心。但是，目前尚無關(guān)于續(xù)期的細(xì)則，是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么，都沒有定論。而商業(yè)用地屆滿之后的續(xù)期，則無明確的規(guī)定。

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• 問 國家住房公積金貸款利率是多少
  答

  目前公積金貸款5年期以上年利率是3.25% ，5年期（含）以下年利率是2.75% 。部分城市的招行有開展公積金貸款，請您致電招行客服選擇3個人客戶服務(wù)-3-8進(jìn)入人工服務(wù)提供貸款用途及城市嘗試了解所需資料

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