"標(biāo)準(zhǔn)合同"可以更改嗎 如何判斷合同是否合理

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• 132****1548

  購房合同是購房者和開發(fā)商雙發(fā)權(quán)利與義務(wù)的保障，以尊重雙方意愿為主。《商品房買賣合同示范文本》主要對大部分從來沒有簽訂過合同的人提供必要的基本幫助和保護。這樣的約束對購房人來講并非是不利的“格式化”合同，反而對購房人不利的是房地產(chǎn)商做過手腳后的合同以及補充合同。 別被“標(biāo)準(zhǔn)合同”唬住 開發(fā)商在與購房人簽合同時，往往會把自己填好空的合同及自己起草的“補充協(xié)議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，作為購房人千萬不要信以為真。所謂標(biāo)準(zhǔn)合同僅是在本市取得商品房(包括經(jīng)濟適用房)預(yù)售許可證的項目中推薦使用，而非強迫使用。 合同文本中有很多空格和空白行，購房人簽合同時一定要注意對合同[ ]中的內(nèi)容進行選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。 購房人如果看到合同中的空白處已經(jīng)填寫好，那是房地產(chǎn)商自己填寫的，房地產(chǎn)商提供的印制好的補充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己寫的，這些僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人可以接受，也可以不接受。 房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減，房地產(chǎn)商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)利要求對填空重新選擇，要求采用自己寫的補充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補充協(xié)議。 分清合同版本 2000年12月1日，北京開始使用建設(shè)部、國家工商局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》作為北京商品房預(yù)售的“標(biāo)準(zhǔn)”合同，2003年12月北京國土房管局根據(jù)北京新出臺的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對合同進行了第二次修改，合同條款增至26條。 從20世紀(jì)90年代初商品房銷售至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購房合同外，國家對于購房合同進行了多次修改。因此，購房人在簽購房合同前**好先查清現(xiàn)在使用的“標(biāo)準(zhǔn)”合同并復(fù)印一份，在簽合同時拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同對一對，看看有沒有被偷梁換柱。 購買現(xiàn)房，房地產(chǎn)商可以不使用北京市統(tǒng)一合同樣本，購房人也可以用統(tǒng)一合同樣本進行比較，讓房地產(chǎn)商解釋清楚區(qū)別在哪兒? 學(xué)會用合同保護自己 我們經(jīng)常會聽到有人抱怨：“這不合理!”可是房地產(chǎn)商的行為不合理怎么辦呢?政府主管部門官員處理問題不合理和法官判案不合理又怎么辦呢?其實合理不合理是人們認(rèn)識的道德標(biāo)準(zhǔn)，站在不同立場的人有不同的理，即所謂的“公說公有理、婆說婆有理”，房地產(chǎn)商不也一樣經(jīng)常抱怨說這不合理那不合理嗎? 在市場經(jīng)濟的社會里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事，當(dāng)我們說房地產(chǎn)商是“奸商”時，房地產(chǎn)商也許正在說購房人是“奸人”。處理這種糾紛只能靠“法”而不能靠“理”，人們只要不違反法律的事情都可以做，對房地產(chǎn)商如此，對購房人也如此。因此購房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭取更多利益，只能爭取在合同中更多地約束對方的行為，并且在合同中盡可能明確對方如果違約應(yīng)對自己進行什么樣的賠償。 購房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當(dāng)然能達到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會受到政府處罰，并不等于購房人就可以得到相應(yīng)的法律救濟，這就像《刑法》可以判處強奸犯徒刑，但不等于被強奸的人可以根據(jù)《刑法》得到經(jīng)濟補償。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購房人再覺得不合理，也只能認(rèn)了。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:18

相關(guān)問題

• 問 什么是"一房二賣" 如何判別購房合同是否有效
  答

  孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房兩年后都沒有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生。 案例 開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房兩年卻拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計436.4萬元，孫先生一次性付清總價款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對三套商鋪進行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時不時催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪?！伴_發(fā)商的工作人員無意當(dāng)中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價格不到300萬，比我便宜100多萬?！睂O先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時對三份《商品房買賣合同》進行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。 觀點 孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款 這個案例中，**大的爭議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。 這個案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 在這個案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時間早于鄭先生，房款也高于鄭先生。“這表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成的交易予以保護?！甭蓭煴硎?，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。

• 問 購房""雙合同""捆綁裝修 違法嗎?
  答

  雙務(wù)合同指當(dāng)事人雙方互負(fù)對待給付義務(wù)的合同，買賣合同是雙務(wù)合同的典型。合同當(dāng)事方均互相承擔(dān)義務(wù)的合同，如買賣、互易、租賃、承攬等。單務(wù)合同，也稱為單邊合同或片面義務(wù)契約，是指一方當(dāng)事人只享有權(quán)利而不盡義務(wù)，另一方當(dāng)事人只負(fù)義務(wù)而不享有權(quán)利的合同（如贈與合同、歸還原物的借用合同和無償保管合同），與雙務(wù)合同相對應(yīng)。

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• 問 簽訂買房合同有哪些注意事項 如何避免"合同陷阱"
  答

  在簽訂購房合同時，普通消費者往往不清楚合同中的條款，被開發(fā)商鉆空子。 房屋面積的條款 購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時，應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 價格、收費、付款額條款 在一般合同中，價格條款應(yīng)是比較明確的。發(fā)展商要求購房者付出各種款項、稅費時，購房者都可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權(quán)拒付。 房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

• 問 購房""雙合同""捆綁裝修是違法嗎？有人來回答下么？
  答

  出售房產(chǎn)時將面對更高稅費。此前“國五條”要求二手房轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一按照房價差額的20%繳納稅費，在這種情況下那些簽訂“雙合同”的購房者在出售房產(chǎn)時將要面臨更高額的稅費。

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• 問 什么是"準(zhǔn)現(xiàn)房"合同?這種合同受法律保護嗎?
  答

  至于準(zhǔn)現(xiàn)房的概念，是業(yè)內(nèi)的俗語而不是術(shù)語。準(zhǔn)現(xiàn)房是指那些不能立即交付使用的房子。而現(xiàn)房是指買了以后立即交付使用的房子。中國的銷售制度實行的是預(yù)售管理制度，也就是允許銷售期房，比如你現(xiàn)在買的房子，1年以后才交付給你。預(yù)售制度也有一定的條件限制，比如多層必須主體封頂才可以取得預(yù)售許可證進行銷售，而小高層主體必須達到三分之二才可以銷售（一些小的地方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行這些標(biāo)準(zhǔn)，大城市一般都這樣）。而有些開發(fā)商為了增加自己的賣點，就把自己的期房說成是準(zhǔn)現(xiàn)房，就是雖然是期房但接近現(xiàn)房，以增加客戶對項目的接受度。