購(gòu)房定金可以退嗎 如何認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書的法律效應(yīng)

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• 151****7696

  購(gòu)房者在繳納定金后，因?yàn)榉N種原因取消購(gòu)房計(jì)劃的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)定金是退還是不退，同時(shí)困擾著開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。要道清個(gè)中奧秘，關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購(gòu)書之法律效力的認(rèn)定，我們通過(guò)具體案例來(lái)了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套，價(jià)款為人民幣40萬(wàn)元。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購(gòu)書簽訂時(shí)劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬(wàn)元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，卻無(wú)法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購(gòu)書 在我國(guó)法律中，并沒(méi)有明確界定“商品房認(rèn)購(gòu)書”這一文書形式，簽定該文件也不是購(gòu)買商品房的必經(jīng)程序。通過(guò)總結(jié)，我們得出了一份商品房認(rèn)購(gòu)書發(fā)生法律效力所必須同時(shí)具備的幾個(gè)條件： 1、所購(gòu)的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件，即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式與購(gòu)房者簽訂該商品房的認(rèn)購(gòu)書，該樓宇認(rèn)購(gòu)書會(huì)因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 2、認(rèn)購(gòu)書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認(rèn)購(gòu)房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及簽訂正式合同的時(shí)間等，否則認(rèn)購(gòu)書無(wú)法實(shí)際履行，沒(méi)有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。 一般來(lái)說(shuō)，一份具備以上條件的商品房認(rèn)購(gòu)書才能對(duì)雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購(gòu)書不具備上述條件，無(wú)法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購(gòu)書具備上述條件，又會(huì)出現(xiàn)何種情況呢?要想得出一個(gè)明晰的答案，就要分析一下認(rèn)購(gòu)書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購(gòu)書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì)，這里的定金應(yīng)該理解為立約定金。《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方，不應(yīng)以此為由“沒(méi)收定金”。通過(guò)分析，可以得出結(jié)論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房定金可以退嗎?如何防范商品房認(rèn)購(gòu)書定金糾紛？
  答

  我國(guó)法律規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”目前的定金糾紛主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的行為沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，多數(shù)情況是先交定金、簽協(xié)議，后看合同，而合同中又包含一些由開(kāi)發(fā)商自己擬訂的附加條款。由于擔(dān)保法對(duì)定金的規(guī)定不夠詳細(xì)，缺乏可操作性，使得不同的當(dāng)事人對(duì)定金的理解差別很大。從開(kāi)發(fā)商角度考慮，認(rèn)為定金是一種擔(dān)保，購(gòu)房者交納定金卻不簽訂主合同顯然構(gòu)成違約，因此應(yīng)當(dāng)不返還購(gòu)房者的定金。而從購(gòu)房者的角度理解，定金是主合同的擔(dān)保，主合同還沒(méi)有訂立，因此也就無(wú)從談起什么擔(dān)保，不能按照擔(dān)保法的條款來(lái)適用定金罰則，應(yīng)該退還購(gòu)房者已經(jīng)交納的定金。

• 問(wèn) 如何退回購(gòu)房定金 怎樣認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書的法律效力
  答

  購(gòu)房者在繳納定金后，因?yàn)榉N種原因取消購(gòu)房計(jì)劃的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)定金是退還是不退，同時(shí)困擾著開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。要道清個(gè)中奧秘，關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購(gòu)書之法律效力的認(rèn)定，我們通過(guò)具體案例來(lái)了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套，價(jià)款為人民幣40萬(wàn)元。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購(gòu)書簽訂時(shí)劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬(wàn)元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，卻無(wú)法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購(gòu)書 在我國(guó)法律中，并沒(méi)有明確界定“商品房認(rèn)購(gòu)書”這一文書形式，簽定該文件也不是購(gòu)買商品房的必經(jīng)程序。通過(guò)總結(jié)，我們得出了一份商品房認(rèn)購(gòu)書發(fā)生法律效力所必須同時(shí)具備的幾個(gè)條件： 1、所購(gòu)的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件，即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式與購(gòu)房者簽訂該商品房的認(rèn)購(gòu)書，該樓宇認(rèn)購(gòu)書會(huì)因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 2、認(rèn)購(gòu)書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認(rèn)購(gòu)房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及簽訂正式合同的時(shí)間等，否則認(rèn)購(gòu)書無(wú)法實(shí)際履行，沒(méi)有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。 一般來(lái)說(shuō)，一份具備以上條件的商品房認(rèn)購(gòu)書才能對(duì)雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購(gòu)書不具備上述條件，無(wú)法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購(gòu)書具備上述條件，又會(huì)出現(xiàn)何種情況呢？要想得出一個(gè)明晰的答案，就要分析一下認(rèn)購(gòu)書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購(gòu)書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì)，這里的定金應(yīng)該理解為立約定金。《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方，不應(yīng)以此為由“沒(méi)收定金”。通過(guò)分析，可以得出結(jié)論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書的法律效應(yīng)是怎的？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書屬于無(wú)名合同，只要該合同不違***公德、社會(huì)公共行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，當(dāng)事人可以創(chuàng)設(shè)，法律承認(rèn)其法律效力。因此，商品房認(rèn)購(gòu)書的存在是有效的，一經(jīng)簽訂便發(fā)生法律效力，當(dāng)事人都不按照約定履行義務(wù)的都要承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書定金可以退嗎
  答

  認(rèn)購(gòu)書定金通常在簽訂完畢之后是不可以退還的。當(dāng)購(gòu)房者不想購(gòu)買房屋時(shí)，那么就構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但是，如果是由于出售方出現(xiàn)了違約等相關(guān)情況，那么是可以要求退還定金的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意認(rèn)購(gòu)書中的權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等性，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)平等自愿的原則，購(gòu)房者與出售方在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的義務(wù)，而且義務(wù)應(yīng)當(dāng)圍繞合同的目的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行確定，雙方中的任何一方的義務(wù)都不能過(guò)多或者是過(guò)少。另外，如果出售方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者承諾了一些相應(yīng)的條件，比如，對(duì)于房屋的價(jià)格進(jìn)行保留或者是保留相應(yīng)的房號(hào)等情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)把這些內(nèi)容全部寫入認(rèn)購(gòu)書中，這樣也就避免了之后出現(xiàn)糾紛的情況，更好的保障了購(gòu)房者的利益。

• 問(wèn) 簽了購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書定金可以退嗎
  答

  簽了購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書定金一般是不可以進(jìn)行退款的，因?yàn)槎ń鹨呀?jīng)等同于具有擔(dān)保性質(zhì)的資金保障，特別是已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書的情況之下，會(huì)受到法律的保護(hù)。在特定的情況之下才能夠退還定金，通常是收定金的一方?jīng)]有履行約定，除了會(huì)退還定金之外，支付定金的一方也可以要求雙倍返還，并且提供相應(yīng)的賠償。也就是說(shuō)，只有在開(kāi)發(fā)商不具備有銷售的前提條件之下，才能夠退還定金。房屋認(rèn)購(gòu)書當(dāng)中約定的相關(guān)事宜，一般就包括認(rèn)購(gòu)人所繳納約定數(shù)額的定金，而且也會(huì)對(duì)購(gòu)買人所要承擔(dān)的合同義務(wù)進(jìn)行詳細(xì)的標(biāo)注，在簽署認(rèn)購(gòu)書之前要做好調(diào)查明確自己實(shí)際的購(gòu)房需求，并且有購(gòu)房的需要，如果是認(rèn)購(gòu)人違約的話，是無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商返還定金的。除此之外也可以在認(rèn)購(gòu)書上附加相應(yīng)的違約金條款，盡可能的減少自己的損失。