簽訂購(gòu)房合同后產(chǎn)生糾紛 購(gòu)房者可以要求退房嗎

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• 152****7025

  許多買房人可能會(huì)遇到這種情況，交房或是入住后發(fā)現(xiàn)新房并不像原來(lái)開發(fā)商在廣告上承諾的那么好，此時(shí)購(gòu)房者可能萌發(fā)退房的念頭。那么購(gòu)房者在什么情況下可以退房?從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來(lái)看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種?，F(xiàn)將退房的情況根據(jù)實(shí)踐辦案經(jīng)濟(jì)綜合總結(jié)九種情況。 第一、開發(fā)商延遲交付房屋。一般情況下，開發(fā)商與購(gòu)房者在購(gòu)房合同中約定了交房時(shí)間后，此時(shí)購(gòu)房者可以向開發(fā)商發(fā)出催靠通知，如果開發(fā)商仍超過(guò)3個(gè)月還不履行交房義務(wù)，購(gòu)房人就可以與開發(fā)商解除購(gòu)房合同，要求退房。 第二、開發(fā)商在沒有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，在規(guī)定的期限內(nèi)開發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證的，購(gòu)房者可以要求退房。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律明確規(guī)定，開發(fā)商只能取得房屋預(yù)售許可證才有資格對(duì)公眾銷售房子。如果在開發(fā)商交房后仍未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)房者可要求解除開發(fā)商將購(gòu)房者交付的房款及其利息返還給購(gòu)房者。 第三、開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求退房。根據(jù)《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，開發(fā)商退還購(gòu)房款。從辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，常見情況有：1、開發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。2、開發(fā)商存在欺詐情形。 第四、開發(fā)商擅自為數(shù)不多設(shè)計(jì)規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間民族尺寸和朝向，影響購(gòu)房者居住的，購(gòu)房者可以要求退房。根據(jù)《商品房銷售管理 辦法》第24條規(guī)定可知，開發(fā)商不得隨意變更結(jié)構(gòu)，如果需要變更需征得規(guī)劃部門批準(zhǔn)和設(shè)計(jì)單位同意，同時(shí)應(yīng)該書面通知購(gòu)房者，告知變更設(shè)計(jì)規(guī)劃的事實(shí)。否則，購(gòu)房者可以要求退還購(gòu)房款，并支付利息。 第五、無(wú)法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者除一次性付款或分期付款外，一般情況下，都在購(gòu)房合同中對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款有約定。如果開發(fā)商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購(gòu)房者因此而不能取得公積金貸款的，購(gòu)房者就可以要求退房。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定可知，購(gòu)房者未能取得銀行商業(yè)貸款，導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人可以解除購(gòu)房合同。即購(gòu)房者可以要求退房，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者支付的購(gòu)房款及利息予以返還。 第六、開發(fā)商在購(gòu)房合同約定的時(shí)間內(nèi)未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)法律的規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購(gòu)房者在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)超過(guò)一年以上仍然無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者就可以要求退房并可以開發(fā)商承擔(dān)賠償損失。 第七、房屋面積誤差超過(guò)3%，購(gòu)房者可以選擇退房。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條第2項(xiàng)規(guī)定可知，對(duì)過(guò)實(shí)際面積超出合同面積的3%的，購(gòu)房者愿意購(gòu)買的3%內(nèi)的按原合同價(jià)款補(bǔ)足，不愿意購(gòu)買的可以解除合同，退還。對(duì)于超過(guò)3%的面積，購(gòu)房者不用支付任何費(fèi)用，由賣方承擔(dān)。對(duì)于實(shí)際面積少于合同面積的3%的，由賣方按房?jī)r(jià)款兩倍返還買受人。 第八、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的?；蚴欠课葙|(zhì)量問題導(dǎo)致嚴(yán)重影響正常居住使用的。此時(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 第九、開發(fā)商把出售的房屋抵押給第三人或?qū)⒎课萦殖鲑u給第三人。購(gòu)房者可以要求退還房款和利息，同時(shí)要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約金。 

  查看全文↓ 2016-07-12 10:32:57

相關(guān)問題

• 問 在簽訂正式買賣合同后，購(gòu)房者是否可以要求退房？
  答

  在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必須按合同條款履行合同。如果開發(fā)商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購(gòu)房者不但 不需要承擔(dān)責(zé)任，還可追究開發(fā)商的違約責(zé)任；如果開發(fā)商沒有違約，購(gòu)房者想退房，在沒有取得開發(fā)商同意的情況下，可能會(huì)被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。

• 問 簽訂購(gòu)房合同購(gòu)房者要注意什么？
  答

  約定所購(gòu)房屋標(biāo)的物狀況：如毛坯房還是全裝修房?土地來(lái)源?房屋基本情況?包括套內(nèi)、建筑、公攤面積、高度等約定。約定付款方式是否與工程進(jìn)度掛鉤?按揭辦不下來(lái)時(shí)的處理方式等。約定對(duì)雙方公平的違約責(zé)任及合同解除條件。約定面積誤差處理辦法。約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及保修責(zé)任的承擔(dān)。約定屋外小區(qū)環(huán)境布局，房屋位置圖必須入約。約定小產(chǎn)證辦妥時(shí)間。

• 問 買房時(shí)購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該注意哪些？
  答

  通常情況下，商品房的買賣合同是**房產(chǎn)管理部門提供的范本，主要內(nèi)容均有規(guī)定。在簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)閱讀合同中的條款內(nèi)容，如自己所要約定的內(nèi)容在范本合同中沒有，可以在空白條款中填寫清楚，或者另行簽訂補(bǔ)充合同。特別提醒：對(duì)自己所關(guān)注的內(nèi)容一定要在合同或補(bǔ)充合同中進(jìn)行約定，不可聽信賣方的口頭承諾。

• 問 購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后的有哪些權(quán)利 如何利用自己的權(quán)利
  答

  購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后的有哪些權(quán)利 業(yè)主在簽訂購(gòu)房后主要享有下列權(quán)利： 一、要求開發(fā)商準(zhǔn)時(shí)交房的權(quán)利 購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同并履行合同約定的付款義務(wù)后，有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定的期限準(zhǔn)時(shí)交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋。 二、查看竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的權(quán)利 在房地產(chǎn)開發(fā)商交房時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)要求其提供或出示《竣工備案證明書》，否則可以拒絕接房。因此造成逾期交房的，開發(fā)商必須按照合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。 三、索取住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書的權(quán)利 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。 四、處理面積誤差的權(quán)利 當(dāng)實(shí)際面積少于暫測(cè)面積時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)根據(jù)《商品房買賣合同》約定區(qū)分不同情況作出處理來(lái)要求開發(fā)商退還多收的款項(xiàng)或者解除合同。 五、查看免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明，索賠逾期交房違約金的權(quán)利 如產(chǎn)生《商品房買賣合同》約定的商品房的交付期限及免責(zé)事由，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商在約定的交付時(shí)間之后交房時(shí)，購(gòu)房者要求其提供免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明。 六、辦理產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利 商品房竣工交付后，購(gòu)房者依據(jù)合同約定督促房地產(chǎn)開發(fā)商盡早辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜。 七、辦理戶口的權(quán)利 商品房經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格后就可以辦理購(gòu)房入戶手續(xù)了。協(xié)助購(gòu)房者辦理戶口是目前房地產(chǎn)開發(fā)商的一項(xiàng)合同附隨義務(wù)。

• 問 簽訂購(gòu)房合同有哪些注意事項(xiàng) 購(gòu)房者該如何維權(quán)
  答

  簽訂購(gòu)房合同是買房過(guò)程中不可缺少的一環(huán)，而購(gòu)房者由于對(duì)具體細(xì)則的不了解，往往會(huì)讓開發(fā)商有機(jī)可乘，偷偷建立“不平等條約”。那么，購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)該注意些什么呢？如果不小心簽訂了合同又該如何維權(quán)？ 第一，購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、 責(zé)任要明確人。 比如說(shuō)，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師，而應(yīng)是項(xiàng)目產(chǎn)項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 第二，合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)××樓層×× 房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如在建筑面積上，還要標(biāo)明使用率。 第三，房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。 如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什 么程度。 第四，其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)不、小人村加以說(shuō)明。 同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整 體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 第五，違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則**終吃虧的是消費(fèi)者。 一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)收后， 購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超 過(guò)約定幅度;房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位; 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。 而如果消費(fèi)者發(fā)覺自己簽訂了“不平等條約”，也不要自認(rèn)倒霉，可與經(jīng)銷商或開發(fā)商協(xié)商，找消費(fèi)者協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)，到工商和建設(shè)主管部門申訴，或通過(guò)法律途徑解決購(gòu)買中遇到的問題。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》的有關(guān)規(guī)定，“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！? 《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》也規(guī)定了格式合同中不公平、不合理的內(nèi)容無(wú)效。因此，購(gòu)房者可以在行為作出之日起一年內(nèi)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ赫?qǐng)求變更或撤銷該合同或合同中顯失公平的條款。 在對(duì)待購(gòu)房合同這件事上，消費(fèi)者需要遵循簽前看仔細(xì)，簽后敢維權(quán)的原則，對(duì)霸王條款說(shuō)“不”！