簽訂認(rèn)購(gòu)書怎么簽 定金和訂金怎么退

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• 155****4705

  簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)不少購(gòu)房者不會(huì)注意到里面的定金，也不知道還有一種說法是訂金，也不知道認(rèn)購(gòu)書到底該不該簽和是不是必須要簽署的。 房屋認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買賣雙方對(duì)準(zhǔn)備交易的房屋有關(guān)事宜進(jìn)行的初步確認(rèn)。在房屋認(rèn)購(gòu)書中，開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)受給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，而認(rèn)購(gòu)人則保證在一定期間內(nèi)與開發(fā)商能夠簽訂正式的商品房買賣合同。 為了保證房屋認(rèn)購(gòu)書中購(gòu)房者能夠履行購(gòu)買行為，開發(fā)商一般會(huì)要求認(rèn)購(gòu)人繳納約定數(shù)額的定金。如一方違反房屋認(rèn)購(gòu)書約定的合同義務(wù)，則認(rèn)購(gòu)書發(fā)生法律制約效力。認(rèn)購(gòu)人違約的無權(quán)要求開發(fā)商返還定金。開發(fā)商違約的，將向認(rèn)購(gòu)人幾倍返還定金。 一、認(rèn)購(gòu)書的法律效力不可小看 購(gòu)房者在買房時(shí),往往會(huì)在簽訂《商品房買賣合同》前會(huì)先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書。有些購(gòu)房者認(rèn)為,房屋認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同不同,它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實(shí)際上,根據(jù)《合同法》的規(guī)定:當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預(yù)售等合同前簽訂了意向書等,如果是雙方的真實(shí)意愿,而且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī),那就具有一定的法律效力,對(duì)雙方均有約束力,所以在簽訂時(shí)絕不能疏忽大意。 二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書需注意事項(xiàng) 1、簽約前首先要認(rèn)真閱讀認(rèn)購(gòu)書條款，好先研究《商品房買賣合同》，看合同中是否涉及到霸王調(diào)侃，然后再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書； 簽訂認(rèn)購(gòu)書之前要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。認(rèn)真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細(xì)致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項(xiàng)，確認(rèn)自己能夠購(gòu)買房屋和將來能夠順利履行合同后，再?zèng)Q定簽訂認(rèn)購(gòu)書。 2、不要約定給付定金。 在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如果不是很確信能夠購(gòu)買該房屋時(shí)，好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預(yù)付款。同時(shí)應(yīng)明確約定如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金(預(yù)付款)應(yīng)全部返還，發(fā)現(xiàn)《認(rèn)購(gòu)書》包含“所收款項(xiàng)予退還的內(nèi)容，一定要謹(jǐn)慎力爭(zhēng)將此類條款刪除。 “訂金”及“定金”一字之差說道多 其實(shí),購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)有很多說道,必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪,比如認(rèn)購(gòu)書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上,“定金”對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用,具有特定定金的規(guī)則:給付定金的一方如果不履行債務(wù)就無權(quán)要求返還定金,而接受定金的一方如果不履行債務(wù)則應(yīng)該雙倍返還定金。而“訂金”就不同了,它不對(duì)合同起擔(dān)保作用,給付訂金的一方不履行債務(wù)也可以要求返還“訂金”,接受訂金的一方不履行義務(wù)也不必雙倍返還“訂金”?！岸ń稹钡臄?shù)額一般在5000到1萬元之間,**終以雙方的協(xié)商為準(zhǔn)。 3、簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序。購(gòu)房者可直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。相關(guān)的法律文件對(duì)此并沒有明文規(guī)定購(gòu)房前必須簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，簽訂認(rèn)購(gòu)書并不是房屋買賣的必經(jīng)程序,簽與不簽取決于購(gòu)房者和開發(fā)商的洽談。 4、把“口頭承諾”寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書。銷售人員往往會(huì)以“內(nèi)部?jī)r(jià)格”、“保留房”“特價(jià)房”等許諾引誘購(gòu)房者先簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，但有時(shí)優(yōu)惠內(nèi)容難以兌現(xiàn)，為了防止口說無憑建議將這些內(nèi)容明確寫入《認(rèn)購(gòu)書》并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。只有這樣，才能減少因簽訂認(rèn)購(gòu)書和交付定金而產(chǎn)生的糾紛。 5、對(duì)于物業(yè)、房屋裝修以及相關(guān)費(fèi)用的收取應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中有明確規(guī)定。 三、如何退定金 退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見方可退定金，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。 以上是對(duì)簽訂認(rèn)購(gòu)書的詳細(xì)解答。購(gòu)房者買房前要維護(hù)好自身利益，在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候就學(xué)會(huì)用法律保護(hù)自己。買不買房是自愿的，但是定金是需要按照法律法規(guī)來執(zhí)行的。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:56

相關(guān)問題

• 問 認(rèn)購(gòu)書里的定金和訂金的區(qū)別是什么？簽訂認(rèn)購(gòu)書需注意些什么？
  答

  通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 

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• 問 認(rèn)購(gòu)書中的定金和訂金有什么不同，如何理解？
  答

  購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)注意“定金”和“訂金”的區(qū)別?！岸ń稹笔欠筛拍睿淠康氖窃谟趯?duì)《商品房買賣合同》的成立或履行起擔(dān)保作用，并有法定的定金規(guī)則，即給付定金的一方不履行合同義務(wù)，無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行義務(wù)，則應(yīng)該雙倍返還定金。而“訂金”在法律上是不明確的，現(xiàn)在一般被視為預(yù)付款。 沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，不得簽訂認(rèn)購(gòu)書的，即使要簽也不能涉及定金（訂金）、預(yù)付款等變相預(yù)售的內(nèi)容。

• 問 認(rèn)購(gòu)書定金可以退嗎
  答

  認(rèn)購(gòu)書定金通常在簽訂完畢之后是不可以退還的。當(dāng)購(gòu)房者不想購(gòu)買房屋時(shí)，那么就構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但是，如果是由于出售方出現(xiàn)了違約等相關(guān)情況，那么是可以要求退還定金的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意認(rèn)購(gòu)書中的權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等性，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)平等自愿的原則，購(gòu)房者與出售方在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的過程中應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的義務(wù)，而且義務(wù)應(yīng)當(dāng)圍繞合同的目的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行確定，雙方中的任何一方的義務(wù)都不能過多或者是過少。另外，如果出售方在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者承諾了一些相應(yīng)的條件，比如，對(duì)于房屋的價(jià)格進(jìn)行保留或者是保留相應(yīng)的房號(hào)等情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)把這些內(nèi)容全部寫入認(rèn)購(gòu)書中，這樣也就避免了之后出現(xiàn)糾紛的情況，更好的保障了購(gòu)房者的利益。

• 問 認(rèn)購(gòu)書退定金的狠招
  答

  認(rèn)購(gòu)書退定金需要在相應(yīng)的條件之下才能夠退定金，根據(jù)我國(guó)對(duì)于商品房的銷售管理辦法，如果開發(fā)商并不具備有銷售商品房的資格，也就是沒有取得預(yù)售商品房許可證是不能夠向購(gòu)房人收取任何預(yù)訂性質(zhì)的費(fèi)用的。如果開發(fā)商屬于五證不齊，所繳納的定金可以退還。而且在簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)，雙方對(duì)于合同條款協(xié)商不成，或者開發(fā)商存在有欺詐的行為，也可以要求開發(fā)商退還定金。我們?cè)谫?gòu)房時(shí)不要輕易的繳納定金，可以直接選擇簽訂商品買賣合同，而且所簽署的定金可以寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”，如果所簽署的買賣合同無法生效，所繳納的款項(xiàng)是否能夠退回的。而且大家要對(duì)所簽署的協(xié)議進(jìn)行仔細(xì)的查看，清楚的了解到什么情況之下可以退定金，以及所承擔(dān)的違約責(zé)任明確了之后再簽字。

• 問 如何簽商品房認(rèn)購(gòu)書，簽訂認(rèn)購(gòu)書注意什么？
  答

  簽約時(shí)商品房買賣合同要看清，注意以下問題：(1)在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購(gòu)面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間(6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。(7)約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶來不必要的?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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