簽訂商品房買賣合同須注意什么 如何避免合同糾紛

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• 135****1544

  本版文介紹商品房合同糾紛的常見類型以及注意事項(xiàng)。如何預(yù)防商品房合同糾紛、如何處理? 在實(shí)際工作中我們發(fā)現(xiàn)買賣雙方簽訂合同時(shí)都是開發(fā)商事先約定好合同內(nèi)容，以便在購房合同約定中爭取主動(dòng)權(quán)。針對(duì)這種現(xiàn)象，南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提醒購房者簽訂商品房買賣合同注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。 簽對(duì)商品房合同避糾紛 一、認(rèn)購書及定金 認(rèn)購書是商品房交易時(shí)，購房者交納一定的定金后而訂立的，在約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對(duì)于定金是否應(yīng)該退還，有些購房者并不清楚，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見時(shí)，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。 二、合同條款約定 開發(fā)商取得預(yù)售許可后，為盡早回收資金，事先約定好合同條款后把合同制成一個(gè)統(tǒng)一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時(shí)一定要看清楚合同里的每條手寫規(guī)定，南京鴻信提醒尤其是對(duì)開發(fā)商免責(zé)條款及補(bǔ)充條款，其中補(bǔ)充條款是合同中沒有約定而補(bǔ)充說明的。合同內(nèi)容應(yīng)該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。 三、廣告內(nèi)容約定 每個(gè)開發(fā)商在推出房產(chǎn)時(shí)都作有廣告宣傳，有些廣告內(nèi)容對(duì)購房者是，而對(duì)開發(fā)商有束力。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，購房者有權(quán)要求將相關(guān)內(nèi)容寫入合同，對(duì)日后維護(hù)自己的合法權(quán)益是非常必要的。 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更 如果開發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除改為他用，就會(huì)損害購房者的利益，由于合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協(xié)商盡量把相關(guān)材料也附到補(bǔ)充條款中。 商品房買賣合同糾紛的防范 該司法解釋基于加大對(duì)商品房買受人作為弱勢(shì)群體保護(hù)力度的初衷，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)范圍，同時(shí)也擴(kuò)大了商品房買受人的權(quán)利范圍，有側(cè)重地對(duì)商品房買受人進(jìn)行了司法救濟(jì)，其頒布實(shí)施對(duì)商品房買受人具有十分現(xiàn)實(shí)的積極意義。商品房買受人在購買商品房時(shí)，可充分利用本司法解釋之規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商約定完備的合同條款(參照前述內(nèi)容)，盡量使商品房買賣合同的內(nèi)容規(guī)范、具體、明確，以避免發(fā)生糾紛。為了**大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點(diǎn)：購房前應(yīng)先驗(yàn)看開發(fā)商的 “五證”、“兩書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房(預(yù))銷售許可證》;“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。 3、在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時(shí)就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭。 4、在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。 5、全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。 6、對(duì)商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。 7、對(duì)開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅(jiān)決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。 商品房是城市家庭中**為昂貴的特殊商品，這種消費(fèi)應(yīng)該是一種理性消費(fèi)。作為理性、成熟的購房者，只有運(yùn)用法律知識(shí)和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動(dòng)，規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:06

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• 問 商品房買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號(hào)) 全省各級(jí)人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。 3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣人或買受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。 若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請(qǐng)求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷權(quán)。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。 11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。 12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。 13、對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果買受人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。 15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。 

• 問 深圳房屋買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知 全省各級(jí)人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。 二00三年十月二十四日 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。 3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣人或買受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買受人。 若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款（包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng)）本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請(qǐng)求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷權(quán)。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。 11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。 12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項(xiàng)時(shí)，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。 13、對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。 15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問 商品房買賣合同糾紛
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  最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對(duì)此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購房人可以請(qǐng)求解除合同，沒有催告的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償購房人的損失。

• 問 商品房買賣合同糾紛
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  關(guān)鍵是面積 樓層 以及供暖方式

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• 問 廣州天河商品房買賣須注意什么 如何處理購房合同糾紛
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  出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。