廣州天河商品房買(mǎi)賣(mài)須注意什么 如何處理購(gòu)房合同糾紛

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  出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同須注意什么 如何避免合同糾紛
  答

  本版文介紹商品房合同糾紛的常見(jiàn)類(lèi)型以及注意事項(xiàng)。如何預(yù)防商品房合同糾紛、如何處理? 在實(shí)際工作中我們發(fā)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同時(shí)都是開(kāi)發(fā)商事先約定好合同內(nèi)容，以便在購(gòu)房合同約定中爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)。針對(duì)這種現(xiàn)象，南京鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提醒購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。 簽對(duì)商品房合同避糾紛 一、認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金 認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房交易時(shí)，購(gòu)房者交納一定的定金后而訂立的，在約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。對(duì)于定金是否應(yīng)該退還，有些購(gòu)房者并不清楚，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。 二、合同條款約定 開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可后，為盡早回收資金，事先約定好合同條款后把合同制成一個(gè)統(tǒng)一的模板，便通知購(gòu)房者簽訂合同，所以購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要看清楚合同里的每條手寫(xiě)規(guī)定，南京鴻信提醒尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)商免責(zé)條款及補(bǔ)充條款，其中補(bǔ)充條款是合同中沒(méi)有約定而補(bǔ)充說(shuō)明的。合同內(nèi)容應(yīng)該是雙方約定的，如果購(gòu)房者覺(jué)得不滿意，千萬(wàn)別草草簽字。 三、廣告內(nèi)容約定 每個(gè)開(kāi)發(fā)商在推出房產(chǎn)時(shí)都作有廣告宣傳，有些廣告內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者是，而對(duì)開(kāi)發(fā)商有束力。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，購(gòu)房者有權(quán)要求將相關(guān)內(nèi)容寫(xiě)入合同，對(duì)日后維護(hù)自己的合法權(quán)益是非常必要的。 四、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更 如果開(kāi)發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除改為他用，就會(huì)損害購(gòu)房者的利益，由于合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協(xié)商盡量把相關(guān)材料也附到補(bǔ)充條款中。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的防范 該司法解釋基于加大對(duì)商品房買(mǎi)受人作為弱勢(shì)群體保護(hù)力度的初衷，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的義務(wù)范圍，同時(shí)也擴(kuò)大了商品房買(mǎi)受人的權(quán)利范圍，有側(cè)重地對(duì)商品房買(mǎi)受人進(jìn)行了司法救濟(jì)，其頒布實(shí)施對(duì)商品房買(mǎi)受人具有十分現(xiàn)實(shí)的積極意義。商品房買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，可充分利用本司法解釋之規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商約定完備的合同條款(參照前述內(nèi)容)，盡量使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容規(guī)范、具體、明確，以避免發(fā)生糾紛。為了**大限度地防范糾紛，建議商品房買(mǎi)受人在購(gòu)房過(guò)程中，注意以下幾點(diǎn)：購(gòu)房前應(yīng)先驗(yàn)看開(kāi)發(fā)商的 “五證”、“兩書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房(預(yù))銷(xiāo)售許可證》;“兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定，非買(mǎi)受人原因不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件返還定金。 3、在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)前，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購(gòu)房意圖不符的條款，如無(wú)異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購(gòu)書(shū)附件，以免將來(lái)正式簽約時(shí)就商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)。 4、在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。 5、全面理解開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。 6、對(duì)商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購(gòu)房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開(kāi)發(fā)商推諉扯皮。 7、對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中詳細(xì)說(shuō)明，堅(jiān)決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。 商品房是城市家庭中**為昂貴的特殊商品，這種消費(fèi)應(yīng)該是一種理性消費(fèi)。作為理性、成熟的購(gòu)房者，只有運(yùn)用法律知識(shí)和法律手段，才能在商品房買(mǎi)賣(mài)中避免被動(dòng)，規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛案件如何舉證 商品房預(yù)售合同糾紛應(yīng)該如何處理
  答

  一、證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù) 1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等； 2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等； 3、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。 二、證明房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)（普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件） 1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同； 2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售許可證； 3、購(gòu)房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票。購(gòu)房方以按揭（抵押）貸款方式支付房款的，還應(yīng)提供按揭（抵押）貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等； 4、房屋竣工驗(yàn)收情況的證明； 5、房屋交接時(shí)間的證明。 三、當(dāng)事人還應(yīng)針對(duì)具體的訴訟請(qǐng)求提交僅適用于某類(lèi)案件的證據(jù) （一）因開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房方要求解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、支付逾期交房違約金及賠償損失的 1、購(gòu)房方受到損失的證據(jù)； 2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門(mén)出具的證明資料等。 （二）因開(kāi)發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購(gòu)房方要求支付延期辦證違約金的 1、售房方通知購(gòu)房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明； 2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明； 3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。 四、當(dāng)事人在訴訟請(qǐng)求中有具體請(qǐng)求金額的，應(yīng)提交詳細(xì)的計(jì)算清單。

• 問(wèn) 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么 如何處理糾紛
  答

  商品房預(yù)售合同是一種投資數(shù)額大、履行期限比較好的的合同，因此它所產(chǎn)生的糾紛也比較多，比如價(jià)格上的糾紛，又或者是開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋的糾紛。那這些糾紛該如何處理呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則，希望對(duì)大家有所幫助！ 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則： (一)價(jià)格糾紛的處理 商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長(zhǎng)，所以，從商品房的開(kāi)工建設(shè)到交付使用往往需要很長(zhǎng)的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房?jī)r(jià)遭預(yù)購(gòu)方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預(yù)購(gòu)方有時(shí)也會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jī)r(jià)遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對(duì)此尚沒(méi)有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則處理，有的按情勢(shì)變更原則處理。**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中對(duì)商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為，這個(gè)《解答》對(duì)處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。 由于商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認(rèn)為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。 首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jī)r(jià)或降低房?jī)r(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國(guó)家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對(duì)于這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見(jiàn)的?；谡５氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購(gòu)方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn); 其次，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變更原則是合同履行的一項(xiàng)重要原則，盡管我國(guó)現(xiàn)行法律中還沒(méi)有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之，我國(guó)的審判實(shí)踐也已經(jīng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢(shì)變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項(xiàng)原則。例如，在商品房的價(jià)格因國(guó)家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢(shì)變更原則處理價(jià)格糾紛。在運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理商品房預(yù)售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢(shì)變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。 (二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人引起的，等等。對(duì)于這類(lèi)糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類(lèi)糾紛，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)，以拍賣(mài)的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。

• 問(wèn) 有哪些一手商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 如何處理這些糾紛
  答

  【非現(xiàn)房相關(guān)糾紛】2 商品房預(yù)售合同糾紛 認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛、定金、訂金、意向金糾紛 【合同履行相關(guān)糾紛】8 質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的糾紛 面積差異引發(fā)的糾紛 以租代購(gòu)相關(guān)糾紛 銷(xiāo)售廣告糾紛(樣板間、虛假?gòu)V告) 贈(zèng)送車(chē)位、花園、閣樓、天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)地下室等糾紛 合同效力糾紛 設(shè)計(jì)變更糾紛 貸款相關(guān)糾紛 【交房相關(guān)糾紛】4 延期交房糾紛 交房流程相關(guān)糾紛 物業(yè)管理費(fèi)用糾紛 未按合同交付房屋(與廣告不一致) 【房產(chǎn)證相關(guān)糾紛】4 不能辦理房產(chǎn)證的糾紛 延期辦理房產(chǎn)證糾紛 代辦房產(chǎn)證等委托糾紛 違章建筑相關(guān)糾紛 【退房糾紛】5 一房二賣(mài)引起的糾紛 開(kāi)發(fā)商隱瞞已抵押情況糾紛 買(mǎi)賣(mài)后又私自抵押給第三人的 開(kāi)發(fā)商故意隱瞞已售事實(shí)的 其他退房糾紛 【入住后相關(guān)糾紛】5 物業(yè)糾紛、供暖費(fèi)糾紛 業(yè)委會(huì)相關(guān)糾紛 質(zhì)量糾紛等 相鄰權(quán)糾紛 侵犯共有人權(quán)益相關(guān)糾紛 【其他糾紛】2 改底單相關(guān)糾紛 拆遷安置相關(guān)糾紛

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛怎樣處理 有什么處理原則
  答

  出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。