開(kāi)發(fā)商為了謀利常用的伎倆有哪些 買(mǎi)房者要注意什么

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  開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的交易也是一個(gè)斗智斗勇的過(guò)程。開(kāi)發(fā)商想要謀利，總是會(huì)運(yùn)用一些掩人耳目的銷(xiāo)售手段，悄悄的占了購(gòu)房者的便宜。所以，對(duì)于我們這些買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，擦亮雙眼，看穿開(kāi)發(fā)商的那些小伎倆，才能讓自己的利益不受到侵害。 伎倆一、拒絕你的第一需求 購(gòu)房者會(huì)在售樓人員在介紹樓盤(pán)時(shí)，看中一些房源。這些房子往往是項(xiàng)目中比較好的房源，但這樣的房子并不一定能買(mǎi)到手。當(dāng)售樓人員用某些暗語(yǔ)詢問(wèn)銷(xiāo)售控制臺(tái)時(shí)，控制臺(tái)的人員立即就心領(lǐng)神會(huì)，告知消費(fèi)者這套房子已經(jīng)售出。 伎倆二、開(kāi)盤(pán)無(wú)好房 一些體量大的項(xiàng)目，會(huì)在開(kāi)盤(pán)時(shí)采用低開(kāi)高走的策略。首先在開(kāi)盤(pán)時(shí)以低價(jià)為手段，用“優(yōu)質(zhì)房源”做誘餌，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。但事實(shí)卻是開(kāi)發(fā)商會(huì)把一些位置，戶型都不理想的房子先推出來(lái)，而謊稱(chēng)那些好房子已經(jīng)售完。許多購(gòu)房者不得已只能退而求其次。而這些好的房子會(huì)在后期慢慢推出，借此也順勢(shì)漲價(jià)等。 伎倆三、收封房金逼訂 有些售樓人員會(huì)先察言觀色，判斷消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向。假如其購(gòu)買(mǎi)意愿很強(qiáng)烈，售樓人員就會(huì)讓消費(fèi)者先交一點(diǎn)錢(qián)，這叫“小訂”或“封房金”，錢(qián)數(shù)一般不多，一兩百元即可，**多1000元。交錢(qián)后，售樓人員便承諾不再把這套房子介紹給其他人，這讓消費(fèi)者對(duì)其有了歸屬感。其實(shí)，這是一種被行內(nèi)稱(chēng)作“逼訂”的銷(xiāo)售技巧。消費(fèi)者交錢(qián)后，會(huì)在心理上對(duì)這個(gè)樓盤(pán)有了牽掛，往往**終會(huì)將其買(mǎi)下。 伎倆四、偷換概念 小區(qū)環(huán)境是消費(fèi)者越來(lái)越重視的一個(gè)方面。而開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)也會(huì)抓住這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，以高綠化率吸引眼球。 但是實(shí)際上，小區(qū)綠化覆蓋率和綠地率的概念并不一樣。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，如樹(shù)的影子、鋪在露天停車(chē)場(chǎng)中間可以種草的方磚等，都可以算入綠化覆蓋率中。而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率。所以，綠化率高未必就是好環(huán)境。 伎倆五、再美的樣板間也不是你的房子 樣板間的出現(xiàn)的確幫助很多人對(duì)房子戶型有了一個(gè)初步的了解。但是要切記，樣板間再精美，和到手的房子也是有很大差距的。有些樣板間會(huì)把墻打掉，然后裝上玻璃等相對(duì)透明的東西。這樣一來(lái)，空間的延展性立刻增強(qiáng)了，消費(fèi)者看著也舒服很多?？墒牵环繒r(shí)那堵厚厚的墻并不會(huì)被換成玻璃的，由此便產(chǎn)生了視覺(jué)落差。若消費(fèi)者受樣板間的迷惑，購(gòu)買(mǎi)到了性價(jià)比其實(shí)并不高的房子或戶型，也只能自認(rèn)倒霉了。 開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的戰(zhàn)爭(zhēng)永遠(yuǎn)都在繼續(xù)，而開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售手段也是層出不窮，只要購(gòu)房者努力掌握一定的房產(chǎn)知識(shí)，就可以避免被開(kāi)發(fā)商忽悠，買(mǎi)到適合自己的房子。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商常忽悠買(mǎi)房者有哪些誘餌 如何揭穿這些伎倆
  答

  今年以來(lái)，樓市多項(xiàng)利好新政出臺(tái)，光是降準(zhǔn)降息就連續(xù)好幾次，可以說(shuō)再次點(diǎn)燃了廣大開(kāi)發(fā)商的興奮點(diǎn)！各種“**佳買(mǎi)房時(shí)機(jī)到來(lái)”、“再不買(mǎi)房就晚了”的說(shuō)辭鋪天蓋地，光是瞅一眼都能感受到那份“捉急”。不過(guò)，買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，剁手需謹(jǐn)慎！聽(tīng)?zhēng)拙浜迷捑托膭?dòng)，恨不得立馬交錢(qián)趕快住上房子，這樣的做法是非常不理智滴~眼看樓市“忽悠術(shù)”“誤導(dǎo)術(shù)”不斷升級(jí)，必須來(lái)潑潑冷水了！小編在這里細(xì)數(shù)開(kāi)發(fā)商常忽悠買(mǎi)房者的幾種誘餌。 手段一：以降息、降**為由吸引購(gòu)房者 銷(xiāo)售甲：“房貸利率已經(jīng)降到**低了！不買(mǎi)不科學(xué)！“ 近期央行已多次降準(zhǔn)、降息，**近一次調(diào)整后，五年以上商貸利率僅5.15%、公積金貸利率3.25%，是24年來(lái)的**低房貸利率。隨后，公積金購(gòu)二套房**低**比也由30%降至20%。不過(guò)，利好雖多，短期內(nèi)也確實(shí)能給廣大“房貸族”帶來(lái)實(shí)惠，但長(zhǎng)期來(lái)看并不會(huì)真的能給我們省好多萬(wàn)的銀子。 案例 近期天津某樓盤(pán)大打政策牌，宣傳“四次降息后總利息可以節(jié)省20萬(wàn)”，“商貸**比僅三成公積金僅兩成”，有故意誤導(dǎo)的嫌疑。其實(shí)該項(xiàng)目主推大平米戶型，價(jià)格較高，購(gòu)房的**雖然降低，但日后的房貸壓力加大；且一般房貸都有二三十年的周期，而利率是變動(dòng)的，并不一定真的能省很多利息。 對(duì)策 對(duì)于政策調(diào)整，購(gòu)房者**好等具體細(xì)則出臺(tái)后再做具體打算。另外，也需從家庭實(shí)際承受能力出發(fā)，不能只看“利率降低”“**比僅兩成”這樣的眼前利兒，也要考慮后期還款的壓力。 手段二：借房?jī)r(jià)上漲制造緊迫感 銷(xiāo)售乙：“國(guó)慶后就漲價(jià)，有意向的請(qǐng)抓緊?。　? 隨著房貸利率的不斷下調(diào)，以及**門(mén)檻的進(jìn)一步降低，很多項(xiàng)目都傳出價(jià)格上漲的信息。其實(shí)，很多就是開(kāi)發(fā)商利用價(jià)格上漲信號(hào)，吸引正在觀望階段的購(gòu)房者盡快入手，以達(dá)到自己銷(xiāo)售項(xiàng)目的目的。 案例 市區(qū)某樓盤(pán)，近期放出漲價(jià)傳言，給很多不明真相的購(gòu)房人制造買(mǎi)房的緊迫感，實(shí)際上所謂的漲價(jià)并沒(méi)有按期執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商也只是將報(bào)價(jià)報(bào)高，待享受完案場(chǎng)五花八門(mén)的優(yōu)惠后，實(shí)際價(jià)格并沒(méi)有太大的變化。 對(duì)策 遇到這種情況購(gòu)房者不要盲目著急，還是要從房子本身適不適合自己出發(fā)，看清項(xiàng)目配套、交通、產(chǎn)品、戶型等方面是否真的合適，如果有很大落差還是不要太快下手。其次，也需到項(xiàng)目實(shí)地考察，或者向房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢，對(duì)比該項(xiàng)目**近幾個(gè)月的價(jià)格，確定是不是真的漲價(jià)。 手段三：以集體戶口清理為由誤導(dǎo)買(mǎi)房人 銷(xiāo)售丙：“沒(méi)房子戶口就遷回原籍了，還觀望？！” 前段時(shí)間，一些開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)曾以“近期公安局清理集體戶口，沒(méi)有房子一律遷回原籍”為噱頭，吸引買(mǎi)房者買(mǎi)房。雖然清理集體戶口確有其事，但并不是所有的集體戶口不買(mǎi)房都在清理之列。 案例 購(gòu)房者劉先生在咨詢寶坻區(qū)某樓盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目竟宣稱(chēng)“集體戶口沒(méi)有房子一律遷回原籍”，讓購(gòu)房者盡快買(mǎi)房，造成一種緊迫感。其實(shí)，這是開(kāi)發(fā)商在利用購(gòu)房者對(duì)政策的不了解而誤導(dǎo)購(gòu)房者。 對(duì)策 目前清理整頓工作的重點(diǎn)主要包括：一企業(yè)倒閉、兼并后，原職工下崗分流、自謀職業(yè)查無(wú)下落的；二未在本市工作，仍滯留在人才中介機(jī)構(gòu)集體戶內(nèi)的；三干部、職工親屬隨遷戶口寄掛在單位集體戶內(nèi)的；四因工作調(diào)動(dòng)、辭職等原因已離開(kāi)原單位下落不明的；五設(shè)立集體戶口的單位未履行戶口管理職責(zé)，違規(guī)操作的；六集體戶口單位以辦理落戶為名，違規(guī)收取費(fèi)用的；七高校畢業(yè)生畢業(yè)超過(guò)2年，戶口仍空掛在**集體戶口的。詳細(xì)情況可到公安局及戶口所在單位詳詢。 手段四：借學(xué)區(qū)劃片博取注意力 銷(xiāo)售丁：“我們周邊有很多重點(diǎn)**，學(xué)區(qū)房約不約？” “學(xué)區(qū)房”是天津樓市永遠(yuǎn)的熱門(mén)，一些項(xiàng)目也單純依靠物理距離上的“就近入學(xué)”原則吸引購(gòu)房者。其實(shí)，目前在售的很多新房項(xiàng)目并不具備劃片資格。項(xiàng)目只有在交房后，到派出所、居委會(huì)備案才能劃入學(xué)片。而且劃片政策是變動(dòng)的，今年劃到**A后年就可能是**B了。 案例 市區(qū)某項(xiàng)目因周邊有多個(gè)重點(diǎn)**而對(duì)外宣稱(chēng)為該**的學(xué)區(qū)房。其實(shí)，該項(xiàng)目目前正在施工階段，并沒(méi)有劃片的資格，只是單純的距離重點(diǎn)**近而已。 對(duì)策 新廣告法規(guī)定開(kāi)發(fā)商不能直接在廣告里吆喝“學(xué)區(qū)房”了，但難保售樓處還是會(huì)以“學(xué)區(qū)”為誘餌誤導(dǎo)購(gòu)房者。一般新房不具備劃片資格，對(duì)于比較著急的學(xué)區(qū)房購(gòu)房者，可考慮二手房，但二手房的劃片情況也是變動(dòng)的，所以一定要去教育部門(mén)和相關(guān)**問(wèn)清楚情況再買(mǎi)房，尤其需要注意戶口等方面的規(guī)定。 小編寄語(yǔ)：無(wú)論什么樣的營(yíng)銷(xiāo)手段，萬(wàn)變不離其宗，都是有的放矢地抓住消費(fèi)者弱點(diǎn)“撓癢癢”。要想不被忽悠，一不要貪便宜，二勿聽(tīng)信一面之詞。畢竟咱買(mǎi)個(gè)房不容易，生活已經(jīng)如此艱難，認(rèn)真對(duì)待辛辛苦苦掙的錢(qián)哪！

• 問(wèn) 返鄉(xiāng)置業(yè)者需要注意的事項(xiàng)有哪些 開(kāi)發(fā)商有哪些伎倆需要注意
  答

  又是一年春節(jié)到，回家的游子們，不只是來(lái)一場(chǎng)轟轟烈烈的團(tuán)聚，買(mǎi)幾件新衣裳、買(mǎi)輛新車(chē)犒勞下在外辛苦多年的自己，那都是過(guò)去式了，現(xiàn)在該買(mǎi)房了。不過(guò)別忙著高興，揣著大把鈔票回家的人們，早已被開(kāi)發(fā)商盯上了，買(mǎi)房且看清楚點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)商常用招數(shù)大揭秘： 熟人更好蒙 買(mǎi)東西找熟人，買(mǎi)房也一樣，找個(gè)熟人，說(shuō)不定能便宜點(diǎn)，也不至于坑自己，品質(zhì)還有保障。具體到買(mǎi)房子，那可能意味著有更多好戶型可供選擇，折扣更大。不過(guò)，熟人之間的交易，摻雜了一點(diǎn)“人情”，放心之余被坑的案例也不在少數(shù)，多注意點(diǎn)總是好的。畢竟買(mǎi)房的成本真的不低。 小心期房 中小城市買(mǎi)期房一定要當(dāng)心！不要只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員對(duì)著沙盤(pán)對(duì)你的一通推銷(xiāo)，配套商業(yè)、交通、**說(shuō)得天花亂墜也只是畫(huà)餅充饑，規(guī)劃趕不上變化，中小城市的開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃縮水的情況，如果項(xiàng)目爛尾，那損失的可都是真金白銀。開(kāi)發(fā)商如果破產(chǎn)，房款幾無(wú)要回的可能。 廣告不能全信 開(kāi)發(fā)商的廣告都會(huì)很“走心”，不過(guò)“走心”之余，廣告的真實(shí)性還是得考察一番。從傳單到樓宇廣告，各式推銷(xiāo)已經(jīng)入侵我們的生活，這些廣告總是宣傳自己的項(xiàng)目是多漂亮，地段是多么優(yōu)越、戶型是多么完美、環(huán)境是多么漂亮。如果是期房，這一切還是虛的，如果是現(xiàn)房，還是現(xiàn)場(chǎng)考察一下再說(shuō)吧。簽合同也請(qǐng)保留相關(guān)宣傳廣告，如果能寫(xiě)入合同那**好不過(guò)了。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 如果你跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)有很很很很鐵的關(guān)系，或者是直系親屬，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一定要小心！一般來(lái)說(shuō)，這種內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商為了試探行情開(kāi)展的不公開(kāi)的小規(guī)模預(yù)售，價(jià)格都很低，因?yàn)檫€沒(méi)拿到預(yù)售證，很難保證參加預(yù)售的購(gòu)房者權(quán)益。很多小產(chǎn)權(quán)房就是通過(guò)這種渠道銷(xiāo)售的，拿不到預(yù)售證就跟人沒(méi)有戶口一樣，太危險(xiǎn)。 零** 央行也在降**，開(kāi)發(fā)商也在降**，兩成**變零**，但這樣的零**是很危險(xiǎn)的。我們以前說(shuō)過(guò)，零**雖然首筆投入很少，但是在未來(lái)兩三年內(nèi)要負(fù)擔(dān)**成本和月供成本，負(fù)擔(dān)非常大。如果你沒(méi)有這個(gè)財(cái)力預(yù)期，不要參加零**的營(yíng)銷(xiāo)。 貪便宜要當(dāng)心 開(kāi)發(fā)商的“特價(jià)房”誘惑力不小，但天上掉餡餅這種好事，就輪得到你頭上？往往會(huì)有各種問(wèn)題，比如戶型、采光、通風(fēng)、樓層等各種瑕疵。 代理商和開(kāi)發(fā)商 現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本上是這樣的，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款拿地，找自家或者第三方測(cè)繪和預(yù)算機(jī)構(gòu)做好成本核算，再按照一定的利潤(rùn)率招標(biāo)建筑承包商，然后找房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售。說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，一套房子，開(kāi)發(fā)商參與的就是拿地和算成本利潤(rùn)，其他的事都外包了。代理商在銷(xiāo)售時(shí)為了賣(mài)房，往往會(huì)有各種開(kāi)發(fā)商不曾授權(quán)的優(yōu)惠或者贈(zèng)送，一定要注意核實(shí)。 這個(gè)春節(jié)，返鄉(xiāng)置業(yè)，買(mǎi)套放心房，一定要記住上面這些點(diǎn)。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商賣(mài)盤(pán)小伎倆有哪些 如何拆穿開(kāi)發(fā)商賣(mài)盤(pán)小伎倆
  答

  售樓中心假面多多，看到的事物都完美的。這是開(kāi)發(fā)商獨(dú)家定制的戰(zhàn)衣，專(zhuān)門(mén)用來(lái)蠱惑前來(lái)的購(gòu)房者。售樓處里的很多事物都是經(jīng)過(guò)幾番裝飾，連置業(yè)顧問(wèn)、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)都經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，購(gòu)房者就容易處于弱勢(shì)一方。今日，小編偷偷告訴你，哪些“假東西”、“鬼話”不可信，要時(shí)刻保持清醒，看穿假象背后的真相。 沙盤(pán) 售樓處現(xiàn)場(chǎng)**先看的就是沙盤(pán)，每當(dāng)置業(yè)顧問(wèn)把沙盤(pán)燈光一打開(kāi)，每一個(gè)小小的模型都在金閃閃地晃動(dòng)，是不是覺(jué)得很美麗呢！項(xiàng)目未完工時(shí)，只能依靠沙盤(pán)想象自己未來(lái)入住小區(qū)的模樣。其實(shí)，沙盤(pán)僅是沙盤(pán)，與現(xiàn)實(shí)版的小區(qū)的模樣是存在很大差距的。 1.綠化不一。小區(qū)的綠化會(huì)不及沙盤(pán)上那樣看的郁郁蔥蔥，而且后期地上的停車(chē)位會(huì)占據(jù)一定的空地，這是在沙盤(pán)中不會(huì)顯現(xiàn)的。 2.樓間距被放大。沙盤(pán)的制作比例并不是同比縮小的，有些存在著人為的放大。沙盤(pán)的樓間距往往會(huì)大過(guò)于項(xiàng)目實(shí)際的樓間距。 3.揚(yáng)長(zhǎng)避短。沙盤(pán)里配套的安放是有選擇的，特別突出周邊的名勝古跡、風(fēng)景區(qū)、以及周邊**，而且距離會(huì)有所縮短。 4.計(jì)劃中的規(guī)劃。沙盤(pán)所呈現(xiàn)項(xiàng)目的全貌，都是理想中規(guī)劃的樣子。俗話說(shuō)計(jì)劃趕不上變化，很多二期、三期的工程會(huì)在后期的施工中因各種變化而變化。 樣板間 看完沙盤(pán)，在置業(yè)顧問(wèn)的引導(dǎo)下，購(gòu)房者緊接就是看樣板間了。根據(jù)小編多次踩盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，樣板間進(jìn)攻指數(shù)超高，殺傷力極強(qiáng)，通?？赐昃拖胭I(mǎi)了。看樣板間是**需要的就是保持冷靜、理智，不能被一時(shí)的表象所亂了心智，要清楚樣板間和未來(lái)自己入住的房間并不是同一間房。 1.樣板間都是棒棒滴。是不是每一間樣板間通風(fēng)采光都很好，那是必須的，樣板間就如選妃子一樣，是從千萬(wàn)毛坯、精裝房里精挑細(xì)選出來(lái)的，所以光線，通風(fēng)性、景觀等方面都是完美的。 2.迷你家具。迷你家具會(huì)常常出現(xiàn)在中小戶型的樣板間里，這樣往往會(huì)營(yíng)造一種空間寬敞的錯(cuò)覺(jué)。細(xì)心一看，沙發(fā)，餐桌、甚至床都是縮小版的。 3.視覺(jué)迷惑，容易忽略品質(zhì)。每一間的樣板間都自有一套裝修風(fēng)格，地中海風(fēng)、田園風(fēng)、東南亞風(fēng)、新古典風(fēng)等等，往往這些會(huì)在視線上迷惑你，不過(guò)也無(wú)可厚非，畢竟業(yè)主可以以此為參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房間的裝修。不過(guò)，購(gòu)房者切勿一時(shí)被迷了眼，而忽略了細(xì)節(jié)，看樣板間要看房屋的品質(zhì)，門(mén)窗，墻體等材料品質(zhì)是否過(guò)硬。 樓書(shū) 售樓部還有一個(gè)不起眼但是重要的小冊(cè)子，那就是樓書(shū)。樓書(shū)是方便購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)更全面的了解，通過(guò)文字以及圖片將項(xiàng)目呈現(xiàn)得更立體。其實(shí)樓書(shū)所呈現(xiàn)的圖片都是美美的效果圖。比如商業(yè)街的畫(huà)面看起來(lái)十分高大上，看著就像一個(gè)大型的商業(yè)廣場(chǎng)，殊不知后期進(jìn)駐的商家全是裝修公司的多，或者一兩家小餐館，這都是陷阱呀！ 置業(yè)顧問(wèn) 千防萬(wàn)防**需要防的是置業(yè)顧問(wèn)，往往**難防的也是置業(yè)顧問(wèn)。許多購(gòu)房者很容易就在置業(yè)顧問(wèn)的“循循善誘”中“淪陷”。 1.措辭夸大。置業(yè)顧問(wèn)往往會(huì)夸大自己項(xiàng)目的**空間。夸大生活配套，夸大位置優(yōu)勢(shì)等等。在?？诘母鞔髽潜P(pán)常出現(xiàn)這樣的假象，“從項(xiàng)目到機(jī)場(chǎng)只需10分鐘，到市中心只需30分種......”，都不知道要以幾百邁的行駛速度才能實(shí)現(xiàn)置業(yè)顧問(wèn)口中的快捷生活。 2.含糊的說(shuō)辭。置業(yè)顧問(wèn)會(huì)說(shuō)“未來(lái)政府將重點(diǎn)打造這一片區(qū)，會(huì)有XX進(jìn)駐......”“預(yù)計(jì)年底交房”等等含糊的說(shuō)辭，在未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展中極有可能變卦。打算購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們更要長(zhǎng)點(diǎn)心了，靠近**并不代表?yè)碛性撔W(xué)位，“掛羊頭賣(mài)狗肉”也是會(huì)出現(xiàn)在樓市里的。 3.置業(yè)顧問(wèn)口中的贈(zèng)送面積。其實(shí)大多贈(zèng)送面積都存在著貓膩，后期房子算總價(jià)時(shí)是所贈(zèng)送的面積都會(huì)自動(dòng)生成出單格。 小編建議：買(mǎi)房前先做足功課，把注意事項(xiàng)記心中，該問(wèn)的要問(wèn)清楚，不得含糊，這樣就不容易被迷惑。同時(shí)，開(kāi)放商一方所許下的承諾應(yīng)出具書(shū)面文件，以防后期的變卦。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商慣常耍哪些伎倆 這些應(yīng)該如何解決
  答

  很多購(gòu)房者都是初次置業(yè)，對(duì)于購(gòu)房知識(shí)的極度匱乏使得他們?cè)谫?gòu)房過(guò)程中對(duì)于開(kāi)發(fā)商盲目相信，等到真正拿到房子時(shí)卻發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與約定相去甚遠(yuǎn)，被開(kāi)發(fā)商欺騙的地方不只是一處兩處。那么，大多數(shù)人會(huì)在哪些環(huán)節(jié)著了開(kāi)發(fā)商的道兒呢？今天搜房網(wǎng)跟大家分享一下那些年開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆，希望可以引起大家的重視。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆一：贈(zèng)送面積有貓膩 很多開(kāi)發(fā)商為了吸引視線，會(huì)打出贈(zèng)送面積的旗號(hào)，但是這里面有多少是真實(shí)的，有哪些是水分一定要搞清楚，不要盲目的相信他們的宣傳語(yǔ)。比較常見(jiàn)的有“贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積”、“贈(zèng)送空中院館”等等，如果開(kāi)發(fā)商真的許諾會(huì)送，可以要求他們?cè)诤贤袠?biāo)注。另外，收房驗(yàn)房時(shí)**好自己實(shí)際測(cè)量一下面積是否與約定一樣，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)把贈(zèng)送的面積加進(jìn)去，而不是真的“免費(fèi)”。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆二：營(yíng)造樓盤(pán)熱賣(mài)的假象 很多開(kāi)發(fā)商為了撩起購(gòu)房者購(gòu)房的欲望，會(huì)故意營(yíng)造出樓盤(pán)熱賣(mài)的假象。會(huì)雇傭“群演”來(lái)熱場(chǎng)，并且會(huì)邀請(qǐng)各種機(jī)構(gòu)和媒體來(lái)參觀，營(yíng)造出人聲鼎沸的場(chǎng)景，讓你在稀里糊涂中就簽了約。所以說(shuō)，在購(gòu)房時(shí)一定要冷靜，仔細(xì)觀察一下身邊那些**積極“買(mǎi)房”的，說(shuō)不定就是個(gè)“群演”。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆三：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)沒(méi)那么美好 很多購(gòu)房者對(duì)于“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”其實(shí)是很羨慕的，畢竟價(jià)錢(qián)相對(duì)較低。但這里需要注意的是，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)殡S著高風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的,不受法律保護(hù)。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆四：樣板間美好的不真實(shí) 很多開(kāi)發(fā)商為了讓樣板間看起來(lái)更誘人，會(huì)采取削薄墻體厚度、增加層高等方法，但是你**后拿到的房子可能與樣板間存在較大的差距，想著自己的房子可以和樣板間一模一樣那就過(guò)于天真了。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆五：使用年限縮水 一般來(lái)說(shuō)，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限是70年，但是很多開(kāi)發(fā)商在拿地多年后開(kāi)始建造，就這導(dǎo)致房屋的實(shí)際使用年限不足70年。需要注意的是，房屋產(chǎn)權(quán)年限的計(jì)算不是從簽合同那一刻開(kāi)始的，而是從開(kāi)發(fā)商取取得土地的使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算的。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆六：配套設(shè)施與約定不符 在開(kāi)發(fā)商把周?chē)?guī)劃描述的天花亂墜的情況下，很多購(gòu)房者都失去了判斷力和抵抗力，但是拿到房子之后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與約定差距太遠(yuǎn)了。大樹(shù)成了稀稀拉拉的幾顆樹(shù)苗，巨大噴泉成了一口小水井，這些現(xiàn)象都是經(jīng)常發(fā)生的。為了節(jié)省成本開(kāi)發(fā)商真是啥都敢做，購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)維權(quán)。 開(kāi)發(fā)商慣常耍的伎倆七：以合同中未約定為由拒絕承擔(dān)責(zé)任 根據(jù)以上六條所述，購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房者需要注意的事項(xiàng)有很多，那要如何保障自己的權(quán)益呢？一定要提前在合同中做好約定，并約定好開(kāi)發(fā)商違約的賠償措施。因?yàn)樵趯?shí)際交易中，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)以合同中未約定為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者不可太天真。 以上就是搜房網(wǎng)為大家分析整理的開(kāi)發(fā)商慣常耍的七種伎倆，希望大家在買(mǎi)房過(guò)程中可以切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益，順順利利買(mǎi)房。

• 問(wèn) 在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)要注意開(kāi)發(fā)商常用的哪些圈套？
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  一、“捂盤(pán)”惜售。新樓剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，有一些開(kāi)發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來(lái)銷(xiāo)售，好位置的房子反而被保留下來(lái)，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是為了在后期的銷(xiāo)售中提高價(jià)格和便于銷(xiāo)售。    二、“樣板房”花招。樣板間是購(gòu)房者了解樓盤(pán)**直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺(jué)誤差來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購(gòu)房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。    三、不要輕易交付定金。要在**終確定購(gòu)買(mǎi)并簽訂購(gòu)房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開(kāi)發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。    四、不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫(xiě)入合同約定條款。中國(guó)法院在裁定商品房糾紛時(shí)，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。    五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購(gòu)房后裝修的麻煩，盡管房?jī)r(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開(kāi)發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。    六、注意按揭貸款。一些開(kāi)發(fā)商為了解決資金不足問(wèn)題，在樓盤(pán)剛開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者，并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，往往會(huì)有麻煩，甚至很長(zhǎng)時(shí)間辦不下來(lái)。    七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測(cè)量，而并非是使用面積與開(kāi)發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡(jiǎn)單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者難以測(cè)量出實(shí)際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對(duì)此，消費(fèi)者要高度警惕，必要時(shí)，應(yīng)請(qǐng)有法定資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。    此外，當(dāng)購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，如果交涉不成可帶上相關(guān)證據(jù)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門(mén)申訴，也可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向人民法院提起訴訟。