購(gòu)買二手房的流程和注意事項(xiàng)有哪些

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• 141****6202

  買房不像買其他小東西，有問題可以換，可以修，更或者直接扔掉。對(duì)于買房來(lái)說，不管是新房還是二手房，都要經(jīng)過深思熟慮才能下手。小編總結(jié)了過來(lái)人買二手房的20條經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)二手房購(gòu)房者有所幫助。 一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度 1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人； 2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 3.一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成； 2.大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓； 3.一般來(lái)說，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 2.是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3.陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。 四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積 1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積； 2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積； 3.**保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 2.管線是否太多或者走線不合理； 3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。 六、考核房屋的市政配套 1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓； 2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目； 3.確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象； 4.觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象； 5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線； 6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7.小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠 七、了解裝修的狀況 1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平 1.水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶； 2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局； 3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心； 4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 九、了解以后居住的費(fèi)用 1.水、電、煤、暖的價(jià)格； 2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)； 3.車位的費(fèi)用。 十、追溯舊房的歷史 1.哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限； 2.哪些人住過，什么背景，是何種用途； 3.是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 4.是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 十一、了解鄰居的組合 1.好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次； 2.拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模? 3.與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià) 1.自己通過對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值； 2.委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估； 3.銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的**低保值價(jià)。 十三、二手房按揭的條件 1.年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可； 2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 3.愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠； 5.支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 十四、請(qǐng)律師 1.二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2.建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。 十五、找代理行 1.代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證； 2.在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 十六、考察代理公司是否可靠 1.有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書； 2.資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。 十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化 1.要注意**新政策； 2.向律師及中介代理公司咨詢； 3.**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解**新的信息。 十八、產(chǎn)權(quán)是否完整 1.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛； 2.只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。 十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 1.不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題； 2.可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。 二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶 1.必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程； 2.從買房的角度來(lái)說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:31

相關(guān)問題

• 問 買二手房注意事項(xiàng)和手續(xù)購(gòu)買有哪些? 買二手房流程和注意事項(xiàng)與哪些
  答

  買二手房注意事項(xiàng)：1、產(chǎn)權(quán)清晰：產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致;搞清楚所賣房屋的性質(zhì);二手房產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。2、產(chǎn)權(quán)的完整性：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。3、房屋質(zhì)量：觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過;是否有私建部分;是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等;牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問題。4、居住空間：觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理;是否適合居住;活動(dòng)空間大小等。

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• 問 購(gòu)二手房流程及注意事項(xiàng)有哪些? 購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)及流程有哪些？
  答

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢?第一步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無(wú)效。第二步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

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• 問 購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)有哪些？ 買二手房的注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  購(gòu)買二手房在簽合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意到的細(xì)節(jié)有：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。4、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限。5、明確違約責(zé)任說明、明確解決爭(zhēng)議的方式寫明如違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。

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• 問 購(gòu)買二手房的注意事項(xiàng)有哪些? 購(gòu)買二手房需要注意什么？注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  手房買賣看似容易，實(shí)則復(fù)雜，房屋價(jià)格、環(huán)境、配套、產(chǎn)權(quán)都應(yīng)該在考慮之中，需要注意的事項(xiàng)也是多不勝數(shù)，下面小編給大家推薦幾條必須注意的地方：1、具體價(jià)格二手房?jī)r(jià)格評(píng)估是一個(gè)專業(yè)的事情，購(gòu)房者應(yīng)該盡量的讓專業(yè)人士幫助評(píng)估，與此同時(shí)，自己也應(yīng)該注意同地段、配套相同、環(huán)境相近二手房的價(jià)格。除此之外，還要考慮房屋的可使用面積、樓層、朝向等影響因素，讓自己心里有個(gè)價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)，避免上當(dāng)受騙。2、入住時(shí)間和條件是否能按時(shí)入住及入住的具體時(shí)間，這個(gè)都應(yīng)該在二手房買賣合同中注明。入住時(shí)水、電等的物業(yè)費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清，煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的能否正常使用等等都需要考慮。若這些未曾在合同里面注明，可能會(huì)影響入住時(shí)間，嚴(yán)重的可能產(chǎn)生糾紛，造成財(cái)產(chǎn)損失。3、環(huán)境選二手房首先要看其所處的地理位置，位置的好壞是決定房子價(jià)格及物業(yè)**、保值的重要因素之一。交通、**、銀行、醫(yī)院、超市等生活配套設(shè)施是否齊全，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂是否方便對(duì)購(gòu)房者都很重要。購(gòu)房者只考慮房?jī)r(jià)，忽略樓盤周邊的生活配套，后果就是導(dǎo)致入住后生活成本增加。走進(jìn)小區(qū)，首先要看看房子周圍的小環(huán)境，如果房子臨街，就要考慮入住后的噪音問題；房子不臨街，就要看看附近有無(wú)高大的建筑物，考慮房子日后的通風(fēng)、采光問題。4、車位小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能使用。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。5、五證對(duì)二手房來(lái)說“五證”也是需要看的，因?yàn)槎址拷?jīng)常發(fā)生產(chǎn)權(quán)問題，因此必須查看。6、看房賣方通常為了賣個(gè)好價(jià)錢而提前裝修房屋，在購(gòu)房者看房時(shí)很難看出內(nèi)在的問題，小編建議看房的時(shí)候應(yīng)該提前做一些房屋驗(yàn)收知識(shí)普及，莫讓表面現(xiàn)象遮擋了實(shí)質(zhì)的問題。7、謹(jǐn)防一房多賣經(jīng)過二手房中介的購(gòu)房者一定要選一個(gè)有信譽(yù)而且規(guī)模大的中介，在保證中介是正規(guī)的之后，他們所提供的房屋一般不會(huì)發(fā)生一房多賣的現(xiàn)象；但如果是自行交易，購(gòu)房者必須去房管局查詢?cè)摲课莸膫浒盖闆r，避免房屋正在抵押中或者一房多賣。8、戶型布局看房時(shí)，很多人首先留意客廳和主臥，這樣容易忽視衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和廚房，對(duì)一個(gè)家庭來(lái)說，這是一個(gè)“公共場(chǎng)所”，當(dāng)然要有足夠的空間接待客人，但也不能忽略主人生活的舒適性。

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• 問 購(gòu)二手房流程及注意事項(xiàng)是什么? 購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)及流程有哪些？
  答

  1、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格

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