2016樓市何去何從 “去庫存”會被取消嗎

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• 139****8140

  此前召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。緣何這次提及“化解房地產(chǎn)庫存”，并將其與房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤？如何評估樓市當(dāng)前的庫存及其對樓市和經(jīng)濟的影響？ 微觀上，庫存是一個企業(yè)管理的概念，是指企業(yè)為銷售而準備的原材料、中間品以及產(chǎn)成品，即所謂“庫存管理”。按生產(chǎn)流程，庫存分為原材料、中間品（半成品）和產(chǎn)成品三個類別的庫存；宏觀層上，企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經(jīng)濟周期的指標(biāo)，即所謂“庫存周期”。如經(jīng)濟復(fù)蘇、需求改善，但生產(chǎn)還沒有完全恢復(fù)，就帶來庫存的被動消耗，稱為產(chǎn)出上行、庫存下降的“被動去庫存”階段；經(jīng)濟由復(fù)蘇轉(zhuǎn)為繁榮，稱為產(chǎn)出上升、庫存上升的“主動補庫存”階段。 因此，樓市“去庫存”，應(yīng)該是行業(yè)“庫存周期”的概念。并且，由于樓市庫存去化到何種程度，關(guān)聯(lián)到上游原材料和制造業(yè)（水泥、鋼鐵、建材等）、關(guān)聯(lián)到下游消費品行業(yè)（家具建材、家電家紡、裝飾裝潢等）的庫存行為，進而影響到經(jīng)濟擴張或收縮的動能，因而備受各界關(guān)注。 樓市“去庫存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，新任部長陳政高就完善房地產(chǎn)政策提出了三點落實意見，排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起，“去庫存”就取代“調(diào)房價”，成為樓市的新主題?？梢哉f，近一年多來，為了“去庫存”，采取了很多措施，比如退出包括限購在內(nèi)的行政干預(yù)、降低稅費、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。 事實上，2015年以來樓市“去庫存”效果是不錯的。全國樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉(zhuǎn)到1-10月份增長7.2%，預(yù)計全年銷售規(guī)模有望探到2013年13.1億平方米的歷史**高。50個重點城市樓市庫存消化周期，已從上半年的15個月回落到目前的11.4個月，一線城市庫存消化周期甚至為7-9個月。進入四季度，開發(fā)商在這些區(qū)域已經(jīng)從“去庫存”全面轉(zhuǎn)向了“補庫存”，土地市場明顯回升。 CREIS數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的37個主要城市的成交量環(huán)比上升17.73%，庫存則下降了1.8%，而三、四線城市庫存嚴重。究其原因，首先，三、四線城市人口產(chǎn)業(yè)集聚能力不足，樓市有效需求跟不上；其次，三、四線城市政府財力有限，“土地換配套”是區(qū)域開發(fā)的主要形式，土地房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級聯(lián)動”模式很普遍，超級大盤比比皆是，很多項目要開發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。 因此，即便重點城市樓市持續(xù)回暖，并帶動全國樓市銷售量回升，但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來，庫存僅在5月短暫減少，后續(xù)一直增加。10月底，全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米，遠大于7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外，商品住房庫存結(jié)束連續(xù)兩個月減少態(tài)勢，10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升，重災(zāi)區(qū)在三四線城市，而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵效應(yīng)遞減是主要原因。 另外，從庫存概念看，除了常說的待售庫存，即產(chǎn)成品庫存外，還包括在建庫存（半成品）和已批未建庫存（原材料）。前者是顯性庫存，規(guī)模不大，業(yè)內(nèi)匡算的消化周期多在24個月左右；后兩者是隱性庫存，規(guī)模非常大。中信證券(600030,股吧)估計，按規(guī)劃建筑面積，目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史**高銷售計算，即便未來不增加土地供應(yīng)，也要10年才能消化完。 當(dāng)前，盡管資金面全面好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商新開工和拿地積極性并不高，庫存制約是首要原因。三、四線城市開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國的45%、60%和70%，所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標(biāo)”（新開工、拿地、開發(fā)投資）始終疲軟，這也是今年以來固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落的原因。盡管樓市庫存成本比較低，但關(guān)鍵是，若三、四線城市庫存不消化，全國樓市開發(fā)投資、上下游制造業(yè)產(chǎn)能過剩，進而全社會固定資產(chǎn)投資疲軟的格局就無法化解。 因此，去庫存仍將貫穿2016年。在政策上，針對既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策呼之欲出，如首套房貸款**和交易稅負降低、推進公積金異地流轉(zhuǎn)、保障房（包括棚改）供給全面貨幣化、國家住房銀行、資產(chǎn)證券化等。另外，以加速新型城鎮(zhèn)化為契機，以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，大力夯實返鄉(xiāng)置業(yè)，可能成為政策重點，意在讓“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”，實現(xiàn)外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三、四線城市“扎根”、讓產(chǎn)業(yè)在三、四線城市集聚，從而實現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的順循環(huán)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:30

相關(guān)問題

• 問 2016年樓市去庫存的8大措施有哪些
  答

  樓市去庫存再入**高層焦點議題。12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作，“化解房地產(chǎn)庫存”再成議題。而近半個月來，高層多次提及房地產(chǎn)，且都與去庫存相關(guān)，可見其重要性。間接說明高庫存壓力之下的房地產(chǎn)業(yè)已拖累經(jīng)濟增長，中央層面也正尋求破解之道。據(jù)悉，近日多地已相繼推出購房補貼政策，去庫存政策再升級。專家預(yù)期，2016年地方政府手中還有八大底牌措施“去庫存”。 三四線城市成去庫存重點 “看政治局會議通稿，其中兩段話值得高度關(guān)注：一是要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。二是城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路……要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率?！苯?jīng)濟學(xué)者劉曉博分析，從上述兩段話來看，國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點。具體做法是，通過戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進城落戶更容易；通過改革公積金制度，把農(nóng)民工、個體戶納入其中；通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房。 也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，很明顯，這一政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對于一二線城市，**有效的去庫存方式，還是降**和“房貸利息抵扣個稅”?！靶乱惠喨齑娴闹攸c顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市?！? 多地去庫存政策再升級 事實上，近半個月來，已傳出多個三四線城市推出購房補貼政策，去庫存政策再升級。 為鼓勵本地農(nóng)民進城購房，洛陽、駐馬店等城市近期已紛紛出臺各種財政補貼政策。河南濮陽則成為較早試行這一政策的城市，根據(jù)《濮陽市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進城購房促進住房消費的實施辦法》，從12月3日起，對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，購買二手房每平方米補貼200元。 據(jù)了解，已有多省部分市縣推出了針對農(nóng)民進城買房的補貼和優(yōu)惠政策。地方政府文件顯示，至少包括安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個市縣推出了針對農(nóng)民進城買房的補貼和優(yōu)惠政策。與此同時，云南省、四川省、浙江省、江蘇省也有個別市在試點。 而在三四線城市也有新政策出臺。12月9日，杭州市富陽區(qū)人民政府辦公室下發(fā)了《富陽區(qū)促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展實施細則》的通知。規(guī)定了對于富陽區(qū)購房補貼的優(yōu)惠政策。數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，已有超50個城市發(fā)布了購房補貼政策，其中主要為三四線城市。 廣深庫存尚處合理水平 有分析報告稱，目前全國新房庫存約68.69億平方米，消化周期大致為5.7年，廣州深圳情況又如何？ 業(yè)內(nèi)分析稱，年初廣州總的庫存量為1362萬㎡，截至11月初存量則為1425萬㎡，但消化周期卻從年初的37.6個月降至21.3個月。這得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共計633萬㎡，同比上升42%)，去化壓力明顯減少。 廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)已連續(xù)3個月穩(wěn)定在8000套/月以上，顯示市場供求博弈較穩(wěn)定。值得一提的是，陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來首次跌破7萬套的庫存水平。按照近6個月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計算，去化周期已降至8.4個月水平，逼近8-10個月的合理庫存周期的下限。 不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州樓市結(jié)構(gòu)性高庫存仍在，加上要消化明年的供應(yīng)，化解庫存的壓力相當(dāng)大，不宜輕言庫存警報解除。他指出，花都、南沙等區(qū)可售庫存遠超其他區(qū)，后續(xù)新貨供應(yīng)量更大，不容樂觀；而某些板塊地王成堆，高房價，同質(zhì)化競爭，消化難度可想而知。與此同時，廣州的限購政策使消費力分流到佛山、清遠等地，估計每年有1萬套以上。 至于深圳，根據(jù)監(jiān)測，截至11月底，深圳新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數(shù)為38419套，全市去化周期為6.9個月。 縱觀整個2015年，深圳新房庫存一直處于歷史較低水平。這與上半年市場火爆、成交大幅上揚有主要關(guān)系。深圳住宅土地供應(yīng)非常少，七成以上住宅來自長周期的舊改；常住人口自有房率低，僅為30%，這些因素造成一線城市中，深圳的住房需求水平**高。 深圳新建商品住宅存銷比已低于6個月，創(chuàng)近五年新低。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，就深圳目前庫存而言，尚處于健康合理水平。 2016展望 明年樓市或打八張牌 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，每當(dāng)市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。 1.降首套**：預(yù)計首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2.降準降息：預(yù)計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。 3.樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 4.加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。 5.調(diào)整普通住宅標(biāo)準。 6.鼓勵人才購房政策。 7.將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。 8.對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。

• 問 樓市限購令會被取消嗎？
  答

  謝國忠：限購有被取消的可能，但這種可能性并不會特別大。如今看來，限購政策已經(jīng)沒有特別大的意義，許多城市的限購條件很容易被突破，對購買需求的壓制其實有限。而很多三線城市都未采取調(diào)控政策，房價也依然下降，這說明房地產(chǎn)行業(yè)的降溫，主要是因為大環(huán)境的變化?！　τ谙拶J，市場上普遍存在一種誤導(dǎo)性的說法。過去，銀行在房地產(chǎn)泡沫化的過程中有推波助瀾的情況，你可以為了購房，不斷地貸款。而如今，限貸就是銀行對于貸款風(fēng)險的一種控制手段，這是全世界銀行業(yè)對于銀行管理的**起碼的一個標(biāo)準。如今卻是將限貸說成是政府強迫的一個政策，這其中是有些誤區(qū)的。

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• 問 ??樓市去庫存暗示什么?樓市去庫存對房價有什么影響?
  答

  從短期看，國家號召去庫存，那就會在政策面積極配合房地產(chǎn)商，出臺各種積極的相關(guān)政策刺激消費者購買，那么房價肯定是會上漲的從長期看，國家是要達到調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的，是使房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，要去房地產(chǎn)化，去房地產(chǎn)化的下一步就是去基建化。打破投資拉動經(jīng)濟的惡性循環(huán)。增加新興產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重。所以長期看，房價是一定會逐漸溫和下跌的。但是要避免房價迅速下跌，比如去年以及今年早些時候房價下跌過快就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商債務(wù)風(fēng)險高筑，如果泡沫迅速破滅會對國民經(jīng)濟造成嚴重后果，所以現(xiàn)在是喊話加出政策使庫存先去掉，后面就是慢慢減少開工量，把握好速度，當(dāng)然這個過程會是比較漫長的，肯定是以年為單位來計算的。

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• 問 去庫存政策如何執(zhí)行 樓市去庫存購房者獲利多少
  答

  中央定調(diào)樓市去庫存，各地紛紛落實去庫存政策，中央鼓勵購租并舉和開發(fā)商降價，但是對于普通購房者倆說從樓市政策中能夠獲利多少呢？ 一、中央對樓市去庫存政策加碼 2015年12月中央經(jīng)濟工作會議指出將房地產(chǎn)去庫存納入2015年年我國確定的五大經(jīng)濟任務(wù)之一，同時將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶政策、鼓勵各方購買庫存商品房出租也就是購租并舉的政策、鼓勵開發(fā)商降價來減少庫存，以及取消不合時宜的的限制性措施等手段。 2016年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見)，提出用3年時間，本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。那么什么是購租并舉呢？就是鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買開發(fā)商庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。 二、海南積極去庫存十項措施有哪些？ 地方近期密集出臺的“去庫存”政策與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。海南也提出了去庫存措施，詳見如下。 1、深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度； 2、大力發(fā)展住房租賃市場； 3、大力推進棚改貨幣化安置； 4、實施公租房貨幣化； 5、用好住房公積金； 6、推進跨界地產(chǎn)發(fā)展； 7、改進調(diào)控方式，把好土地供應(yīng)閘門，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展； 8、實施精準促銷； 9、加強風(fēng)險防范，推進企業(yè)兼并重組； 10、加強小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)服務(wù)水平。 以上是海南新出臺的事項去庫存政策，海南房地產(chǎn)市場一直是旅游地產(chǎn)的天下，所以整體價格居高不下，在整個過去十年房地產(chǎn)轟轟烈烈的大建之后，庫存量也居高不下，但是未提到房價問題。政府補貼購房等政策相信會更受購房者青睞。

• 問 ??樓市如何去庫存？有人知道嗎？
  答

  房產(chǎn)“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果。　　當(dāng)“去庫存”成為當(dāng)務(wù)之急的“基本國策”，政府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關(guān)的優(yōu)惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。 　　以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預(yù)估全年去化面積應(yīng)可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經(jīng)過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務(wù)在于“抑新增”，否則將徒勞無動。 　　房產(chǎn)“去庫存”具體包括：　　1.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低房價；　　2.對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過改進規(guī)劃設(shè)計、完善配套設(shè)施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，在不提高房價的情況下提升產(chǎn)品附加值。　　3.政府和開發(fā)商補貼購房。　　4.開發(fā)商的各種促銷活動。

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