投資房產(chǎn)首選什么 商鋪、商住、寫字樓哪個(gè)更好

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• 132****9965

  自2011年2月北京樓市限購(gòu)令實(shí)施以來,一些已經(jīng)沒有購(gòu)房資格的中小型投資者紛紛將視線轉(zhuǎn)移到不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,不僅商住公寓熱銷,具有投資價(jià)值的商鋪、寫字樓也受到市場(chǎng)歡迎。 盡管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體向好,然而公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。市場(chǎng)上關(guān)于不同項(xiàng)目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng),投資者應(yīng)如何選擇適合自己的產(chǎn)品？ 單純看回報(bào)——投資商鋪是首選 楊先生近日來的心情格外晴朗,不僅因?yàn)樗麆倓傎I了一輛寶馬X5,更由于他購(gòu)買新車的資金全部得益于他一年前投資的商住公寓的**。而另一方面,投資了商鋪的韓先生就沒有那么幸運(yùn)了。幾年前,韓先生以4萬/平方米的價(jià)格貸款購(gòu)買了一套近200平方米的商鋪,本以為可以以每月5萬元的租金將商鋪?zhàn)獬鋈?從而以租養(yǎng)貸,但沒承想由于周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪較多,他的鋪面先后空置了四年之久,而在此期間他支付的還貸金額超過200萬元,資金實(shí)力并不十分雄厚的韓先生為此心急如焚、苦不堪言。 相比韓先生,購(gòu)買了一套寫字樓辦公間的徐女士幸運(yùn)了一些。兩年前,徐女士受新城建設(shè)的影響,在新城以將近16000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一套130余平方米的辦公間,目前盡管辦公間的銷售和租賃價(jià)格有所上升,但該區(qū)域的商務(wù)氛圍依舊不是很濃厚,因此辦公間的租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于她此前的預(yù)期,以至于徐女士不得不用“雞肋”一詞形容此物業(yè)。 三個(gè)人三種不同的投資選擇,也帶來了三種不同的投資收益,上述案例尚并不足以說明投資商住公寓優(yōu)于投資寫字樓,更優(yōu)于投資商鋪。與之相反,單純從回報(bào)情況來看,商鋪應(yīng)該是商業(yè)投資中的首選。 投資商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐 “投資商鋪的門檻很高?！睆埡怖?**示。這主要是兩方面因素決定的,首先,選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說“一步差三市”,很多時(shí)候,商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過街天橋或柵欄,都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。 第二,商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下,商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍,但是其付款比例通常是**50%,貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求,意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯,隨著地段的不斷成熟,商鋪也會(huì)變得更加值錢。因此,通常來講,投資商鋪的人都是家底厚實(shí)的人。 商鋪、商業(yè)住宅、寫字樓這三樣物業(yè)形態(tài)好比音樂中的古典音樂、流行歌曲與民族音樂。商鋪就像古典音樂一樣,有豐富的內(nèi)涵,需要沉淀,未必一鳴驚人但往往歷久彌新,且不乏精粹。商業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較少,按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例,也就是10套住宅配一套商業(yè),而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求,更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求,因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。在一般情況下,社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%,而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。 投資商業(yè)住宅門檻低 商業(yè)住宅是流行歌曲。由于商業(yè)住宅的面積小、總價(jià)低,因此能為大眾階層接受并參與投資。在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)市場(chǎng)條件下,由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水準(zhǔn)有限,很多小區(qū)很難保持物業(yè)品質(zhì),造成居住和辦公的人員混雜,使得社區(qū)品質(zhì)下降。 在這種情況下,如果該地區(qū)的地塊價(jià)值沒有提升,該社區(qū)的房屋價(jià)值則不會(huì)大幅提升,只能隨著貨幣價(jià)值及地區(qū)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。因此在當(dāng)前國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的背景下,商業(yè)住宅的造血功能僅限于租賃。在國(guó)際上,房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值,即租售比的均衡水平為1：300左右,而中國(guó)目前的租售比水平達(dá)到了1：800甚至900,房屋的價(jià)格嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值。加之整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量較多,因此住宅的造血能力是比較低的,其年回報(bào)率一般在3%-4%。 投資寫字樓回報(bào)率居中 寫字樓是樓市中的民族音樂。它與商鋪有相近的概念,也是周邊越成熟、租金也越高越穩(wěn)定。但寫字樓對(duì)于周邊氛圍的要求不同于商鋪。辦公區(qū)域的發(fā)展不僅需要有良好居住環(huán)境和***基礎(chǔ),還需要整個(gè)地區(qū)商務(wù)氛圍和交通支持的配套。 目前,由于國(guó)家控制辦公樓的整體供應(yīng)量,因此辦公樓的市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛,市場(chǎng)整體價(jià)格都處于穩(wěn)定上升。 專家支招商業(yè)地產(chǎn)投資方向 商鋪投資回報(bào)周期長(zhǎng),特別是新建小區(qū)周邊的商鋪,由于地段還未成熟、人氣也不夠旺,因此市場(chǎng)培育期就更長(zhǎng)。此外,商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下,大多數(shù)店鋪適合選擇在***量比較大的街區(qū),特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈,人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營(yíng)運(yùn)。但對(duì)于一些新興區(qū)域,由于還處在開發(fā)階段,未來商業(yè)形成存在變數(shù),因此不要貿(mào)然去一個(gè)新的商圈。而項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標(biāo)。 購(gòu)買商住房要考察區(qū)域土地增值情況 商住公寓由于改變了商業(yè)用地的原有屬性,在使用功能上開發(fā)為住宅,但受限于商業(yè)用地的高密度規(guī)劃要求,往往容積率較高,導(dǎo)致居住的人口密度過大,舒適度下降,加之日常水電等成本較高,購(gòu)房客群多以不具備購(gòu)房資格的剛需客群為主,因此售價(jià)相比寫字樓與商鋪要低一些。購(gòu)買商住公寓時(shí)一方面要考察該區(qū)域的土地增值情況,另一方面也要重點(diǎn)考察項(xiàng)目在周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)能力以及物業(yè)管理水平,以確保租賃價(jià)格的穩(wěn)定上升。 投資寫字樓要考慮區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴? 在選擇寫字樓時(shí),投資者要充分考慮該區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的出租率、交通便利程度、周邊是否有同類型競(jìng)爭(zhēng)、是否存在大量同類積壓產(chǎn)品,以及整個(gè)區(qū)域的商務(wù)氛圍和成熟程度。目前情況看來,城區(qū)寫字樓空置率較低,而部分郊區(qū)項(xiàng)目存在過剩風(fēng)險(xiǎn)。在二手房銷售上,帶租約的寫字樓銷售會(huì)有很大優(yōu)勢(shì),空置的產(chǎn)品銷售難度會(huì)相對(duì)較大。 商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買成本高于普通住宅 由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上,由購(gòu)置產(chǎn)生的稅費(fèi)支出會(huì)高于普通住宅。 交通和區(qū)域發(fā)展是購(gòu)買商用房的先決條件 在限購(gòu)政策的影響下,投資買房短時(shí)間獲得高回報(bào)已成了歷史。而對(duì)于投資者來說,并不意味著房地產(chǎn)投資的終結(jié)。自北京對(duì)普通住宅實(shí)施限購(gòu)政策后,不受限購(gòu)政策影響,可以用來辦公或居住的商住房,成為投資買房者追逐的對(duì)象。 商業(yè)用房更適合長(zhǎng)線投資 對(duì)于未來投資商業(yè)用房是否還可在短期內(nèi)獲得高回報(bào)的問題,如今的商業(yè)用房已經(jīng)走過了短期內(nèi)快速增值的時(shí)代,如今,短時(shí)間內(nèi)的回報(bào)率并沒有投資者預(yù)期的那么高,商業(yè)用房已經(jīng)走過了高回報(bào)率的時(shí)期,整個(gè)增值空間變得平穩(wěn),而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)中有漲。這種態(tài)勢(shì)更適合長(zhǎng)期投資的買家。對(duì)于追逐短期投資回報(bào)的投資者來說,由于商業(yè)用房未來短時(shí)間內(nèi)的低增值率,短期投資購(gòu)買商用房并不是好的選擇。

  查看全文↓ 2016-04-08 10:48:28

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• 問 商住、商鋪、寫字樓 哪個(gè)更適合投資？
  答

  由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上，由購(gòu)置產(chǎn)生的稅費(fèi)支出會(huì)高于普通住宅，但三者之間沒有明顯差異。購(gòu)買商住公寓、商鋪、寫字樓時(shí)需繳納3%的契稅及其他少量小額稅費(fèi)，相比普通住宅1%的契稅稅率，僅此一項(xiàng)就高了三倍。此外，在二手交易時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目的稅費(fèi)比普通住宅還要高很多。據(jù)悉，商業(yè)、公建立項(xiàng)的二手商品房，除了3%的契稅外，還需要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅、0.1%的印花稅，房屋差價(jià)20%的個(gè)人所得稅、總房款1%或按累進(jìn)稅率計(jì)算的30%-50%的土地增值稅等，再加上中介費(fèi)，二手非普通住宅交易稅費(fèi)高達(dá)總房款的15%以上。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣?投資公寓型和投資寫字樓哪個(gè)更好?
  答

  寫字樓：寫字樓的用途通常是創(chuàng)業(yè)，面積在200到2000平米之間，費(fèi)用高，需要和物業(yè)及承租公司打交道，裝修時(shí)間長(zhǎng)，優(yōu)點(diǎn)：入住時(shí)間長(zhǎng)，缺點(diǎn)：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面積在50到200平米，分為單身公寓和套間，費(fèi)用較低，容易打交道，自己簡(jiǎn)裝的話大概5到10萬就能搞定，缺點(diǎn)：不穩(wěn)定住宅：住宅通常是在商品房方位內(nèi)，面積200到500平米之間，費(fèi)用適中，需要看地段和周邊的配套設(shè)施，優(yōu)點(diǎn)：可以賣可以租，缺點(diǎn)：需要一定時(shí)間等待配套

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• 問 商鋪跟寫字樓投資哪個(gè)好
  答

  看您自己的眼光了

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資好還是投資商住樓好？
  答

  隨著新政落地，住宅市場(chǎng)受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣？投資寫字樓好,還是投資商鋪好?
  答

  公寓、商鋪、寫字樓這三個(gè)是投資房地產(chǎn)中的熱門類型，公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。投資商鋪你還要有養(yǎng)鋪的資金支持，地段對(duì)商鋪的影響很大，有句俗話“一步差三市”，也就是說很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。其次，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢。商鋪就像古典音樂一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。公寓是投資界的新寵。由于現(xiàn)在的一些大中城市，人口流動(dòng)性增強(qiáng)，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢(shì)直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時(shí)，各大中城市已經(jīng)形成高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時(shí)與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級(jí)酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國(guó)際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場(chǎng)中的其他樓盤，突出自我個(gè)性，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服務(wù)相對(duì)酒店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。但作為中高檔項(xiàng)目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報(bào)周期較長(zhǎng)，所以更適宜中長(zhǎng)線投資者。投資寫字樓產(chǎn)品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競(jìng)品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類產(chǎn)品的空置情況，以篩選前景更佳的項(xiàng)目。投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當(dāng)然，寫字樓自身價(jià)值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對(duì)于日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。另外，投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段外，也要看政府的規(guī)劃，因?yàn)樗鼪Q定了以后的發(fā)展方向。寫字樓雖然有較高的投資回報(bào)率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個(gè)重要方面。個(gè)人投資寫字樓對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。

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