購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

已有9個(gè)回答

• 143****8453

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  
  那么，小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？
  
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  
  非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
  它的法律風(fēng)險(xiǎn)在哪呢？前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  
  同時(shí)，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:48:06
• 138****3083

  您好!小產(chǎn)權(quán)房是無證的,雖然說國(guó)家想拿小部份來辦證那是何年,能不能排上還是一回事.小產(chǎn)權(quán)房太多,且使用面積小,用料差,**非常慢,幾乎是貶值的,目前物價(jià)早漲太快!
  一般很難交易.都要一次性付款,不能辦按揭,如是遇到拆遷,剛好您買的是違建部分,國(guó)家可以不陪錢給你的.你也說不清.管理差,安全性極差.建議買房還是買商品房.更多詳情歡迎來電資詢.

  查看全文↓ 2014-05-19 15:38:45
• 134****5680

  你好！小產(chǎn)權(quán)房是辦不出房產(chǎn)證的。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:23:04
• 134****7516

  對(duì),那是村上集體所有的,沒有房產(chǎn)證,就算要規(guī)劃拆遷,你不是本村村民的話,補(bǔ)償是沒有保障的,樓上說的很對(duì)啊,成蓋房也是要有辦理房產(chǎn)證的,也許當(dāng)時(shí)辦不了,可能會(huì)給你拖上一段時(shí)間,但是必須要有房產(chǎn)證啊,反正購買這兩種性質(zhì)的房子確實(shí)需要謹(jǐn)慎啊。
  小產(chǎn)權(quán)房我個(gè)人意見啊,現(xiàn)在還是觀望一下吧,因?yàn)槟悴恢肋@個(gè)地方說不定明天就要拆了,還是觀望一下吧。

  查看全文↓ 2014-05-19 14:49:44
• 155****3892

  小產(chǎn)權(quán)房是集體土地性質(zhì),購買小產(chǎn)權(quán)房是不能領(lǐng)取房產(chǎn)證的,所以如果以后有規(guī)劃要拆遷,補(bǔ)償將是沒有保障的,城改房也必須是合法有對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)證,否則需謹(jǐn)慎。

  查看全文↓ 2014-04-28 20:36:45
• 142****8613

  小產(chǎn)權(quán)的房子不能買的很大風(fēng)險(xiǎn)的

  查看全文↓ 2014-04-28 18:40:19
• 138****4075

  同病相憐,
  其一，小產(chǎn)權(quán)房屋沒有國(guó)土證，如要求補(bǔ)償土地出讓金的話，還要交納土地款，不知道要交多少。
  
  其二、小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，外來人員購買后居住時(shí)一旦國(guó)家政策要求清理時(shí)，沒有法律保障。
  
  其三、沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國(guó)家要征地拆遷，沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋不能得到拆遷安置補(bǔ)償。
  
  其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉(zhuǎn)讓、抵押；
  
  其五，小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛，都不能依法對(duì)抗第三人，因?yàn)榉课荼旧砦词芊杀Ｗo(hù)。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:42:25
• 145****9401

  1政府強(qiáng)拆2拆了賠錢3拆了啥都不賠4開發(fā)商蓋到一半跑路了。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:12:01
• 136****3533

  1，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒保證。今后公開進(jìn)行市場(chǎng)交易會(huì)有困難。另外，小產(chǎn)權(quán)多是由村委會(huì)和開發(fā)商建造，手續(xù)不全可能被政府認(rèn)定為違章建筑。
  2，小產(chǎn)權(quán)不配套市政設(shè)施。水電氣網(wǎng)等都不在公共設(shè)施中。如果你要接的話，在附近沒有管線的情況下，需要多交很多錢進(jìn)行管線建設(shè)，或者就不予受理不予安裝。
  3.，附近服務(wù)設(shè)施多不健全。醫(yī)療衛(wèi)生，教育，購物等都受限制。
  4.，房屋質(zhì)量沒有保障，有問題沒地方找去。連物業(yè)公司都不太愿意接小產(chǎn)權(quán)小區(qū)。
  不過，小產(chǎn)權(quán)房也有好處，1是便宜，2是手續(xù)簡(jiǎn)便，3是多數(shù)遠(yuǎn)離市中心，環(huán)境略好。
  如果是自住或出租的話，可以適當(dāng)考慮考慮小產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然前提是在質(zhì)量有保證的前提下，配套設(shè)施都還行的基礎(chǔ)上可以考慮。如果是投資準(zhǔn)備賣房的，就別考慮。

  查看全文↓ 2014-04-27 22:06:07

相關(guān)問題

• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，如下：一是沒有房產(chǎn)證。這是**大的問題，不受法律的保護(hù)。這類住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒有法律保障。也就是說，購買這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。二是拆遷難補(bǔ)償。購房者雖然雙方簽有購房合同，但卻屬無效合同。小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外，還是違章建筑，有被拆除的危險(xiǎn)，業(yè)主也得不到安置補(bǔ)償。三是質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。四是配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。五是遺贈(zèng)也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

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• 問 ??購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？什么是小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1.沒有產(chǎn)權(quán)的房子就沒有國(guó)家的法律保護(hù)，如果要拆遷的話，沒有補(bǔ)償?shù)?小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛，都不能依法對(duì)抗第三人，因?yàn)榉课荼旧砦词芊杀?.不能轉(zhuǎn)讓，過戶，買賣什么的~

• 問 能不能購買小產(chǎn)權(quán)房，購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  在房?jī)r(jià)居高不下的今天，很多置業(yè)資金不充足的購房者，不得不將目光轉(zhuǎn)移到小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品住宅要便宜很多的價(jià)格，的確是非常誘人的。那么問題來了，究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房能用來交易嗎？過程中又要承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？小編簡(jiǎn)單為大家梳理一下： 什么是小產(chǎn)權(quán)房？ 目前，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房說法比較寬泛：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，在集體土地上開發(fā)的樓盤，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)；再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用房屬另類小產(chǎn)權(quán)房。 所以說，小產(chǎn)權(quán)房是指在國(guó)有或集體土地上建設(shè)的，沒有國(guó)家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場(chǎng)上自由流通的房子。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于可以依法取得國(guó)家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用證，可以在市場(chǎng)上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產(chǎn)權(quán)房，即：在由單位享有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地或出讓土地上建設(shè)的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和在集體土地上建設(shè)的住房。 小產(chǎn)權(quán)房的特征 小產(chǎn)房主要有以下三個(gè)特征： 第一，小產(chǎn)權(quán)房是在國(guó)家劃撥土地、單位享有使用權(quán)的出讓土地或者是集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的樓盤。 第二，小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)或雖有完整的產(chǎn)權(quán)但在處分上受一定限制。 第三，小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通。 購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn) （一）沒有房產(chǎn)證 這類住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。 （二）拆遷難補(bǔ)償 除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。 （三）質(zhì)量難保證 房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 （四）配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 （五）遺贈(zèng)也麻煩 由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 【小結(jié)】總體來說，小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，不在房管部門備案，也不在政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問題，解決問題的途徑就非常有限，解決問題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，才能在想要購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)做出正確的判斷，減少風(fēng)險(xiǎn)。