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購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風險?

144****7206 | 2012-09-04 17:38:56

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  • 155****8198

    1.沒有產(chǎn)權(quán)的房子就沒有國家的法律保護,如果要拆遷的話,沒有補償?shù)?小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛,都不能依法對抗第三人,因為房屋本身未受法律保戶3.不能轉(zhuǎn)讓,過戶,買賣什么的~

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  • 一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來說,小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的,風險不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況:1、如果你買房的目的是自住,那么,風險并不大。首先,你的房是蓋在村屬的土地上,土地歸所在村集體所有

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  • 小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念,而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

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  • 在房價居高不下的今天,很多置業(yè)資金不充足的購房者,不得不將目光轉(zhuǎn)移到小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房相對于商品住宅要便宜很多的價格,的確是非常誘人的。那么問題來了,究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房能用來交易嗎?過程中又要承擔哪些風險?小編簡單為大家梳理一下: 什么是小產(chǎn)權(quán)房? 目前,關于小產(chǎn)權(quán)房說法比較寬泛:國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),在集體土地上開發(fā)的樓盤,國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán);再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán);經(jīng)濟適用房屬另類小產(chǎn)權(quán)房。 所以說,小產(chǎn)權(quán)房是指在國有或集體土地上建設的,沒有國家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場上自由流通的房子。小產(chǎn)權(quán)房是相對于可以依法取得國家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用證,可以在市場上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產(chǎn)權(quán)房,即:在由單位享有使用權(quán)的國有劃撥土地或出讓土地上建設的住房、經(jīng)濟適用房和在集體土地上建設的住房。 小產(chǎn)權(quán)房的特征 小產(chǎn)房主要有以下三個特征: 第一,小產(chǎn)權(quán)房是在國家劃撥土地、單位享有使用權(quán)的出讓土地或者是集體所有的土地上開發(fā)建設的樓盤。 第二,小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的產(chǎn)權(quán)或雖有完整的產(chǎn)權(quán)但在處分上受一定限制。 第三,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通。 購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風險 (一)沒有房產(chǎn)證 這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保證。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。 (二)拆遷難補償 除了不能辦理房產(chǎn)證外,那些“便宜房”實際上屬于違章建筑,如果被拆除,業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 (三)質(zhì)量難保證 房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 (四)配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛,可能連水電都沒有。 (五)遺贈也麻煩 由于缺乏產(chǎn)權(quán),未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義,是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運作模式,具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露,因為沒有辦理相關手續(xù),所以這種房子房價一般都很低,有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”,一旦清盤,兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離,后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 【小結(jié)】總體來說,小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可,不在房管部門備案,也不在政府機構(gòu)的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問題,解決問題的途徑就非常有限,解決問題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔的風險,才能在想要購買小產(chǎn)權(quán)房時做出正確的判斷,減少風險。

  • “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。那么,小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何,其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓?首先應當明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續(xù),就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。因此,并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不能購買,那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地也只是享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。它的法律風險在哪呢?前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護。同時,由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看,如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯,可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設施維護問題,其救濟途徑就非常有限。同時,由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準,無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù),購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。

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  • “小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風險,如下:一是沒有房產(chǎn)證。這是**大的問題,不受法律的保護。這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保障。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。二是拆遷難補償。購房者雖然雙方簽有購房合同,但卻屬無效合同。小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外,還是違章建筑,有被拆除的危險,業(yè)主也得不到安置補償。三是質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。四是配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛,可能連水電都沒有。五是遺贈也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán),未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義,是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運作模式,具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露,因為沒有辦理相關手續(xù),所以這種房子房價一般都很低,有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”,一旦清盤,兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離,后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

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