欺詐購房違法嗎，因欺詐簽的商品房買賣合同有效嗎？

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• 148****3800

  你下的定金怎么能是敲詐呢一般你付定金是不會退給你的買房子要下意向金不要開定金收據(jù)不好辦的看那個房東是什么樣的人了祝你好運

  查看全文↓ 2014-09-21 21:26:50
• 131****4683

  購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房認購書》后，通常都會面臨如何與開發(fā)商進行談判的問題。有的購房人在開發(fā)商售樓人員的誤導或欺詐之下簽訂了認購書，后來發(fā)現(xiàn)上當了，想維護自己的合法權益；有的購房人在簽訂認購書后，因為自己的原因反悔了，不想與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商進行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發(fā)商沒收的風險。
  在這種情況下，購房人應當怎么辦呢？ 由于已經(jīng)簽訂了認購書，如果購房人在認購書約定的期限內(nèi)不積極與開發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進行磋商，那么開發(fā)商就會以購房人違約為由沒收定金。
  購房人無疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護自己的合法權益。購房人應當在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同進行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。
  本人**近代理了一個購房人與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同進行談判的案件，充分維護了當事人的合法權益。 當事人與開發(fā)商簽訂認購書后當日即支付了定金和**款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發(fā)商當時并未向當事人出具《商品房預售合同》示范文本，也沒有將簽署的認購書交付當事人一份，導致當事人對認購書的內(nèi)容都不了解。
  兩天后當事人對所購房屋的價格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認購書或是要求開發(fā)商給予適當?shù)膬?yōu)惠。
  當事人陳述，開發(fā)商通過提高地上一層正式房屋的價格而附贈地下室，地下室的價格很高。開發(fā)商向當事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會是住宅，開發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。 談判時，我們首先要求開發(fā)商交付認購書一份，以詳細了解認購書的內(nèi)容。在認購書中第九條明確開發(fā)商向購房人出具了商品房預售合同，預售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達成一致。當事人表示當初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預售合同。這樣的約定對當事人是極為不利的。 在與開發(fā)商就簽訂商品房預售合同的談判中，我們認為開發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預售合同達成一致，要求開發(fā)商退還定金及**款。
  開發(fā)商剛開始態(tài)度很強硬，表示如果當事人不能與之簽訂商品房預售合同將沒收定金。 我們不為所動，以開發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過幾輪的談判之后，開發(fā)商為了解釋地下室無法辦理產(chǎn)權證并不是其不愿辦，而是因為地下室的規(guī)劃用途不是住宅。
  我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預售協(xié)議了。
  我們對雙方的協(xié)商過程進行了全程錄音，開發(fā)商無法抵賴。**后開發(fā)商提出給予當事人一定優(yōu)惠，通過開發(fā)商的活動，銀行給予當事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當事人幾年的物業(yè)費，當事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。
  購房人應當重視與開發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。 認購書中定金條款的約定對購買人本身就是不利的。雙方對所購商品房的信息掌握嚴重不對稱。開發(fā)商了解市場行情，掌握了大量的信息，對其出售的商品房更是熟悉。消費者對所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發(fā)商的誤導和欺詐，處于弱勢地位。購房人本身在對法律知識的掌握上也不如開發(fā)商，同時開發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對購房人不利的格式條款。
  目前在房屋交易市場，向購房人隱瞞事實和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴重的程度。在簽訂認購書時開發(fā)商很少出示商品房預售合同，更不用說與購房人進行初步協(xié)商了。購房人在簽合同時才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時間進行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發(fā)商進行協(xié)商或不簽訂商品房預售合同定金是難以要回的。 從法律效力上看，如果開發(fā)商尚未取得預售許可證即預售房屋，購房人與開發(fā)商簽訂的《認購書》應當無效。因為開發(fā)商存在欺詐情形，其存在過錯，應當向購房人雙倍返還定金。 如果開發(fā)商取得預售許可證后預售房屋，認購書就是合法有效的，但是簽訂認購書后購房人也有權不簽訂商品房預售合同并要求開發(fā)商返還定金及預付款。
  這時想提出退房的購房人，不要以“房價太高”、 “房價在降”、物業(yè)費太貴或我不想買了等為由要求解除認購書，這些理由在法律上是不能成立的。
  購房人完全可以通過與開發(fā)商進行協(xié)商不能就簽訂商品房預售合同達成一致為由，解除認購書要求返還定金。當然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出**款的比例過高、交付房屋的時間太晚，逾期交付房屋的違約責任太輕、辦理產(chǎn)權證的時間太晚，遲延辦理產(chǎn)權證的違約責任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費太高及補充協(xié)議中存在對購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。
  購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權。 鑒于購房人在法律知識和談判技巧方面的不足，建議購房人**好聘請律師代為參與談判或是咨詢律師后再進行談判，以充分維護自己的利益。

  查看全文↓ 2014-04-22 10:37:33
• 157****1816

  **高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年3月24日**高人民法院審判委員會第1267次會議通過)法釋[2003]7號中華人民共和國**高人民法院公告 《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現(xiàn)予公布,自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。 第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應當承擔違約責任。 第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。 第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經(jīng)履行主要義務,對方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的,按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條 具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
  (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
  (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
  (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
  (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
  (三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。 第十一條 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 第十二條 因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。 第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
  (一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;
  (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權消滅。 第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定: 逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:
  (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
  (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
  (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。 第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。 第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 第二十三條 商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn),當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù),擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。 第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù),抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。 第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的,適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件,在本解釋公布施行前已經(jīng)終審,當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的,不適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規(guī)和《**高人民法院〈關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解

  查看全文↓ 2014-04-22 09:24:35
• 157****5714

  開發(fā)商不算欺詐的，一手房想退定金，基本上去開發(fā)商、售樓處多找?guī)状尉湍芡肆恕?/span>

  查看全文↓ 2014-04-21 09:32:42
• 146****6196

  你下的定金怎么能是敲詐呢一般你付定金是不會退給你的買房子要下意向金不要開定金收據(jù)不好辦的看那個房東是什么樣的人了祝你好運

  查看全文↓ 2014-04-20 09:08:42
• 137****3115

  不好意思我復制來的，給你看看行不行哈
  你要購買的是商品房還是二手房啊.
  下面的二個注意事項你可以看一下.
  
  這是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發(fā)商出售商品房時所應具備的一些手續(xù)，希望能夠對你有幫助．
  
  一、房屋買賣合同成立應具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：
  第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人都無權并不得出賣他人的房屋。
  第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。
  第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。
  第四，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。
  第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準合同文本。
  第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。1、違法或違章建筑；2、房屋產(chǎn)權有糾紛或產(chǎn)權不明的；3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋；5、國家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；6、單位擅自購買的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。
  
  二、簽訂合同要注意哪些問題
  作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？
  第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權證的關鍵。
  第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。
  第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權利與義務是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。
  第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。
  第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。
  第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。
  第七，在簽訂房屋買賣合同時，**好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。
  
  三、違反合同的責任如何劃分
  按目前合同條款內(nèi)容來看，購房者特別要掌握以下四點：
  第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標準確定金額，如是開發(fā)商的過錯造成未在合同約定時間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內(nèi)支付購房款的，購房人向開發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。
  第二，開發(fā)商未經(jīng)預購房人同意擅自變更合同中所確定的設計等，應承擔的責任。未經(jīng)預購房人同意，開發(fā)商變更預售房屋設計或任意調(diào)換樓層、房型的，預購房人有權解除預售合同，并由開發(fā)商承擔違約責任，預購房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預售合同的約定要求開發(fā)商承擔違約責任。
  第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應承擔的責任。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)生后，開發(fā)商應當按照購房者辦理房屋交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開發(fā)商承擔賠償責任。
  第四，新建房屋買賣轉讓的保修責任的確定。新建房屋轉讓后，轉讓人應當對新建房屋承擔保修責任，根據(jù)建設部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開關保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設備保修一年。
  
  
  下面是二手房交易八個注意事項
  
  
  注意事項一、避免中介公司的暗箱操作
  
  其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。
  
  
  其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。
  
  其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。
  
  注意事項二、房屋本身狀況
  
  用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；
  
  房屋權屬是否存有爭議；
  
  房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；
  
  房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；
  
  房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；
  
  是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；
  
  交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。
  
  注意事項三、維修基金余額的結算與更名
  
  買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數(shù)額。
  
  注意事項四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續(xù)
  
  這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
  
  注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收
  
  一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
  
  注意事項六：戶口問題
  
  按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。
  
  注意事項七：評估狀況
  
  在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。
  
  注意事項八、合同約定是否明確
  
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的**后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

  查看全文↓ 2014-04-19 13:56:40

相關問題

• 問 商品房合同欺詐怎么辦？誰曉得詳細介紹下唄。
  答

  如果雙方不能達成一致，應該是向法院提起民事訴訟。在起訴后，向法院申請對房屋的面積及分攤比例進行檢測。該檢測應該由法院委托的建筑設計部門進行。對檢測結果不服的，還可以請求向上級部門請求檢測。

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• 問 ?? 安置房買賣合同有效嗎
  答

  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產(chǎn)權證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風險比有產(chǎn)權證的大一些。2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權處分等等。上海市高級人民法院對拆遷安置房買賣有專門的法律解答和法院判決實例。3、買賣合同只是債權，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權益。任何合同都有風險，即使買賣合同有效，也還是需要聘請律師陪購。

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• 問 沒有取得商品房預售許可證的項目，簽的商品房買賣合同有效嘛？
  答

  沒有預售許可證，即使其他證件齊全，依照法律規(guī)定開發(fā)商是不能開賣的，所簽的買賣合同當然無效。 但是，如果雙方因此發(fā)生官司，在一審法庭辯論結束前開發(fā)商取得了預售許可證，法院會判合同有效。

• 問 ??商業(yè)房買賣合同與商品房買賣合同有區(qū)別嗎？
  答

  這么跟你說吧，主要是兩者所涉標的不同，合同當事人的身份構成也有一定區(qū)別。首先要明確兩個概念，房地產(chǎn)和商品房。很明顯，房地產(chǎn)比商品房要寬泛得多。房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。商品房：特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。明確這兩個概念后，你基本就能很容易的區(qū)分房地產(chǎn)買賣合同和商品房買賣合同了。其次，在現(xiàn)實生活中，二手房買賣一般是簽訂房地產(chǎn)買賣合同，而開發(fā)商直接賣給你的一手房一般簽訂商品房買賣合同。而房地產(chǎn)買賣合同不限于房子，還包括地產(chǎn)買賣。所以，房地產(chǎn)買賣合同的合同當事人雙方不固定，可以是擁有房產(chǎn)處分權的任何單位、任何個人。但是商品房買賣合同其中一方一般是開發(fā)商，另外一方是購房者（當然，這個購房者，也可以是單位或者個人）。一樓說的有點不對就是，其實兩類合同都既包括住宅，也包括商業(yè)用房以及其他建筑物，而不僅僅是住房。

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• 問 無證安置房買賣合同有效嗎
  答

  以我的工作經(jīng)歷，安置房買賣是不可以貸款的，都是全款購買。主要原因就是安置房不是商品房，在預售的時候銀行不給做抵押，而等到房產(chǎn)證下來又要好幾年。 拆遷都是給拆遷款的，你可以用拆遷款去支付安置房款啊。如果確認資金有問題，可以去試一下那種可以無抵押貸款的銀行（比如渣打之類的），如果你的信譽好，收入也穩(wěn)定，是可以貸到一些款的。不過額度不會太高，也就15萬以內(nèi)吧。

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