物業(yè)管理條例是否適用于各個省市？

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• 137****4070

  當然。但也要看他是否認真執(zhí)行

  查看全文↓ 2014-04-22 09:04:04
• 131****3486

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
  第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
  第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。 第四條 縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業(yè)服務行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
  第五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應當確定一個部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上人民政府的其他有關(guān)部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。 第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導下，具體負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。
  居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 第七條 物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質(zhì)量和水平。

  查看全文↓ 2014-04-19 12:01:05

相關(guān)問題

• 問 北京物業(yè)管理條例是什么 北京物業(yè)管理條例有什么內(nèi)容
  答

  北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的北京物業(yè)管理條例于2010年10月1日起執(zhí)行。 第一章總則 第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關(guān)監(jiān)督管理工作。 第四條 區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 第二章 前期物業(yè)管理 第五條 建設(shè)單位應當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應當核查物業(yè)服務用房配置情況。 第八條 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。 前期物業(yè)服務合同關(guān)于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關(guān)規(guī)定。 建設(shè)單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。 第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 市房屋行政主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設(shè)單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； (三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料； (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄； (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (六)業(yè)主名冊； (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定： (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員； (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案； (四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務； (五)籌集、管理和使用專項維修資金； (六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； (七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。 決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。 第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 籌備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第十六條 建設(shè)單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

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• 問 武漢物業(yè)管理條例是什么 武漢物業(yè)管理條例作用是什么
  答

  《武漢市物業(yè)管理條例》經(jīng)2010年6月23日武漢市十二屆人大常委會第25次會議通過，2010年7月30日湖北省十一屆人大常委會第17次會議批準。該《條例》分總則，新建物業(yè)與前期物業(yè)管理，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務，物業(yè)的使用與維護，法律責任，附則7章84條，自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會第12次會議通過，1999年9月27日湖北省九屆人大常委會第12次會議批準的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。 第三條 本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。 第四條 市房屋主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 區(qū)房屋主管部門按照職責負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價格、民政、環(huán)保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協(xié)同實施本條例。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱浜险{(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)管理委員會按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門管理職責的規(guī)定，負責各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理 第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列標準執(zhí)行： （一）以建設(shè)項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域； （二）分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域； （三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 開發(fā)建設(shè)單位應當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi)，按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報送區(qū)房屋主管部門；區(qū)房屋主管部門認為符合第五條規(guī)定要求的，予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。 開發(fā)建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。 老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報區(qū)房屋主管部門備案。 第七條 新建物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應當按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務用房，物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)服務用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。 物業(yè)服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中應當注明物業(yè)服務用房的具體位置。 物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)管理服務工作。 第八條 新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結(jié)算表，共有部分獨立計量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。 第九條 新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的**低比例標準，按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。 第三節(jié) 第十條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應當按照國家及本市相關(guān)規(guī)定，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務合同。 有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)： （一）投標人少于三人； （二）多層物業(yè)總建筑面積少于五萬平方米，或者單棟高層（含小高層）物業(yè)總建筑面積少于三萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬平方米。 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。 第十一條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。 前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。 第十二條 房屋交付使用前（含當月）所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由開發(fā)建設(shè)單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)服務費用。 房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。 第十三條 開發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門備案。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 第四節(jié) 第十四條 新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關(guān)文件、資料。 第十五條 開發(fā)建設(shè)單位在與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向區(qū)房屋主管部門和前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）業(yè)主名冊； （五）物業(yè)管理必需的其他資料。 區(qū)房屋主管部門、前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受前款規(guī)定的資料，并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止時,前期物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主委員會。 業(yè)主有權(quán)查閱開發(fā)建設(shè)單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。

• 問 ?? 物業(yè)管理條例,如何罷免物業(yè)
  答

  屬于合同的解除！根據(jù)《物業(yè)管理條例》和合同法提出！根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定?業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同應予終止。如果您所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會，則可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務……更換物管企業(yè)將重點考慮如下幾點：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應避免出現(xiàn)有關(guān)財務帳務修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機率降到**低。（四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計方案，配套設(shè)施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業(yè)標準，規(guī)范及設(shè)計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。（2）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業(yè)務對口交接。（3）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關(guān)系等等，做好確認簽字工作。（五）防范風險，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風險"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導致新物管企業(yè)難以進入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補償。（3）交接不配合，導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（4）因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

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• 問 物業(yè)管理條例是什么 廣東省物業(yè)管理條例有什么內(nèi)容
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  物業(yè)管理對每個購房者來說，都是購房因素中至關(guān)重要的一個考慮因素。物業(yè)管理條例是什么？廣東省物業(yè)管理條例規(guī)定如何？ 1、物業(yè)管理條例概念釋義 物業(yè)管理條例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理條例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理條例》由2007年國務院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。 2、廣東省物業(yè)管理條例 《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）已經(jīng)廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂通過，自2009年3月1日起施行。 條例的修訂實施，對于規(guī)范廣東物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧社區(qū)具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理條例》相比，條例有哪些特點？近日，廣東省人大常委會法工委有關(guān)負責人對此作了解讀。 條例第五條： “街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合?！? 解讀：按照條例的規(guī)定，基層組織介入小區(qū)事務主要是對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會委員集體辭職、業(yè)主委員會換屆選舉的特殊情況下，經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助。 條例第七條： “物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！? 解讀：條例對物管區(qū)域劃分的細化體現(xiàn)在多個方面，比如對于舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。”如果相關(guān)主體對物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭議，則“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。” 條例第十條： “房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應的義務?！? 解讀：條例在這里明確了那些“準業(yè)主”的范圍，包括已經(jīng)合法占有該房屋的房屋買受人、受贈人、拆遷補償人，但不包括承租人、借用人等不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權(quán)的人，由于涉及另外的法律關(guān)系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規(guī)定。 條例第十二條： “百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組?！? 解讀：條例的多項規(guī)定旨在解決業(yè)主大會籌備難的問題。進一步明確了基層組織在業(yè)主大會籌備中的指導、協(xié)調(diào)作用；規(guī)定了產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會需要有一定的民意基礎(chǔ)。而規(guī)定在物業(yè)交付比例達到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區(qū)大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會。 條例第二十二條： “面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算?！? 解讀：《物權(quán)法》對業(yè)主表決采取了雙過三分之二和雙過半的計算規(guī)則。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項作出決定的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 但在實施過程中，人們對于“專有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數(shù)”怎么計算產(chǎn)生了不同的理解，一些小區(qū)還因此產(chǎn)生糾紛。為解決實踐當中遇到的問題，省條例對此作了細化。 條例第三十八條： “建設(shè)單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房，**低不少于五十平方米，**高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房**低不少于十平方米，**高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層?！? “物業(yè)服務用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。 解讀：條例在這方面的規(guī)定，主要目的在于解決現(xiàn)實生活中存在的部分物業(yè)管理用房權(quán)屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權(quán)益，條例還明確了政府部門、建設(shè)單位的法律義務。根據(jù)條例的規(guī)定，有關(guān)部門應當在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，按前述規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設(shè)單位應當在商品房預售時予以公布。在辦理所有權(quán)初始登記時，房地產(chǎn)登記簿中應注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。 條例相關(guān)規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納?！? “建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設(shè)單位承擔?！? “物業(yè)服務企業(yè)應當明碼標價，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示?！? “物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤?！? “業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復?！? 解讀：條例在這方面的詳細規(guī)定，目的在于防止建設(shè)單位隨意承諾減免物業(yè)服務費用給其他業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損害，同時維護業(yè)主的知情權(quán)， 條例第五十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月?！? “建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫?！? 解讀：《物權(quán)法》規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”的原則，條例對如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進一步明確。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 解讀：根據(jù)該項規(guī)定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），這是業(yè)主應當遵守的一個基本準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務。但同時，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，還要征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方，給其他相關(guān)業(yè)主帶來危害。 解讀：條例對此專設(shè)一項禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象。 同時，為了解決“房中房”執(zhí)法難的問題，規(guī)定在發(fā)生上述違法行為時，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。

• 問 物業(yè)管理條例是什么 成都市物業(yè)管理條例是什么
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  物業(yè)管理條例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理條例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理條例》由2007年國務院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。 在《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，成都市2008年開始實行《成都市物業(yè)管理條例》，共六章、九十九條（含附則。這是為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實際而制定的，適用于該市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、服務及其監(jiān)督管理活動。