業(yè)主委員會

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• 156****6316

  具體步驟可以分為以下幾個步驟：
  
  1．業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。
  
  2．組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。**好的方法是張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。
  
  參考物業(yè)管理法律
  
  
  3．籌備組開始工作，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在籌備組30日內(nèi)召開，開會應(yīng)當(dāng)邀請區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)居委會的代表參加。
  
  4．將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收確認(rèn)。
  
  5．成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作。
  
  6．根據(jù)《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！睒I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)?將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會。如果前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的?業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

  查看全文↓ 2014-04-15 10:25:44
• 135****7137

  是業(yè)主委員會對外的正式公章，保證公眾利益

  查看全文↓ 2014-04-14 18:31:15
• 141****3168

  誰來監(jiān)督業(yè)主委員會
  匯澤律師事務(wù)所 趙大瑩
  2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》以下簡稱《條例》),以及與其配套實施的《業(yè)主大會規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》),前者是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)(規(guī)章),它掀開了房地產(chǎn)物業(yè)管理法制化,規(guī)范化和健康化的序幕,意義重大,其有利于抑制物業(yè)管理和業(yè)主委員會的腐敗現(xiàn)象和超權(quán)力作為.這部"物權(quán)性"行政管理法規(guī),規(guī)范的是建筑物區(qū)分所有權(quán)的民事物權(quán)法律行為.該法對業(yè)主大會的成立,籌備,職責(zé),議事規(guī)則,業(yè)主委員會的職責(zé),業(yè)主委員會委員的資格,印章的使用管理等均作出了相應(yīng)的規(guī)定.但是,該法規(guī)條文所暴露出的過于原則,功能不全等問題,相當(dāng)于給物業(yè)管理開出了多種空頭支票,沒有提供解決實質(zhì)性問題的依據(jù).比如根據(jù)《條例》和《規(guī)程》有關(guān)業(yè)主與業(yè)主大會章節(jié)的規(guī)定,如何監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,如何監(jiān)督物業(yè)管理公司,以及當(dāng)業(yè)主的知情權(quán)受到侵害后,業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何獲得救濟等項 對這些關(guān)系到業(yè)主切身利益的實際問題,《條例》與《規(guī)程》中規(guī)定得并不是很明確.
  "業(yè)主"一詞**早出現(xiàn)于周密《齊東野語·是定行公田》中,是為了顯示其與佃主的區(qū)別.在《辭?！分?……由于我國的土地所有權(quán)統(tǒng)歸國家所有,因此可以把"業(yè)主"一詞定義為土地使用權(quán)所派生的權(quán)益享有者.本文所論之業(yè)主,特指"社區(qū)業(yè)主",即住宅房屋及其配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有者.
  (一)近年來,由于業(yè)委會工作的不規(guī)范,暗箱操作,導(dǎo)致業(yè)主對業(yè)委會產(chǎn)生不信任,進而引發(fā)"業(yè)主革命"的事件屢有發(fā)生,因此而引發(fā)的各種糾紛還遠沒有結(jié)束.業(yè)主對業(yè)委會不信任的原因主要有以下幾點:(1)業(yè)主委員會工作行為不公開,業(yè)主無法實現(xiàn)對其實行有效監(jiān)督;(2)業(yè)主委員會濫用權(quán)利或者不作為,導(dǎo)致業(yè)主失去對業(yè)委會的信任;(3)業(yè)主委員會委員本身不專業(yè).在這些業(yè)主維權(quán)的事件里,有的業(yè)主要求罷免不作為的業(yè)主委員會,有的業(yè)主要求招標(biāo)選舉新"管家",有的業(yè)主要求公開業(yè)委會的賬目,還有的希望通過法律途徑去解決問題.為此,如何使業(yè)主真正能夠通過業(yè)主大會來實現(xiàn)監(jiān)督業(yè)主委員會的問題,確實有待于立法的進一步完善.那么,業(yè)主和業(yè)主委員會到底應(yīng)該是一個怎樣的關(guān)系呢 筆者認(rèn)為,業(yè)主委員會一經(jīng)成立,它和業(yè)主就是兩個不同的主體.他們之間(指業(yè)主委員會和個別業(yè)主之間)既有統(tǒng)一性也有矛盾性.統(tǒng)一性表現(xiàn)在業(yè)主委員會通過合法的議事程序,按照"少數(shù)服從多數(shù)"的原則形成決議,規(guī)章和制度,以此統(tǒng)一全體業(yè)主的意志;矛盾性在于總是會有少數(shù)業(yè)主的意志得不到體現(xiàn),他們會產(chǎn)生不滿,會用各種方式發(fā)泄不滿.這種矛盾一定會普遍地,經(jīng)常地存在于社區(qū)生活之中.而業(yè)主委員會就是要解決這種矛盾.事實上,解決業(yè)主委員會與業(yè)主之間,業(yè)主和業(yè)主之間的矛盾,是業(yè)主委員會的首要任務(wù).因此,業(yè)主委員會機制應(yīng)該是一套完整的,科學(xué)的,有效的機制.首先,應(yīng)該有對業(yè)主委員會的行之有效的監(jiān)督機制,包括政府的監(jiān)督和業(yè)主的監(jiān)督,以確保業(yè)主委員會能夠切實代表廣大業(yè)主的根本利益.其次,業(yè)主委員會有行之有效的議事機制和執(zhí)行機制.
  (二)《條例》和《規(guī)程》都明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)權(quán)限."業(yè)主大會"的職責(zé)是:(1)制定,修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)選舉,更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會;(3)選聘,解聘物業(yè)管理企業(yè);(4)決定專項維修資金使用,續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;(5)制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(6)行使法律,法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé).
  (三)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)5個方面的工作.
  (1)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)及時了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(5)執(zhí)行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé).
  但是,業(yè)主大會通過誰來行使上述權(quán)利 如何行使上述權(quán)利 如果其權(quán)利受到侵害怎么辦 在《條例》和《規(guī)程》中只是一個空條款,法律并沒有明確的規(guī)定.比如上述業(yè)主大會職責(zé)中第4條關(guān)于"決定專項維修資金使用,續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施"的規(guī)定,小區(qū)維修基金的明細(xì)賬目,業(yè)主是否有權(quán)利知曉 法律雖然規(guī)定了業(yè)主在這一方面依法所享有的知情權(quán),但是由于在執(zhí)行過程中操作性較差,這種類似的通過訴訟形式來實現(xiàn)知情權(quán)的"看賬風(fēng)波"在全國各小區(qū)內(nèi)并不罕見.業(yè)主要求業(yè)主委員會公布其已使用的所有維修基金賬目和業(yè)主委員會活動經(jīng)費賬目,以及小區(qū)其他車庫,房屋等數(shù)量,出租等情況,業(yè)主委員會怠于履行職責(zé)的情形在一定程度上也并不少見.透過上述問題可以看到,協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)委會之間關(guān)系的相關(guān)規(guī)定還是空的.目前物業(yè)管理方面的規(guī)定本就不多,且多是各地方政府制定的規(guī)章,甚至是地方房地局發(fā)布的文件,只能作參考,無法作為判案的依據(jù).就其內(nèi)容而言,也主要側(cè)重于調(diào)整業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,對于業(yè)主和業(yè)委會這種內(nèi)部關(guān)系涉及得很少.針對上述類似情況,人民法院在審理知情權(quán)案件中所依據(jù)的法律一般也只能是《民法通則》第5條(即公民,法人的合法的民事權(quán)益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯)這一原則性規(guī)定,而且也是在缺乏針對性規(guī)定的情況下無奈適用的.正是由于缺乏相關(guān)的規(guī)定,使業(yè)主維權(quán)顯得困難重重.
  再比如,根據(jù)《條例》和《規(guī)程》制訂的《業(yè)主委員會章程》中規(guī)定:"業(yè)主委員會的活動經(jīng)費來源為維修基金的利息和公益活動的盈余.業(yè)主委員會活動經(jīng)費的使用受業(yè)主代表大會的監(jiān)督,并向全體業(yè)主公布."從中可以看出,業(yè)委會章程的規(guī)定只是籠統(tǒng)地規(guī)定業(yè)委會的決定不得損害公共利益和業(yè)主利益,業(yè)委會活動經(jīng)費的使用受業(yè)主代表大會監(jiān)督,并向全體業(yè)主公布等,但是缺乏業(yè)主,業(yè)主代表大會對業(yè)委會實施監(jiān)督和制約的具體措施.
  我們知道,業(yè)主委員會是由廣大業(yè)主選舉產(chǎn)生的群眾自治管理組織,理應(yīng)嚴(yán)格按照協(xié)議及有關(guān)規(guī)定使用好維修基金,更好地維護小區(qū)全體業(yè)主的利益.但是,如果業(yè)主對賬目有異議,除了要求業(yè)委會提供相關(guān)發(fā)票原件及費用清單進行核對之外,還能采取什么進一步的補救措施呢
  從上述業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)中不難看出,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有的權(quán)利有,業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè);按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù).也就是說,業(yè)主以及業(yè)主大會依法享有以下四個監(jiān)督權(quán):
  一是監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;二是監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況;三是對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);四是監(jiān)督物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和作用.
  其中,前兩個監(jiān)督指明了兩個被監(jiān)督主體,一個是業(yè)主委員會,一個是物業(yè)管理企業(yè).但是,在實踐中,業(yè)主以及業(yè)主大會如何履行法律所賦予的監(jiān)督權(quán)問題,確實需要立法上的進一步明確和量化.

  查看全文↓ 2014-04-14 09:49:21
• 147****7202

  一、提出申請 物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：
  (一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；
  (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
  二、成立籌備小組 街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
  三、籌備小組開展籌備工作
  (一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
  (二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。 籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
  (三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
  (四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。
  四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。 籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。 會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。
  五、申請登記業(yè)主委員會 自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；
  (一)業(yè)主委員會登記申請表；
  (二)街道辦事處核準(zhǔn)證明；
  (三)業(yè)主委員會選票；
  (四)業(yè)主代表選票；
  (五)業(yè)主授權(quán)委托書；
  (六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；
  (七)業(yè)主委員會章程；
  (八)業(yè)主公約；
  (九)其他相關(guān)資料。
  六、核準(zhǔn)批復(fù) 區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。 業(yè)主委員會章程 業(yè)主委員會章程（示范文本） 第一章 總則 第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。 本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。 本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。 第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。 第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。 第二章 組織及職責(zé) 第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 第六條本會設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。 本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。 本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。 第七條本會權(quán)利
  1、 召集和主持業(yè)主大會；
  2、 與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費等費用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法；
  3、 采用招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；
  4、 與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告；
  5、 檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；
  6、 修訂業(yè)主公約、本會章程。 第八條 本會義務(wù)
  1、 籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；
  2、 執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；
  3、 執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定， 對住用戶開展多種形式的宣傳教育；
  4、 保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn)；
  5、 執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；
  6、 本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主 大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。 第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。 第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當(dāng)津貼：
  1、 本會主任；
  2、 本會副主任；
  3、 本會執(zhí)行秘書；
  4、 本會同意的其他人員。 第三章 會議 第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時，可召開特別會議。 第十二條 本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān) 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。 第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。 第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。 當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當(dāng)于本會委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。 第十條 本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。 第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。 第四章 委員 第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，**多不超過15人。 第十八條 本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔(dān)任。 第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認(rèn)。 第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會委員，已擔(dān)任的須停 任，并由下次業(yè)主大會確認(rèn)：
  1、 已不是業(yè)主；
  2、 無故缺席會議連續(xù)三次以上；
  3、 因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；
  4、 有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；
  5、 其他原因不適宜擔(dān)任本會委員的。
  6、 第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。 第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)
  （一） 權(quán)利
  1、 有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動；
  2、 有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；
  3、 有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策；
  4、 具有對本會的建議和批評權(quán)。
  （二） 義務(wù)
  1、 遵守本會章程；
  2、 執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；
  3、 參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；
  4、 向本會的工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費與辦公用房 第二十三條 本會的經(jīng)費由--費用中支出。 第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會匯報，每年度向業(yè)主公布。 第二十五條本會的辦公用房由--解決。 第六章附則 第二十六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。 第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。 第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

  查看全文↓ 2014-04-13 15:27:43
• 133****0886

  用于錢款的進出帳

  查看全文↓ 2014-04-13 13:34:41
• 152****6622

  監(jiān)督的依舊是:
  1、以國家、地方頒布的相關(guān)管理制度、法規(guī)為準(zhǔn)繩:物業(yè)公司必須合法經(jīng)營;
  2、以本項目簽署的物業(yè)服務(wù)合同為基礎(chǔ):物業(yè)公司必須達到服務(wù)合同要求;
  3、雙方信息溝通及時、互相理解、支持,才能共同為全體業(yè)主做好物業(yè)服務(wù)!

  查看全文↓ 2014-04-12 18:27:46

相關(guān)問題

• 問 什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會如何產(chǎn)生?
  答

  第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。　　第十一條　下列事項由業(yè)主共同決定：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。　　第十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！　I(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！　〉谑龡l　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議?！　I(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議?！　〉谑臈l　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會?！　I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄?！　〉谑鍡l　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)?！　〉谑鶙l　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生?！　〉谑邨l　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力?！　〉谑藯l　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。　　第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。　　第二十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作?！　≡谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

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• 問 什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會怎么產(chǎn)生?
  答

  什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。一般情況下，業(yè)主委員會有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會，然后每個樓委會推選代表，集中而成業(yè)委會；這樣方式形成的業(yè)委會，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。什么樣的業(yè)主可以任職？業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；（五） 具有一定的組織能力；

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• 問 業(yè)主委員會
  答

  具體步驟可以分為以下幾個步驟：1．業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。2．組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。**好的方法是張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。參考物業(yè)管理法律3．籌備組開始工作，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在籌備組30日內(nèi)召開，開會應(yīng)當(dāng)邀請區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)居委會的代表參加。4．將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收確認(rèn)。5．成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作。6．根據(jù)《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！睒I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)?將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會。如果前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的?業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

• 問 ??業(yè)主委員會多嗎？業(yè)主委員會需要多少個人？
  答

  根據(jù)·《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條規(guī)定：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。1、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一） 具有完全民事行為能力；（二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；（五） 具有一定的組織能力；（六） 具備必要的工作時間。2、業(yè)主委員會的職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

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• 問 什么是業(yè)主委員會 業(yè)主委員會有哪些職權(quán)
  答

  很多小區(qū)都有自己的業(yè)主委員會，但是對于一些人來說，可能并不熟悉什么是業(yè)主委員會，那么對其職責(zé)也就更不了解了。下文就為您解答業(yè)主委員會的概念以及職責(zé)。 一、什么是業(yè)主委員會 業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。 二、業(yè)主委員會的職權(quán) 1、召集和主持業(yè)主大會； 2、執(zhí)行業(yè)主大會的決議； 3、向業(yè)主大會提出修改《業(yè)主大會公約》、《業(yè)主委員會章程》的議案或其他議案； 4、占有、使用和處分公共財產(chǎn)，收取公共財產(chǎn)的收益； 5、占有、使用和處分公共維修基金，收取公共維修基金的收益； 6、收取和支配物業(yè)管理費； 7、與水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾裙?yīng)商，或者與電話、物業(yè)管理、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)商，或者與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、公證處等社會中介機構(gòu)簽訂合同，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)和承擔(dān)可能的法律責(zé)任； 8、雇用業(yè)主委員會的工作人員，決定業(yè)主委員會工作人員的報酬，行使勞動合同的權(quán)利，履行勞動合同的義務(wù)和承擔(dān)可能的法律責(zé)任； 9、制定和執(zhí)行小區(qū)的管理制度； 10、當(dāng)業(yè)主違反《業(yè)主大會公約》、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會制定的基本管理制度、或物業(yè)管理委員會制定的管理制度時，或者當(dāng)公共財產(chǎn)受到損害時，代表全體業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序。