什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生?

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  第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
  　　第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
  　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  　　（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
  　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  　　第十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
  　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
  　　業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
  　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
  　　第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
  　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
  　　第十四條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。
  　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
  　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
  　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
  　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
  　?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
  　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
  　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
  　　第十七條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
  　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
  　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
  　　第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
  　　第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
  　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
  　　第二十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
  　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
  　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

  查看全文↓ 2018-11-11 10:01:15
• 147****2192

  1. 什么是業(yè)主委員會(huì)？
  
  所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。
  
  2. 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式
  
  一般業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)；這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。
  
  3. 業(yè)主委員會(huì)成立條件：
  
  1、入住率達(dá)到50%以上；
  
  2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的；
  
  3、首批物業(yè)交付滿3年的。
  
  4. 業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)設(shè)定
  
  業(yè)主委員會(huì)的恰當(dāng)人數(shù)，可以按照如下規(guī)則估算：**接近“小區(qū)總戶數(shù)*2%”的單數(shù)。由此可以保證小區(qū)業(yè)主的較高質(zhì)量的溝通覆蓋。比如，對(duì)于1000戶的小區(qū)，1000*2%=20，較好的委員數(shù)量為19或21。
  
  

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• 143****5359

  一、業(yè)主委員會(huì)成立
  
  1、所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司管理運(yùn)作的民間性組織。
  
  2、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利基礎(chǔ)是全體業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)進(jìn)行管理和監(jiān)督。二、業(yè)主委員會(huì)成立條件：
  
  在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩個(gè)以上業(yè)主且交付物業(yè)買受人的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。三、業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，行使下列職權(quán)：
  
  1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；
  
  2、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
  
  3、依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負(fù)責(zé)有關(guān)公共維修基金的續(xù)籌并監(jiān)督其使用和管理；
  
  4、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)算和決算；
  
  5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
  
  6、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；
  
  7、履行物業(yè)管理服務(wù)合同；
  
  8、監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；
  
  9、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)予以支持；
  
  10、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職權(quán)。
  
  四、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行下列義務(wù)：
  
  1、遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；
  
  2、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  
  3、執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
  
  4、履行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)服務(wù)合同等義務(wù)；
  
  5、按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。
  
  

  查看全文↓ 2018-11-11 10:00:42

相關(guān)問題

• 問 什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)怎么產(chǎn)生?
  答

  什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)；這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。什么樣的業(yè)主可以任職？業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五） 具有一定的組織能力；

  全部3個(gè)回答>
• 問 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員如何產(chǎn)生？
  答

  業(yè)主委員會(huì)委員候選人在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下，采取自薦和推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的具體情況確定人數(shù)?？蓪?shí)行差額選舉，候選人獲得參加業(yè)主大會(huì)投票過半數(shù)的贊成票當(dāng)選。當(dāng)選人少于應(yīng)選人數(shù)的，可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的差額選舉辦法重新選舉產(chǎn)生，補(bǔ)足應(yīng)選人數(shù)。

• 問 ??什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)有什么作用?
  答

  (1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；(2)定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；(3)在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；(4)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(5)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；(6)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；(7)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(8)組織籌集專項(xiàng)維修資金；(9)組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；(10)完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

  全部4個(gè)回答>
• 問 什么是業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)有哪些職權(quán)
  答

  很多小區(qū)都有自己的業(yè)主委員會(huì)，但是對(duì)于一些人來說，可能并不熟悉什么是業(yè)主委員會(huì)，那么對(duì)其職責(zé)也就更不了解了。下文就為您解答業(yè)主委員會(huì)的概念以及職責(zé)。 一、什么是業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。 二、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán) 1、召集和主持業(yè)主大會(huì)； 2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議； 3、向業(yè)主大會(huì)提出修改《業(yè)主大會(huì)公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》的議案或其他議案； 4、占有、使用和處分公共財(cái)產(chǎn)，收取公共財(cái)產(chǎn)的收益； 5、占有、使用和處分公共維修基金，收取公共維修基金的收益； 6、收取和支配物業(yè)管理費(fèi)； 7、與水、電、燃?xì)?、暖氣等供?yīng)商，或者與電話、物業(yè)管理、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)商，或者與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、公證處等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)簽訂合同，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)和承擔(dān)可能的法律責(zé)任； 8、雇用業(yè)主委員會(huì)的工作人員，決定業(yè)主委員會(huì)工作人員的報(bào)酬，行使勞動(dòng)合同的權(quán)利，履行勞動(dòng)合同的義務(wù)和承擔(dān)可能的法律責(zé)任； 9、制定和執(zhí)行小區(qū)的管理制度； 10、當(dāng)業(yè)主違反《業(yè)主大會(huì)公約》、業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主大會(huì)制定的基本管理制度、或物業(yè)管理委員會(huì)制定的管理制度時(shí)，或者當(dāng)公共財(cái)產(chǎn)受到損害時(shí)，代表全體業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序。

• 問 業(yè)主委員會(huì)如何成立 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作要注意什么
  答

  問：為什么要成立業(yè)主大會(huì)？ 答：有了業(yè)主大會(huì)之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員；決定物業(yè)管理費(fèi)水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會(huì)所、停車場(chǎng)、天臺(tái)、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒有業(yè)主大會(huì)，上述權(quán)利均無法實(shí)現(xiàn)。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條） 問：業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會(huì)是一個(gè)決策權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。如果沒有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)委會(huì)無權(quán)獨(dú)立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會(huì)被部分人所控制。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12、15條） 問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上享有那些權(quán)利？ 答：下列重大事項(xiàng)必須全體業(yè)主投票并需整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：（1）制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；（3）物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。 也就是說，小區(qū)內(nèi)的重大事項(xiàng)決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項(xiàng)。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12、15條） 問：業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對(duì)立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條） 問：如何選聘物業(yè)管理公司？ 答：業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的。 根據(jù)粵建房字[2003]117號(hào)《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，住宅規(guī)模較小是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項(xiàng)目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。 有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。 問：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)從哪里來？業(yè)主委員會(huì)委員是否有報(bào)酬？ 答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)通常包括基本辦公設(shè)備購置費(fèi)用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費(fèi)用、辦事人員、業(yè)委會(huì)委員的基本工作補(bǔ)貼（如交通、手機(jī)）。 工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會(huì)委員的報(bào)酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會(huì)決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，約定該工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會(huì)委員的報(bào)酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第35條） 問：法律、法規(guī)、政策對(duì)發(fā)展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？ 答：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理辦法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，**低不得少于50平方米。 2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，發(fā)展商配置物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而臨時(shí)的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層臨時(shí)搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。 發(fā)展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為發(fā)展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法定成本之一。 問：小區(qū)里的會(huì)所和地下、架空層停車場(chǎng)是否屬于全體業(yè)主？ 答：按照規(guī)定，如果會(huì)所和停車場(chǎng)建筑面積沒有計(jì)入公共面積（即業(yè)主進(jìn)行了分?jǐn)偅┑脑?，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是屬于開發(fā)商的。如果計(jì)入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。 通常沒有成立業(yè)委會(huì)之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃資料，所以難以判斷會(huì)所和停車場(chǎng)到底屬于誰。如果成立了業(yè)委會(huì)，這個(gè)問題就會(huì)有答案了。 問：業(yè)主委員會(huì)主要有什么職責(zé)？ 答：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施：業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的所有決定。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條） 問：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定？ 答：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。（詳見粵建房字[2003]117號(hào)《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問題的通知》） 問：業(yè)主工作繁忙，沒有時(shí)間參加業(yè)主大會(huì)怎么辦？ 答：召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，業(yè)主可以直接到會(huì)場(chǎng)參與大會(huì)討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)，還可以以書面意見的形式就大會(huì)議題發(fā)表意見，進(jìn)行表決。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條） 問：業(yè)主大會(huì)與居民委員會(huì)之間的關(guān)系？ 答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。（詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第14、20條） 問：個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約、違反小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅當(dāng)作商業(yè)寫字樓使用等）怎么辦？ 答：1、物業(yè)管理公司根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定或者業(yè)主公約的授權(quán)，采取批評(píng)、規(guī)勸、公示等非強(qiáng)制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；2、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施情況，有權(quán)采取批評(píng)、規(guī)勸、公示等非強(qiáng)制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；3、如果上述非強(qiáng)制措施沒有效果，則相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)可以向有關(guān)的行政管理部門報(bào)告（如工商局、城市綜合執(zhí)法局等），由相關(guān)行政部門依法處理；4、相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟（違約之訴、或侵權(quán)之訴），由人民法院依法裁判。 問：專向維修資金應(yīng)如何交納？ 答：根據(jù)穗國房字[2003]592號(hào)《廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，專向維修資金交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)：（1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日（《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會(huì)決定方案交納。 （2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足購房款2％部分，由購房者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。