二手房交易求助！

已有10個回答

• 138****6765

  這個 中介既然這樣給您說了 肯定已經(jīng)確定您貸款的資質(zhì)沒什么問題了 貸款就應(yīng)該能通過的 因為中介就是吃這碗飯的

  查看全文↓ 2014-04-08 20:54:55
• 156****4610

  第一個問題：一般情況下商品房有產(chǎn)權(quán)就可以以貸款了。如果不是商品房，有產(chǎn)權(quán)還必須有國土證（大國土也可）才能貸款。（每個城市有不同的政策，你要咨詢當(dāng)?shù)刂薪楣?。?br/>
  第二個問題：如果房東以前沒有貸款或者貸款已經(jīng)還完，那么你就可以到銀行辦理貸款。
  
  第三個問題：流程比較簡單，但是過程很撓人。你到銀行去，說明你的情況，他們會幫你辦理。（建議找中介，費用只需1000多塊錢）

  查看全文↓ 2014-04-08 14:49:25
• 146****8117

  1、按照你那個寫法，貸款不足你是要補(bǔ)足現(xiàn)金的，否則不可以退定金
  2、但是，你應(yīng)該按時去簽約，然后給對方發(fā)個掛號信，就說因為其他條款不能達(dá)成協(xié)議，正式合同不能簽訂，要求退定金，這是可以的。
  要按照我講的去做，掛號信要發(fā)，要講居間協(xié)議里的我都同意，但是其他條款不同意，這就行了。
  同意三樓意見
  應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議約定辦理.
  房屋評估價格還沒下來，這只是一種假設(shè)狀態(tài)，現(xiàn)在不必就違約，建議在正式簽約時對此條款協(xié)商解決

  查看全文↓ 2014-04-08 13:08:15
• 153****3772

  **好找中介協(xié)商,改一下

  查看全文↓ 2014-04-08 12:34:19
• 153****4403

  5、二手房市場的相關(guān)部門及相關(guān)手續(xù)有哪些；
  要到銀行辦理貸款手續(xù)，到房屋評估所辦理評估手續(xù)，到保險公司辦理保險手續(xù)，到房產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，到房管局辦理撤消抵押手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-07 21:54:48
• 144****5666

  2、購買此房的明細(xì)：國家要征收的費用：1、契稅（首套房90㎡以下的為1%，其他的為1.5%或3%），2、個人所得稅（1%）3、營業(yè)稅（免征收、成交價-原購價的5.65%、或成交價的5.55%）3、土地出讓金（1%）4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費（每平米6元）5、登記費（80）6、抵押登記費（80）7、工本費（20）公司收費：買賣雙方各1%，如果業(yè)主凈價則需支付中介費2%，如果貸款的話則需要交給評估公司0.5%的評估費。
  3、過戶流程：在中介公司簽訂買賣協(xié)議—評估--到房管局進(jìn)行房本查檔----到房管局打買賣協(xié)議----**及后期費用全部存入銀行資金監(jiān)管----（如需貸款則到銀行辦理貸款手續(xù)）----到房管局過戶----15個工作日（貸款需15到20個工作日）賣方拿到全款、買方拿到房本。

  查看全文↓ 2014-04-07 10:35:03
• 145****9747

  詳細(xì)的求頂?。?！
  二手房買賣詳細(xì)流程及風(fēng)險提示
  新房價格太貴，入住總是遙遙無期，相對而言，買個二手房價格相對便宜，甚至可以直接入住，省去了許多麻煩。不過二手房交易的程序卻相對復(fù)雜，往往還潛藏著許多看不見的風(fēng)險。比如不少交易者出于種種目的，對房屋的某些部分過分夸張，對自己二手房的某一特征過分渲染，更有一小撮甚至精心策劃，構(gòu)筑種種陷阱，將對方套入陷阱。本期購房體驗課將對二手房交易中存在的陷阱和如何防范一一進(jìn)行分析，讓大家在二手房交易的時候少走彎路險路，回避陷阱，避免上當(dāng)。
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。確保房源可出售性和真實性，從源頭上保障買方的交易安全。
  風(fēng)險提示：買方在交易前一定要查看房產(chǎn)證等原件，避免假房東詐騙。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同
  如果委托中介，買方與居間方(中介方)的書面委托協(xié)議，應(yīng)明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，居間方以此協(xié)議為求購方尋求所需房源并帶領(lǐng)其看房。
  風(fēng)險提示：房屋權(quán)屬、付款方式、付款時間、交付標(biāo)準(zhǔn)、違約條款、爭議的解決方式等相應(yīng)條款應(yīng)特別留意。在簽約之前建議去交易中心做全面的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，看其有無查封等隱患。如出售方還未還清貸款，**款應(yīng)在中介公司的陪同下用于還貸。
  (3)銀行貸款
  對貸款的買方來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  風(fēng)險提示：簽定貸款合同時選擇的還款方式一定要符合自身條件，避免今后不能按時還款影響資信。銀行在交易中心過戶后見他項權(quán)證后放款，放款應(yīng)為出售方的專用帳號，警惕放款在中介公司或者其它帳號上的違規(guī)行為
  申請還款。提前還貸是需要預(yù)約的，申請還款要準(zhǔn)備好還款所需材料。
  風(fēng)險提示：銀行對于還貸預(yù)約時間的限制有所不同，還貸完畢后取出他項權(quán)證，方能去交易中心注銷抵押。
  出售方還清貸款后，去交易中心抵押登記注銷后7個工作日內(nèi)，方能進(jìn)行權(quán)利轉(zhuǎn)移(過戶)。
  風(fēng)險提示：抵押注銷后應(yīng)及時去交易中心過戶，盡快的收回房款，以免節(jié)外生枝，例如實施新的稅費政策而導(dǎo)致更多稅費支出。
  (4)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  風(fēng)險提示：要確認(rèn)出售方的抵押是否注銷，否則無法過戶
  (5)繳納稅費
  稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  (6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
  交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。自送件之日起**快8個工作日后領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證以及抵押憑證他項權(quán)利證明，此證交付銀行后方能放貸。
  風(fēng)險提示：收件收據(jù)是領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的合法憑據(jù)，此時房屋已過戶給買方，但尾款還未收回，風(fēng)險無疑在賣方，因此收件收據(jù)**好交由中介公司或者銀行代為保管。買房,購房,裝修
  收件收據(jù)保管人代為領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，待買方支付尾款辦理好交房手續(xù)后交付給買方，保障賣方順利回收尾款。
  (7)打余款完成交易
  買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結(jié)算。
  風(fēng)險提示：房屋內(nèi)如有戶口，應(yīng)以書面的形式約定在具體時間內(nèi)遷出，并制定違約罰則。
  二手房交易注意事項大全
  (1)房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買方來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  (2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買方應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買方與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的
  (3)交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買方只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可買賣不破租賃，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買方及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  (4)土地情況是否清晰
  二手房中買方應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買方對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買方來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算
  (5)市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買方在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  (6)福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買方購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  (7)單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買方如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  (8)物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買方不知情購買了此房屋，所有費用買方有可能要全部承擔(dān)。
  (9)中介公司是否違規(guī)買房,購房,裝修
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買方提供零**的服務(wù)，即買方所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買方以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)
  (10)合同約定是否明確新
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2014-04-07 10:04:39
• 154****1651

  你去交易中心問問原來那房子遺產(chǎn)繼承的要不要繳稅

  查看全文↓ 2014-04-06 22:35:41
• 155****7109

  過戶時剩余房款資金監(jiān)管，以此保證雙方利益不受對方侵害。

  查看全文↓ 2014-04-06 13:57:27
• 156****5337

  中介告訴你的有問題，按照中介所講的，你就是首次購買90㎡以下的普通住宅，即使是第二套，你也只用繳納1.5%的契稅就OK，不需要3%.

  查看全文↓ 2014-04-05 21:35:18

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  1.了解行情瀏覽：相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊。未來城市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時的市場行情。多請教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介（又叫物業(yè)代理）等或曾經(jīng)有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗的親朋好友如何定價、報價。報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調(diào)價準(zhǔn)備。首先，地段當(dāng)然是決定房價的**基本因素。一般來說，同一個小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照**近的成交記錄進(jìn)行定價。但這并不是決定房價的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景（包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素）都可能影響的房價的高低。2.買方看房要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要。建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下，對于賣出的價格影響很大?？陀^看待出售的房子。找出房子的十個缺點，十個優(yōu)點，在賣房的過程中盡量揚長補(bǔ)短；每看一個不同客戶都會有不同的態(tài)度，多了解客戶的態(tài)度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題等。3.個人賣房交易流程（1）商議房價、付定金出售房子時，若有買方意愿出價，一定會殺價。因為房子的價錢不像一般的商品能夠計算出成本，價錢高低往往取決于“消費者的認(rèn)定”與“市場的成交行情”，所以“些許”預(yù)留殺價空間。若買方買下房子，必須先付訂金。所謂訂金是買方為確保契約覆行，交付賣方的金錢，具有契約上的效力。賣方收下訂金后，若買方反悔，賣方有權(quán)沒收訂金，反之若賣方反悔，則必須加倍退還。（2）簽訂房屋買賣合同房屋買賣合同是購房之中**為關(guān)健的一部分，合同之中其包含著很多內(nèi)容，如確認(rèn)房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業(yè)管理、房屋歷史、產(chǎn)權(quán)以及是否可以做二手房按揭。（3）房屋付款方式房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監(jiān)管賬戶上；按揭貸款中得先交首期到指定監(jiān)管賬戶，然后申請貸款方式，**后簽貸款合同。（4）申請過戶、辦過戶手續(xù)過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同、土地證、房產(chǎn)證就可以辦理過戶。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場簽字，如一方不去，要去公證處作委托。一次性付款在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是簽好合同當(dāng)天就可以去過戶(帶齊資料)。4.過戶費計算（1）買方稅費契稅：房價1.5%，適用個人購買普通居住用房;房價3%，適用個人購買非普通居住用房、花園住宅、非居住用房及法人購房。印花稅：合同價×0.05%。權(quán)證印花稅：5元/本。配圖費：25元/套;非居住用房130元/套。交易手續(xù)費：2.5元/平方米×建筑面積;非居住用房：合同價×0.5%(買方承擔(dān))。權(quán)證登記費：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。（2）賣方稅費營業(yè)稅及附加居住用房滿五年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售價-購入價)×5.55%(境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定);居住用房未滿五年：合同價×5.55%(境外人為5%-5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定);花園住宅、非居住用房、法人售房：(出售價-購入價)×5.55%(境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定)。個人所得稅居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征;居住用房未滿五年，或產(chǎn)權(quán)人擁有兩套(含)以上房產(chǎn)：①(出售價-(購入價+上手契稅)-本手營業(yè)稅及附加-裝修費(**多不超過上手房價10%)-銀行貸款利息-上手交易手續(xù)費-上手公證費)×20%②未提供完整房屋原值憑證：普通居住用房：合同價×1%非普通居住用房：合同價×2%花園住宅、非居住用房、法人售房：(出售價-購入價-營業(yè)稅及附加-出售稅費-土地增值稅)×20%。土地增值稅居住用房：免征；花園住宅、非居住用房、法人售房：(售價-土地增值稅可扣除項目)×稅率；稅率：當(dāng)土地增值稅/土地增值稅可扣除項目≤50%，稅率為30%，大于50%小于等于100%時稅率為40%，大于100%≤200%時，稅率為50%，大于200%，稅率60%；土地增值稅可扣除項目為：房屋購入價+房屋購入時的契稅+購入時的交易手續(xù)費+購入時的印花稅+本次的營業(yè)稅及附加+本次的中介費(需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定)。印花稅：合同價×0.05%。交易手續(xù)費：居住用房2.5元/平方米×建筑面積。車位的稅費征收標(biāo)準(zhǔn)參照非居住用房。所需材料地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套）、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份）。房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件。5.房屋交付、水電、煤氣、物業(yè)管理費交割一般涉及到財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，水、電、有線電視、天然氣和其他，如果房地產(chǎn)室內(nèi)和家具，家電，買方必須驗證是否被替換或者移除，交換鑰匙。6.領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證買方按過戶回執(zhí)指定時間，帶身份證和過戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。7.付尾款將剩余的屋款全數(shù)付清，通常是向銀行貸款來支付**后的尾款，也可由銀行直接將貸款撥入賣方的帳戶，并完成過戶、交屋手續(xù)。

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