.png)
.如果是二手房,在以下情況會征收土地出讓金: 1、房改房：房改房上市需要交納土地出讓金，但是各個地方規(guī)定不同，北京市“當(dāng)年成本價×建筑面積×1%”。按照北京的成本價，就是15.60元/建筑平米。 2、經(jīng)濟(jì)適用房：一般經(jīng)濟(jì)適用房的被稱為“綜合地價款”，是10%，針對的是居住滿5年按照市場價格出售的，售房款項(xiàng)的全額的10%； 3、參照經(jīng)濟(jì)適用房管理的回遷房、安居房等，按照成交價格的3%交納土地出讓金
全部5個回答>辦公房出售要交土地出讓金
142****3269 | 2014-04-04 15:57:28
已有4個回答
-
-
151****1617
針對這一問題，我們首先要明確土地性質(zhì)有哪些?什么是土地出讓金?這兩者又有什么關(guān)系?為什么改變土地性質(zhì)要補(bǔ)交土地出讓金?
查看全文↓ 2014-04-07 09:28:41
首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。
由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國有土地收益發(fā)生改變，為了維護(hù)國家利益，就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。
讀者問題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計算方法：
一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－原用途價格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22％，其中評估價格把同一時點(diǎn)的出讓土地原用途價格扣除；
另一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價格×分?jǐn)偼恋孛娣e。
在回答此問題前，筆者要先提出幾個問題。
(1)方法中所提的“評估價格”指的是房屋價格還是土地價格?什么時點(diǎn)、什么用途的價格?
(2)22％是土地、還是房屋的出讓金比例?
(3)方法中所提的“原用途價格”是什么時點(diǎn)的價格?土地的還是房屋的價格?
基于以上問題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者，但是從土地估價上來說，對于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金，一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評估土地性質(zhì)變更前后的價值，補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額，具體計算如下：
所需補(bǔ)交出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例
對于問題中涉及到的如何扣除出讓土地原用途價格，是應(yīng)該按照建筑面積扣除、還是土地分?jǐn)偯娣e扣除，筆者建議按照當(dāng)初繳納土地出讓金時的計算方法進(jìn)行計算補(bǔ)交。
在實(shí)際操作中，住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e，具體到每個門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān)，具體公式如下：
每個門市分?jǐn)偼恋孛娣e＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e
因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金，由此得出每個門市所需補(bǔ)交的土地出讓金，計算公式如下：
每個門市補(bǔ)交的土地出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例
需要說明的是，改變土地性質(zhì)所需要補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額，并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因?yàn)樨泿糯嬖谠鲋祷蛸H值的情況，所以必須對當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進(jìn)行評估，然后才能正確、合理的確定需要補(bǔ)交的土地出讓金。也就是說，無論土地的性質(zhì)怎樣改變，都必須是當(dāng)前時點(diǎn)的土地評估價格，所需補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。
對于文中所提到的“無論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，由于該建筑樓層已經(jīng)確定，容積率也不會發(fā)生變化，所以首層分?jǐn)偟耐恋孛娣e也是已經(jīng)確定的固定面積，不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分?jǐn)偯娣e分別計算，才會引起政府收益的不同。在這里筆者認(rèn)為，不應(yīng)把建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e混合計算。
12724 -
147****0931
大哥,請參閱:
查看全文↓ 2014-04-06 10:32:39
關(guān)于天津市內(nèi)六區(qū)辦理住宅土地登記
手續(xù)收費(fèi)有關(guān)問題的通知
發(fā)文單位：天 津 市 物 價 局
發(fā)文日期： 二OO二年十月三十日
文 號：津價房地〔2002〕484號
主 題 詞: 城鄉(xiāng)建設(shè) 土地 登記 收費(fèi) 通知
內(nèi) 容：
市房管局：
你局《關(guān)于申請土地登記費(fèi)的函》（房計[2002]259號）收悉。根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)〈天津市房地產(chǎn)管理局職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定〉的通知》（津黨辦發(fā)[2001]34號）和市政府領(lǐng)導(dǎo)同志對市規(guī)劃和國土資源局、市房地
產(chǎn)管理局《關(guān)于報送〈市政府委托辦理市內(nèi)六區(qū)住宅用地登記發(fā)證工作方案〉的請示》的批示精神，現(xiàn)將你局受市政府委托辦理市內(nèi)六區(qū)住宅用地登記發(fā)證收費(fèi)的有關(guān)問題通知如下：
一、和平、河西、河?xùn)|、南開、河北、紅橋六轄區(qū)內(nèi)住宅及與住宅相連的底層商業(yè)用房的土地分戶登記和核發(fā)《國有土地使用證》，由市、區(qū)房管局按照國家和本市有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用；其他區(qū)縣辦理相關(guān)事宜仍由市、區(qū)縣規(guī)劃和國土資源局按照國家和本市有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用。
二、辦理住宅及與住宅相連的底層商業(yè)用房的土地分戶登記和核發(fā)《國有土地使用證》按下列收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)：
（一）土地證書工本費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：普通證書，個人每證5元，單位每證10元；國家特制證書，單位和個人均為每證20元。
按照城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定取得所有權(quán)的住房辦理《國有土地使用證》時按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納土地證書工本費(fèi)。
（二）土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪收費(fèi)：城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下的，每宗地收13元，每超過50平方米（不足50平方米的按50平方米計算）加收5元，但累計相加**高不超過30元。兩戶以上共同使用用一宗地的，按每戶獨(dú)立使用和分?jǐn)偯娣e在100平方米（含100平方米）以下的，每戶收7元，每超過50平方米（不足50平方米的按50平方米計算）加收3元，但累計相加**高不超過20元。
（三）未辦理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)而取得國有土地使用權(quán)的私房交易，繳納國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為私房實(shí)際成交金額的1%，由受讓方繳納。私房每交易一次，則按前述標(biāo)準(zhǔn)繳納一次國有土地使用權(quán)出讓金。按照城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定取得所有權(quán)的住房進(jìn)行交易的按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納國有土地使用權(quán)出讓金。
（四）私房贈與繳納的國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為私房評估價值的1%，由贈與方或者受贈方交納。
三、在辦理土地登記時，應(yīng)根據(jù)單位和個人的實(shí)際需要，由其自愿選擇普通證書或特制證書并繳納相應(yīng)的證書工本費(fèi)。
四、土地登記收費(fèi)為行政事業(yè)性收費(fèi)，納入財政專戶，實(shí)行“收支兩條線”管理，收費(fèi)時應(yīng)須使用財政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)。有關(guān)單位接到通知后須到價格主管部門辦理《收費(fèi)許可證》手續(xù)。
五、在辦理收取劃撥土地二次上市房屋補(bǔ)交土地出讓金時，應(yīng)統(tǒng)一使用市規(guī)劃和國土資源局提供的收費(fèi)票據(jù)。收取的土地出讓金由市房地產(chǎn)管理局登記發(fā)證中心集中管理，按月交市規(guī)劃和國土資源局，由市規(guī)劃和國土資源局再上繳市財政局。收取的土地出讓金1%業(yè)務(wù)費(fèi)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要，按有關(guān)規(guī)定辦理。
六、有關(guān)單位必須按照國家有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，在收費(fèi)場所醒目位置公布收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
七、各單位要認(rèn)真執(zhí)行本通知和國家的相關(guān)規(guī)定，違反上述規(guī)定，由價格、財政主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定檢查處理。
八、本通知自2002年11月1日起執(zhí)行。
因此,遵照以上規(guī)定,你就得交納了! -
134****8698
據(jù)我了解我國現(xiàn)在還沒有出臺過讓個人繳納土地出讓金的政策，**多也就交個土地增值稅（辦公性質(zhì)活花園住宅）。
查看全文↓ 2014-04-04 16:04:37
相關(guān)問題
-
答
-
答
首先請確認(rèn)您原土地證的權(quán)屬性質(zhì)，如為劃撥，必須補(bǔ)交出讓金后方可上市交易，根據(jù)政府的文件可以直接申請出讓，否則必須單位同意才能辦理出讓手續(xù)，出讓金為土地評估價的40%。如需辦理請攜帶以下資料： 1.原土地使用證 2.出讓申請書 3.出讓金結(jié)算表 4.出讓金票據(jù) 5.完稅證明 6.身份證復(fù)印件，結(jié)婚證，無婚姻證明等個人資料（買賣雙方） 7.買賣合同 8.交易證明 9.估價報告10.申請書審批表 11.如委托他人需要委托書等資料。追問我買的這個房子屬于第三次交易了，**開始的應(yīng)該是單位分房的性質(zhì)，后來有一次買賣買房的人交過土地轉(zhuǎn)讓金，但是房本上寫的是劃撥。我想咨詢我這次買房還需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金嗎？
全部5個回答> -
答
**好咨詢當(dāng)?shù)赝恋夭块T
全部4個回答> -
答
政策本義是讓賣房人交，否則不予辦理過戶手續(xù)。但現(xiàn)實(shí)操作中，賣房人往往要求買房人交。討論這個問題就好象是在問白菜應(yīng)該賣1元1斤，還是2元1斤一樣!
全部3個回答> -
答
公房土地出讓金計算方法:應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%房產(chǎn)交易其他稅費(fèi) 營業(yè)稅 按其售房收入減去購買房屋價款后的差額的5%繳納營業(yè)稅 房齡房齡≥兩年 普通住宅免征營業(yè)稅 土地增值稅 對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅 契稅 個人購買自用普通住宅,暫征收銷售額1.5%的契稅
全部5個回答>
買房交流群
房產(chǎn)稅費(fèi)最新問答
- 房貸計算
-
找房小程序
