二手房過戶都需要注意下什么

已有9個回答

• 131****4558

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。
  1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。
  2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

  查看全文↓ 2014-04-05 09:49:28
• 143****5571

  "產(chǎn)權(quán)是肯定要過戶的 還有物業(yè)過戶 煤氣過戶 有限電視過戶唯一要注意的就是戶口問題 其實戶口問題是可以寫進合同的同樣是有法律效力的 至于需要承擔(dān)什么樣的責(zé)任 雙方約定 "

  查看全文↓ 2014-04-04 20:22:06
• 133****3267

  正常的1-3個月，期間注意的事項就是收集證明件

  查看全文↓ 2014-04-04 10:58:12
• 144****1462

  要看是售后公房還是什么
  售后公房和普通二手房一樣交易
  不是售后的免稅收
  只要交納中介費和105塊的產(chǎn)證辦理費用就可以了

  查看全文↓ 2014-04-04 10:11:19
• 156****7961

  產(chǎn)權(quán)是肯定要過戶的 還有物業(yè)過戶 煤氣過戶 有限電視過戶
  唯一要注意的就是戶口問題 其實戶口問題是可以寫進合同的
  同樣是有法律效力的 至于需要承擔(dān)什么樣的責(zé)任 雙方約定

  查看全文↓ 2014-04-04 09:38:45
• 143****6169

  你把東西都準(zhǔn)備齊全了 賣方的原件房產(chǎn)證、身份證、契稅票、原始購房發(fā)票等在就是定金一定要多給一些，防止業(yè)主漲價。至于一房多賣的問題，如果是在小區(qū)里面的，那就和業(yè)主去小區(qū)物業(yè)公司核實身份，如果不是，那就和業(yè)主土地局或房管局查一下此房是否有過交易記錄。
  
  你只要到時候過完戶，拿到房本，契稅票，然后去物業(yè)做完物業(yè)交驗就行了！

  查看全文↓ 2014-04-03 13:08:42
• 158****1594

  一般的情況二手房過戶需要的費用：
  一、 買房人應(yīng)繳納稅費：
  1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
  2、 印花稅：房款的0.05%
  3、 交易費：3元/平方米
  4、 測繪費：1.36元/平方米
  5、 權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。
  二、 賣房人應(yīng)繳納稅費：
  1、 印花稅：房款的0.05%
  2、 交易費：3元/平方米
  3、 營業(yè)稅：全額的5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
  4、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

  查看全文↓ 2014-04-03 10:59:41
• 156****8772

  第一部分、購房意向階段
  1、購房用途：自住、出租、坐等**還是.....買著玩。如果是自住的話一定要考慮：誰來住？打算住多久？（這一點很重要，如果你打算住10年，那么買20年房齡的房子以后怎么置換？）
  2、購房預(yù)算：預(yù)算是指極限的支付能力。別不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好報答他們就是了。了解自己的真正底線才不至于失去**好的機會。預(yù)算代表你的支付能力上限，一般買房中能夠觸及80%-90%已經(jīng)算很高了。很多人把預(yù)算等同于打算支付的房價，**終不是錯失良機就是盲目看房。
  第二部分、找房階段
  完成初選后就可以上安居找房源看價格了，但這里面房源眾多，真假難辨，還得繼續(xù)篩選，技巧如下：
  （1）按發(fā)布時間排序。
  （2）盡量不要使用價格和面積的篩選功能
  （3）價格離譜的過濾掉。
  （4）底樓、靠街的房子要過濾。
  （5）選擇規(guī)范的中介公司，挑選專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，為你的找房攻略節(jié)約時間。
  第三部分、看房階段
  1、如果你擔(dān)心手機被中介打爆，建議你新買一張手機卡，當(dāng)然你有個找房手機更好，買完了就把卡扔掉（手機別扔，不要送給我），或者慎重選擇經(jīng)紀(jì)人，以免因為電話過多而影響你的正常工作和生活。
  2、一套房源不要找多個中介或是多個經(jīng)紀(jì)人看房，看房前一定明確信息的真實性，因為找多個對象為您找房容易抬高房價，而沒有明確信息的真實性是很容易造成時間浪費的。
  3、實地看房時看和問要注意分寸，不要表現(xiàn)得對房子太喜歡，業(yè)主會認(rèn)為他的房子相當(dāng)好，談價會相當(dāng)難談甚至于漲價都有可能。
  4、意向房看后就要問價格，有的經(jīng)紀(jì)人看你很喜歡這房子的時候如果你沒有先問清楚價格，他也會抬高房價，甚至于和業(yè)主一起唱戲！從而提高你的對房屋的價格預(yù)期，甚至吃差價。
  第四部分、面談議價階段
  談價格一定要一萬一萬五千五千磨，別一次讓很多，同時你還可以利用提高**、快速付款、加急放款等手段讓房東讓一點。這里有個例子，比如你可以跟房東這么說：你再讓我1萬，賣99萬，我馬上把**給你，你存1個月就變100萬了，和你1個月后找到出100萬的買你房的效果一樣，你不損失，反正現(xiàn)在房價不會跌但至少也不敢漲。
  第五部分、合同簽約階段
  1、驗明上家正身，權(quán)利人（包括沒上產(chǎn)證的配偶）必須全部持證到場。
  2、合同中的補充條款中對過戶、付款、貸款發(fā)放、交房等重要時間節(jié)點有明確的約束（因為格式合同中有約定，如果補充條款不約定就以格式條款為準(zhǔn)了）。并且注意這些重要的時間節(jié)點不能以年月日的形式載明（也就是說每個事件是有因果關(guān)系的，并以上一事件的完成日來約束下一事件的起始日），這樣對上下家都有利，上家不會因為沒有及時注銷抵押影響過戶而違約，下家也不會因為貸款沒批或來不及放款而違約。一般這樣的合同才是公平合同，大家不會有異議。
  3、注意一下戶口遷出的問題，尤其是老公房、使用權(quán)房等權(quán)屬、住戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜的案例更要約定戶口遷出時間、違約金額等細(xì)節(jié)問題。這個上家一般不會拒絕，因為沒啥理由拒絕。
  4、把費用談清楚。在簽訂買賣合同（或者居間協(xié)議）之前是談房屋交易費用的**佳時機，因確認(rèn)無誤后就可以按手印了，之后別忘了拿一本合同走，以免毀尸滅跡。
  5、到手價協(xié)議一定要寫清楚！這里我全部用黑體就是因為自己當(dāng)初考慮還不夠全面。如果以到手價為成交價寫進買賣合同正本的話，一般還會有一個單獨的補充協(xié)議來約定雙方的稅費義務(wù)。這里買家會產(chǎn)生政策風(fēng)險（比如年初的營業(yè)稅調(diào)整）和操作風(fēng)險（比如上家承諾唯一被揭穿等）。這里提供一個比較合理的雙方都可以接受的范本供參考：
  xx與xx雙方就xx房產(chǎn)的買賣事項在雙方自愿的情況下達成補充協(xié)議如下：
  1、買受人承擔(dān)xx房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅金和費用包括：
  （1）房屋交易營業(yè)稅（或差額營業(yè)稅）。
  （2）房屋交易中賣出人個人所得稅。
  （3）房屋交易中所產(chǎn)生的中介機構(gòu)服務(wù)費用xx萬元。
  （4）其它法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)的稅費。
  2、雙方承諾盡快辦理交易審稅事宜，如在辦理期間發(fā)生政策變化等不可抗力所導(dǎo)致的新增稅費，按法律規(guī)定各自承擔(dān)。
  （如果滿五唯一再補充下面一條）
  3、房屋賣出人承諾該處房產(chǎn)已持有屆滿五年，并且至雙方過戶送件日止為賣出人唯一住宅。賣出人承諾在雙方審稅過程中提供購入該處房屋的原始發(fā)票（金額xx萬元），并配合承諾唯一。
  第六部分、貸款申請階段
  1、材料盡快備齊。大部分銀行材料齊備后3個工作日就可出審批結(jié)果，一般審批通過后合同條款是不會改的，也就是說政策風(fēng)險就沒了。所以全速前進吧，其實除了住房查詢單、公積金復(fù)議單外，其它材料都是當(dāng)場可取的，花一天時間全搞定吧。
  2、附加條件盡量答應(yīng)。為了優(yōu)惠利率，有些銀行會讓你辦些其它業(yè)務(wù)，小妞你就從了吧！因為這些業(yè)務(wù)都無傷大雅，比如辦了信用卡、網(wǎng)上銀行等你轉(zhuǎn)手就可以注銷掉；基金保險都能撤退啊?？傊畯牧藳]壞處、不從很危險！
  3、注意貸款品種選擇。公積金貸款不一定劃算，因為5年以上的二手房只能貸15年，前期還款壓力大增，而且也失去了公積金提取的權(quán)利，要慎重考慮。商業(yè)貸款的還款方式要選擇好，**好老老實實等額本息，要搞創(chuàng)新**好自己先弄明白，別被坑爹了再來喊冤，叫破喉嚨也沒人理你的。
  4、審批通過后要立即去審稅過戶，一般銀行的審批是有時效的，**好了解清楚。自己也別拖拖拉拉，同時也讓上家干脆點，女兒都已經(jīng)按了手印賣了，就趕快過門讓大爺早點享受吧！
  第七部分、審稅過戶階段（含放款）
  （1）盡快約定時間過戶。很多人說這是廢話，誰不知道要快點過戶，問題就在上家要是不配合怎么辦？威逼利誘吧。比如告訴上家稅收政策要變啊，購房政策要變啊，如果稅收增加了、變成限購了大家就要散伙啦。還可以告訴上家銀行資金很緊張啊，如果不能及時過戶銀行以后放款會拖的很長啊，等等。只要你之前的買賣合同條款簽的好，主動權(quán)還是有的。
  （2）每次去交易中心之前都要讓中介確定所需材料。其實很多人過戶都不順利，因為少材料，防不勝防啊，來來回回浪費很多時間。所以每次去之前一定要讓中介去確認(rèn)上下家分別要帶哪些材料，讓中介和上家好好確認(rèn)清楚，語氣可以嚴(yán)厲些,這是他們的職責(zé)！
  （3）要盡量約開門時間。交易中心一般都很忙，尤其是浦東（南泉北路那個屬于半殘，不能算），所以約在雙休日和工作日效果其實差不多。（也不知道哪里出來那么多大爺大媽，交易中心和證券營業(yè)部不相上下啊?。Ｋ?*節(jié)省時間的方法就是等開門！這時候就不要嫌累了，親自上陣吧！畢竟一輩子也沒幾次。
  （4）契稅、營業(yè)稅、個稅是可以刷卡的....
  （5）收件收據(jù)（就是領(lǐng)取新產(chǎn)證的憑證）**好下家保管！
  （6）稅款都是可以退的，請放心繳納。
  （7）重要憑證要妥善保管。
  （8）領(lǐng)證一定要快、準(zhǔn)、狠。
  第八部分、驗房交房階段
  （一）公用事業(yè)過戶（原則上來講只要賬單上有戶名的項目都必須過戶！不過好在除了物業(yè)之外，其他基本上都是7天服務(wù)啊！找個周末一起辦掉吧）
  1、水和電。
  2、燃?xì)狻?br/>3、有線電視。
  4、電話和寬帶。
  5、物業(yè)。
  （二）驗房
  驗房這個東西就屬于比較虛的了，如果你愿意花錢，可以找專業(yè)的第三方機構(gòu)來驗，不過即使驗出問題估計地主也不會認(rèn)......所以還是自己搞吧，主要檢驗的部分包括：
  1、檢查是否有透漏電、水、煤氣等。
  2、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否正常。
  3、檢查交付件是否齊全

  查看全文↓ 2014-04-03 10:23:06
• 146****3448

  給本，如果你是按揭要押銀行的

  查看全文↓ 2014-04-02 22:18:22

相關(guān)問題

• 問 ??二手房怎么過戶?二手房過戶都需要注意什么?
  答

  二手房交易流程：第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當(dāng)交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。第3步：贖樓贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。出于風(fēng)險考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境地。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。第5步：簽訂買賣合同簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。第6步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房怎么過戶都需要注意什么？
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  二手房交易流程：第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當(dāng)交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。第3步：贖樓贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。出于風(fēng)險考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境地。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。第5步：簽訂買賣合同簽訂書面協(xié)議時，**主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。第6步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。

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• 問 ??想問下大家二手房過戶都需要注意什么？
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  1、核實房屋情況。了解房屋自然情況，既包括房屋位置、地址、門牌號，還包括面積、戶型、格局、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、開間、進深等細(xì)節(jié)，更包括房屋預(yù)留物品、裝修情況、物業(yè)服務(wù)、生活配套、商圈環(huán)境等。2、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰以及賣方手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，賣方必須是房屋的所有權(quán)人。買方可以通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證來核實賣方及房產(chǎn)的信息，確認(rèn)無誤以避免糾紛；對于持有軍官證的房主應(yīng)格外謹(jǐn)慎，必須核實身份；對夫妻共有或多個共有產(chǎn)權(quán)人的房屋，買方應(yīng)要求在簽買賣合同時所有產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)到場簽字。3、標(biāo)明付款方式和付款時間。在購買房屋時，買方應(yīng)要求賣方在合同中標(biāo)明房屋付款時間、付款方式，不能用模糊的口頭約定，因為一旦出現(xiàn)糾紛，這種約定在實際中太難取證，所以買方簽定合同時要用書面形式確定條款，如有問題可走法律途徑來維權(quán)。4、明確違約責(zé)任和合理利用補充條款。購房者要在正規(guī)中介公司簽署正式購房合同，除合同中對違約情況有所陳述外，在履行合同的過程中，還要就一些一時無法確定的問題增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，以避免后期麻煩。5、了解二手房房屋產(chǎn)生的費用是否結(jié)清。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)費、采暖費、煤氣費、電費、水費等有可能因長期拖欠數(shù)額不菲。買受人在不知情的情況下購買此房，很有可能就要為此買單。建議將這些可能發(fā)生的情況都落實到合同中去，并留有尾款，本著誰消費誰清零的原則以此制約。6、盡量委托正規(guī)中介機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)事務(wù)所來代理房屋買賣交易。此渠道能讓買賣雙方的風(fēng)險規(guī)避到**小，也給購房者省去很多不必要的麻煩。

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• 問 二手房買賣 都需要注意什么？？？
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  二手房要注意些什么1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。8、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

• 問 買二手房都需要注意什么? 買二手房，交房時需要注意什么
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  購買二手房注意事項：1．看房1）房屋產(chǎn)權(quán)是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛;3）所購建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計算在內(nèi);4）房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人等。2．定價1）自身要熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調(diào)；2） 聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。3．合同1） 明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;2）明確違約責(zé)任，在簽訂合同時應(yīng)詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法;3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應(yīng)注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔(dān)等。購買二手房有哪些流程

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