二手房交易須注意什么？

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• 142****0397

  有房貸的如果是一手房，出證才能交易，二手房可直接還款后交易

  查看全文↓ 2014-04-04 09:12:00
• 157****7301

  你好！
  作為賣方 您需要注意以下幾點
  房產(chǎn)方面：1 自己的房子是否是國家禁止出售的房屋類型（如經(jīng)紀(jì)適用房，兩限房等）
  2 自己的房子是否存在嚴(yán)重不符合居住條件
  3 自己時候有獨(dú)立清晰的房屋所有權(quán)
  購房人方面： 1 購房人是否具備購買北京房產(chǎn)的資格
  2 購房人的資料是否真實
  3 購房人貸款的話，銀行是否承諾給購房人批復(fù)貸款
  中介方面： 要看中介是否有正規(guī)合法的手續(xù)
  要認(rèn)真看簽署的合同和相關(guān)文件，不懂的就問！真正明白了再簽

  查看全文↓ 2014-04-02 21:50:50
• 158****9270

  購買二手房--六大注意事項
  
  隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費(fèi)者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。
  
  ★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
  
  在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。
  
  由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。
  
  當(dāng)前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
  
  ★二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
  
  二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
  
  另外，購買二手房還要對房屋進(jìn)行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
  
  如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費(fèi)用，又時刻面臨不安全的危險。
  
  ★三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施
  
  隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
  
  對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機(jī)會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
  
  總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。
  
  ★四、考察一下二手房的物業(yè)管理
  
  購買房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。
  
  對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，**終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。
  
  還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。
  
  ★五、買二手房選個安全中介
  
  目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。
  
  首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費(fèi)？如果未能如愿成交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失等。
  
  中介機(jī)構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準(zhǔn)確地對房屋進(jìn)行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
  
  另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級市場上的律師收費(fèi)還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
  
  ★六、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成
  
  購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
  好運(yùn)!!!

  查看全文↓ 2014-04-02 09:25:50
• 137****8248

  賣方就是看買家的給款時間和真實性
  還有房本是否滿五年，是否名下唯一住房

  查看全文↓ 2014-04-01 12:45:35

相關(guān)問題

• 問 新房進(jìn)行二手房交易時，須注意的問題？
  答

  1、在選購房產(chǎn)之前，消費(fèi)者應(yīng)仔細(xì)查找所在地區(qū)相關(guān)的二手房交費(fèi)政策。2、二手房過戶要查看已婚賣方配偶的“同意出售房產(chǎn)”書面意見。不管房主強(qiáng)調(diào)房子是否婚前財產(chǎn)，只要戶口本上顯示其為已婚，中介公司和銀行就要讓他出具配偶同意出售的證明。3、為防止某些中介機(jī)構(gòu)非法賺取房屋差價，買賣雙方之間應(yīng)有一定直接聯(lián)系。4、簽署合同時要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。5、二手房交易過程中，無論是支付中介費(fèi)用還是定金或房款，買方都應(yīng)要求對方出具收據(jù)。

• 問 二手房毛坯裝修須注意什么
  答

  二手房毛坯裝修須注意：1、二手房的層高有沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，檢驗層高的方法很簡單，只需把尺子順著其中的兩堵墻的一角測量，而且同時測量房內(nèi)多處地方，看是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)即可。2、在裝修之前還需要檢查一下是否有裂縫，是否會滲水，如果存在這些問題，我們應(yīng)及時修補(bǔ)，特別是廚房和衛(wèi)生間的用水量比較大，如果防水不合格，就需要重新做防水，以免影響到后續(xù)的使用。3、注意水電的施工質(zhì)量，選擇質(zhì)量好的水管電線，也要注重它的施工質(zhì)量，水電的安裝是否規(guī)范、強(qiáng)弱電之間是否有做保護(hù)措施。4、要明確裝修的風(fēng)格，常見的裝修風(fēng)格有：簡約風(fēng)、中式、北歐風(fēng)、田園風(fēng)、現(xiàn)代風(fēng)、歐式等等除了考慮自己的喜好之外，也要考慮日后的整理。5、最好挑選品牌口碑較靠譜的裝修公司，質(zhì)量和售后更加有保障。6、預(yù)算和報價裝修前，還有了解主材價格，可以看出裝修公司有沒有多報價。二手毛坯房和新毛坯房的區(qū)別：1、二手毛坯房建筑的時間比較的久，所以在外觀上面顯得比較的陳舊新房毛坯房看上去還是比較新的，而且建筑風(fēng)格也比較符合當(dāng)下的審美標(biāo)準(zhǔn)。2、二手房在設(shè)計時整體戶型設(shè)計會與現(xiàn)在的需求不太合適，不如新房更加符合當(dāng)下人的居住觀念。3、即便都是毛坯房，因為是二手房又是毛坯房，所以在價格方面是比較低的，而新房作為剛剛開發(fā)出的房源，價格要略微高一些。

• 問 買二手房須注意的風(fēng)水？
  答

  買入一套別人曾經(jīng)住過的房子，就像穿他人的衣服和鞋子一樣，不一定貼身，也不一定合腳。風(fēng)水學(xué)理論認(rèn)為，所遷入的舊房屋，**好是前房屋主人，一直住得很順利、很幸運(yùn)、很滿意，只不過是前房屋主人，只不過因為原房主家庭人口增多或手頭上已有富裕的金錢，而另行遷到更寬大、更高級的房子?？拜浝碚搫t認(rèn)為，這種良性信息傳導(dǎo)，會對新遷居者的住戶，產(chǎn)生好的影響。所以，購買這種舊房屋是不錯的選擇?！》粗?，前任房屋主人在居住期間死亡、離婚了，或是家庭爭吵不睦，以及財氣不佳，都會不同程度的影響新搬進(jìn)來的住戶。這些都是反物質(zhì)傳導(dǎo)，也叫做負(fù)面物質(zhì)信息傳導(dǎo)?！　】拜浝碚撨€認(rèn)為，新遷入一棟別人曾經(jīng)住過的舊房子，必須先調(diào)查該房子過去誰住過這棟房屋，曾經(jīng)發(fā)生過什么事情，都要了解清楚。尤其，前任房主或家人有自殺和兇死情況。更要了解清楚其原因所在。否則，不良的殘留信息將變成超強(qiáng)負(fù)物質(zhì)，影響遷入的住戶。西方研究此類現(xiàn)象的專門人士則認(rèn)為，是“負(fù)面房屋精神”在起作用?！　∷裕笥褌冊诳紤]購買舊房屋時，首先要考慮上述情況，不可忽視房屋的殘留信息所起的正負(fù)作用。故此，要慎而又慎。

• 問 二手房交易注意什么? 買二手房要注意什么
  答

  1. 二手房購房流程：買賣雙方建立信息溝通渠道。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2. 二手房購房流程：交定金，簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3. 二手房購房流程：申請審查。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4. 二手房購房流程：立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5．二手房購房流程：繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6. 二手房購房流程：辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7．二手房購房流程：結(jié)清款項。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費(fèi)用結(jié)算

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• 問 二手房交易注意什么? 買二手房都要注意什么
  答

  一、弄清售房者的身份1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與售房人是否系同一個人等。二、核實房屋產(chǎn)權(quán)1、所購建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計算在內(nèi);三、實地考察房源1、房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。四、房屋質(zhì)量以及對房屋的定價1、自身要熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調(diào)；2、聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進(jìn)行價格評測。五、明確過戶時間與費(fèi)用

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