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物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。
如何進行前期物業(yè)管理方案？提供給我，謝了。
142****8578 | 2014-04-01 10:43:49
已有6個回答
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132****8131
物 業(yè) 公 司 工 作 計 劃 表
查看全文↓ 2014-04-04 10:30:30
一、 前期籌備工作
1、保安招聘工作；計劃時間：
2、物業(yè)人員及財務(wù)人員招聘，
3、建立物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),
4、保潔人員、水電工及園林綠化維護人員招聘，計劃時間：
5、建立裝修條理標(biāo)準(zhǔn)，需工程部配合完成。時間根據(jù)工程進度而定；
6、建立樓盤收盤驗收標(biāo)準(zhǔn)，需工程部配合完成。時間根據(jù)工程進度而定；
7、根據(jù)樓盤修建完成，檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫物業(yè)管理服務(wù)公約。 -
132****8749
前期物業(yè)管理策劃方案有很多種，要看物業(yè)具體的情況而定，但具體的也必須看看樓宇的定位。有興趣了解廣州房產(chǎn)，就上廣州萬家物業(yè) 萬家資訊網(wǎng)
查看全文↓ 2014-04-04 10:22:05 -
146****9725
注意物業(yè)收費各項項目合理不合理，超不超標(biāo)。
查看全文↓ 2014-04-02 10:13:58 -
136****6723
這是辦理預(yù)售許可證。和物業(yè)公司入主小區(qū)需要的資料。我就辦理過相關(guān)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理方案,在房管局,物業(yè)管理科有張表,照著他的格式填。方案嗎?物業(yè)公司有現(xiàn)成的。就是他的物業(yè)管理辦法。抄上去就可以了。
查看全文↓ 2014-04-02 09:06:08 -
152****5604
這個得咨詢專業(yè)人士了。
查看全文↓ 2014-04-01 17:36:30 -
139****0069
一、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀
查看全文↓ 2014-04-01 10:56:13
物業(yè)管理起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國形成關(guān)發(fā)展，開成時間是19世紀末至20世紀30年代。海外的物業(yè)管理對早期介入的管理相當(dāng)重視。海外的物業(yè)管理公司要進入物業(yè)的早期管理，必須通過招投標(biāo)才有資格對物業(yè)進行早期介入的管理運作。
海外物業(yè)管理早期介入一般是在立項決策階段介入。介入立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、竣工驗收各個環(huán)節(jié)的管理工作為：
1．所選派的管理人員對開發(fā)商的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的細分、目標(biāo)市場的定位、成本利潤分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。
2．所選派的管理人員根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)則設(shè)計中容易忽略的細節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護等提供改進意見，避免或減少物業(yè)管理中的先天不足現(xiàn)象。
3．所選派的管理人員扮演第二工程監(jiān)理角色，按施工進度察看施工現(xiàn)場。
4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。
海外物業(yè)管理在前期管理動作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進物業(yè)租售，參與簽約活動；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護、使用的公共契約上簽字，如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執(zhí)行。另外，海外物業(yè)管理的前期運作內(nèi)容還包括：
1．始終保持公共場所的整潔。
2．嚴格控制和協(xié)助造訪者進出物業(yè)。
3．嚴格控制裝修人員進出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是空殼，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進行第二次裝修，但發(fā)達國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個完整的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修）
4．保障停車安全。
5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
6．全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。
日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個建筑物的設(shè)計、建造、維護保養(yǎng)一直到**后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費來看，基礎(chǔ)建設(shè)費用只占整體費用的25%，而維護管理費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識中，國內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結(jié)論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)。
目前，國內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時，進行早期介入的管理運作，并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運作標(biāo)準(zhǔn)及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以，目前我國物業(yè)管理公司對早期介入的運作一般都是參照國外的做法，其工作內(nèi)容已在之前提過。
福建省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理，有50%的業(yè)主認為物業(yè)管理一般。泉州市物業(yè)管理的狀況也差不多如此，根據(jù)《泉州市市區(qū)房地產(chǎn)市場誠信調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只有59.38%的業(yè)主認為物業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作，只有55.73%的業(yè)主認為物業(yè)在交付使用前是驗收合格的，而有47.14%的業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題?？梢姡菔形飿I(yè)管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題達到了47.14%之高，而大都是房屋裂縫，漏水，小區(qū)配套設(shè)施等問題?？上攵?，泉州市的物業(yè)管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對物業(yè)進行綜合、全面、細致的驗收。
泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范有很大的關(guān)系。雖然泉州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的整頓，比以前規(guī)范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個集團公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團公司的眼前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣**終吃虧的還是業(yè)主。
當(dāng)然，泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如南方物業(yè)管理公司（隸屬南益集團）、秋實物業(yè)管理公司等。他們的管理較為規(guī)范，也有進行前期介入的管理的經(jīng)驗。例如，秋實物業(yè)管理公司，該公司成立于2000年11月，系具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)有的管理人員80%持有全國物業(yè)管理人員資格書。公司以創(chuàng)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為目標(biāo)，推行ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外先進管理經(jīng)驗。該公司在對泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的刺桐豪園的接管時，便對物業(yè)進行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細致的，是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度，對物業(yè)進行嚴格的驗收。
二、物業(yè)管理前期介入的作用
隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了早期介入的工作，有更多的物業(yè)管理公司意識到早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明，早期介入具有以下作用：
1．有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)
我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在**設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。
2．有利于提高房屋建造質(zhì)量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。
3．有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴格驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
4．有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。
5．早期介入有利于后期管理工作的進行
物業(yè)管理公司通過早期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進行。
6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
三、物業(yè)管理前期介入的可行性
物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進行分析。
（一）、從經(jīng)濟效益角度看
任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分析：
1．經(jīng)濟效益的可行性
從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。
2．從物業(yè)管理公司的角度
物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。
3．從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟利益提高。
綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。
（二）、技術(shù)力量的保證
為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司**、部門**和技術(shù)骨干組成。
長期介入人員就是從**一開始，就進入角色，一直到**結(jié)束，參與**的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應(yīng)對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗）來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。
正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達到預(yù)期的結(jié)果。
（三）、政府、法律制度的保證
政府的經(jīng)濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應(yīng)該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：
1．制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。
2．政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作?？v觀國內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。
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物業(yè)公司進入一個新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。”在前期物業(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 （二）處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的。業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 （四）處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。
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別墅物業(yè)管理方案 一、泰裕園別墅位于的北部，是一個充滿極富特色的沿湖別墅規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。 二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃針對泰裕園別墅物業(yè)管理的各個要素，我們展開了項目調(diào)研，通過項目的深入理解，深層挖掘設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主進行人員消費結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上，仔細剖析了小區(qū)所具備的各項特點，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點、重點，確立了此物業(yè)管理方案。我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。 1. 一種模式： 1）根據(jù)本項目房屋建筑特與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，**終將泰裕園別墅項目別墅群的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)２）貼心管家式服務(wù) 管理模式的5大重點： a)一對一專人服務(wù) b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小細節(jié)的服務(wù)方式 d)高素質(zhì) 職能多面手 e)打造便捷、舒適的貴族生活 2. 三大重點：重點一：管家式服務(wù)項目的多樣化泰裕園別墅所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項目中篩選出適用于或通過改進轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項目?？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點，應(yīng)達到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本人認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。
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說實在的,國外似乎都沒有專人去管理,都是靠每家每戶自覺維護的.沒有專門的小區(qū)物業(yè)什麼的, 自己家的垃圾自己放好,每周會有垃圾車來收.也不會有人隨手亂扔垃圾,有也是很少數(shù).總之都是自覺.
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★關(guān)鍵性內(nèi)容1、項目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2、組織構(gòu)件與人員配置；3、費用測算與成本控制；4、管理方式、運作程序及管理措施。實質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓(xùn)與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；6、管理指標(biāo)；7、物資裝備；8、工作計劃等?！?、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料；3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作；4、確定組織構(gòu)架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案；7、測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）；8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。
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