什么房地產(chǎn)物業(yè)助理

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• 146****7626

  其實就是一般的物業(yè) 負(fù)責(zé)收費、檢查等等的工作的 可能還加上一點財務(wù)工作

  查看全文↓ 2014-03-30 20:17:06
• 158****3899

  物業(yè)管理公司客服部管理規(guī)定
  1.0 目的 規(guī)范客服部內(nèi)部管理，確?？头抗ぷ髂軌蚋咝в行颉?.0 范圍 適用客服管理處。3.0 職責(zé)3.1 物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)對客服部工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，3.2 客服部主管負(fù)責(zé)組織、實施。3.3 客服部員工負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)客服部的具體工作。4.0 方法和過程控制4.1 客服部工作內(nèi)容有：接報修管理、檔案管理、收費管理、庫房管理、鑰匙管理、回訪管理、投訴管理、社區(qū)文化活動管理、裝修管理等。4.2 接報修管理4.2.1 報修接待管理員負(fù)責(zé)具體記錄報修內(nèi)容，及時傳達(dá)至維修部，并跟蹤、督促維修工作按時完成。42.2報修接待管理員在接到住戶報修要求時，應(yīng)立即填寫《住戶報修記錄表》；并在規(guī)定時間內(nèi)將記錄的報修內(nèi)容（包括：住戶姓名、地址、聯(lián)系電話、報修內(nèi)容、預(yù)約維修時間等）通知維修部維修人員；維修完成時，收回《維修任務(wù)單》，并在《住戶報修記錄表》上標(biāo)注“**時間已完成維修”。4.3回訪管理4.3.1 客服部負(fù)責(zé)回訪工作的組織和具體實施。4.3.2回訪工作應(yīng)由客服主管指定專人負(fù)責(zé)；按照《回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》規(guī)定的回訪時間和回訪率進(jìn)行；回訪人員回訪后應(yīng)將回訪結(jié)果準(zhǔn)確客觀的記錄在《回訪記錄表上》。4.4檔案管理4.4.1客服部是管理處檔案管理的主責(zé)部門，應(yīng)由客服部主管指定專人負(fù)責(zé)（以下簡稱檔案管理員）。4.4.2每年制定檔案檢查計劃，定期檢查，至少2次/年，并將檔案的檢查計劃歸入客服部年度工作計劃。4.4.3涉及到檔案的更改時，客服部檔案管理員應(yīng)針對更改情況隨時進(jìn)行整理，確保檔案的及時有效性及機(jī)密性。4.4.4涉及到檔案的查閱、借閱時，公司上級部門臨時性檢查等特殊情況除外，必須經(jīng)過管理處經(jīng)理的許可。4.5鑰匙管理4.5.1 客服部指定專人管理鑰匙。 4.5.2 鑰匙分類：業(yè)主（住戶）鑰匙、公共門窗鑰匙、設(shè)備房鑰匙、水表箱鑰匙。4.5.3 鑰匙標(biāo)識：業(yè)主（住戶）鑰匙一般分為防盜門鑰匙、室內(nèi)門鑰匙、電子對講門鑰匙、水表箱鑰匙和信箱鑰匙等五種；公共門窗按樓層，設(shè)備房按設(shè)備分別進(jìn)行標(biāo)識。4.5.4 鑰匙掛放牌應(yīng)按照公司規(guī)定進(jìn)行制作。4.5.5 鑰匙保管注意事項：無工作需要任何人不得以私人名義借出，借出時須嚴(yán)格辦理登記手續(xù)；每個種類的鑰匙要保留出一套“緊急備用鑰匙”，防止發(fā)生突發(fā)事件時把損失降低到**大程度，嚴(yán)格執(zhí)行《鑰匙借返管理制度》。4.6 投訴管理4.6.1 客服部負(fù)責(zé)客戶投訴的接待、跟蹤、統(tǒng)計、回訪等工作。4.6.2 各管理處客服部務(wù)必按照本項目《等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的時間要求受理客戶的投訴。4.6.2客服人員在接到業(yè)主投訴時，應(yīng)立即填寫《業(yè)主投訴記錄表》并將信息在規(guī)定的時間內(nèi)傳遞給相關(guān)部門，處理過程的其它工作嚴(yán)格按照《投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行。4.7裝修管理4.7.1 客服部負(fù)責(zé)裝修手續(xù)的辦理、裝修注意事項的告知等裝修管理工作。4.7.2 在住戶裝修申請表中涉及到裝修改動的內(nèi)容，必須經(jīng)過維修部的核實（在不影響安全范圍內(nèi)）同意后方可繼續(xù)辦理裝修手續(xù)，否則不可進(jìn)行裝修。4.7.3 客服人員按照物業(yè)公司的規(guī)定收取裝修相關(guān)管理費用，做好核查、登記工作，避免錯收、亂收。4.7.4 裝修工作結(jié)束后，客服部組織維修技術(shù)人員進(jìn)行驗收工作。4.8 收費管理4.8.1 管理處客服部收費員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各項費用的收取工作，主要有物業(yè)服務(wù)費用、代收代繳費、裝修管理費等,各種物業(yè)服務(wù)費要明碼標(biāo)價。4.8.2 管理處收費員做好費用收取、登記、核查、上交工作。每月應(yīng)按照財務(wù)相關(guān)知識做好本月的收支明細(xì)表。4.8.3 各項費用收取后，管理處任何人不可挪作它用，如有違反按照公司財務(wù)制度處理。4.8.4各種費用的收取要做到日收日清，大型費用的收取要做到日收日報。4.8.5管理處經(jīng)理做好監(jiān)督、檢查工作，發(fā)現(xiàn)違反財務(wù)制度的情況及時上報。4.9 客服部各種工作按照公司規(guī)定要做好記錄。

  查看全文↓ 2014-03-28 09:03:52

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)物業(yè)哪家好
  答

  既要看在哪個城市，也要看地產(chǎn)公司的規(guī)模，地產(chǎn)旗下自己做物業(yè)會好點。國企物業(yè)比較規(guī)范，定期會有檢查，回訪之類的。

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• 問 房地產(chǎn)物業(yè)排名前十的企業(yè)有哪些？
  答

  中國房地產(chǎn)排名第一：萬科地產(chǎn)萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)**的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)**具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強(qiáng)”，位列榜單第356位；2017年再度上榜，位列榜單第307位。萬科始終堅持為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，通過自身的努力，為滿足人民對美好生活的各方面需求，做出力所能及的貢獻(xiàn)。公司核心業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅；在住房領(lǐng)域，公司始終堅持住房的居住屬性，堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”中國房地產(chǎn)排名第二：中國恒大大集團(tuán)是以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的世界500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)。2018年上半年，恒大總資產(chǎn)1.77萬億，凈資產(chǎn)3245億，銷售額3042億，營業(yè)額3004億，利稅超850億，現(xiàn)金余額2579億，員工13.9萬人，解決就業(yè)260多萬人，在世界500強(qiáng)排名第230位，已累計為公益慈善和脫貧攻堅捐款超113億。恒大地產(chǎn)秉承“民生地產(chǎn)”理念，在中國280多個城市擁有項目800多個，與全球800多家知名企業(yè)戰(zhàn)略合作，實施精品戰(zhàn)略，打造高品質(zhì)、高性價比產(chǎn)品，開創(chuàng)行業(yè)“全精裝修交樓”和“無理由退房”先河，讓600多萬業(yè)主實現(xiàn)宜居夢想。中國房地產(chǎn)排名第三：碧桂園碧桂園集團(tuán)，即碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK），總部位于廣東佛山順德，是中國**大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。中國房地產(chǎn)排名第四：保利房地產(chǎn)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。總部位于廣州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。保利置業(yè)，秉持“專筑文化地產(chǎn)”的企業(yè)經(jīng)營理念，堅持以“文化、和諧、自然、高端”為核心，精耕房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資及物業(yè)管理三大業(yè)務(wù)板塊。中國房地產(chǎn)排名第第五：綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目遍及全國主要省區(qū)市，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙**，目前的世界十大高樓近一半來自綠地。2014年實現(xiàn)經(jīng)營收入超過42,51.51億元，較上年增長3.7%，預(yù)計2015年經(jīng)營收入突破5000億。中國房地產(chǎn)排名第第六：中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)（以下簡稱“公司”）隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公司，1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港聯(lián)交所上市（股票代碼：00688.HK，簡稱“中國海外發(fā)展”），2007年入選恒生指數(shù)成份股。公司擁有39年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)遍布紐約、倫敦、悉尼、港澳及內(nèi)地60余個城市，累計開發(fā)項目超過500個。截至2017年底，公司總資產(chǎn)達(dá)港幣6454億元，凈資產(chǎn)達(dá)港幣2657億元。2017年，實現(xiàn)銷售合約額港幣2321億元，股東應(yīng)占溢利港幣407.7億元，經(jīng)營效益領(lǐng)跑行業(yè)。2017年，三大國際評級機(jī)構(gòu)給予公司的信用評級分別是：穆迪Baa1、標(biāo)準(zhǔn)普爾BBB+、惠譽A-，信用評級保持行業(yè)**。中國房地產(chǎn)排名第第七：萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)控股集團(tuán)有限公司（簡稱“中國萬達(dá)集團(tuán)”），中國企業(yè)500強(qiáng)、中國制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國大企業(yè)集團(tuán)競爭力500強(qiáng)企業(yè)。創(chuàng)建于1988年，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)800多億元、占地560多萬平方米、員工13000多名，涵蓋輪胎、電纜、化工、地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)業(yè)，擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心、國家級博士后科研工作站和國家級實驗室的國家重點高新技術(shù)企業(yè)。中國房地產(chǎn)排名第第八：龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)有限公司（香港聯(lián)交所股份代碼：00960），創(chuàng)建于1993年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅榜評選活動中，兩次上榜。2011年被評為**具風(fēng)險控制能力的多業(yè)態(tài)領(lǐng)軍企業(yè)”。截至2015年12月末，集團(tuán)累計實現(xiàn)合同銷售金額為545.4億元人民幣。中國房地產(chǎn)排名第第九：融創(chuàng)中國融創(chuàng)中國控股有限公司是一家于香港聯(lián)交所上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，公司堅持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略。公司專注于高端物業(yè)的開發(fā)和管理，以“至臻，致遠(yuǎn)”為品牌方向，以“客戶需求”為導(dǎo)向，持之以恒的為客戶專注打造高端精品物業(yè)，立志成為對高端品質(zhì)不懈追求的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者。中國房地產(chǎn)排名第第十：中南置地中南控股集團(tuán)起步于1988年，已發(fā)展成為擁有各類員工40000余人、總資產(chǎn)514億元、2011年綜合產(chǎn)值270億元的大型集團(tuán)化上市企業(yè)。中南集團(tuán)擁有“房地產(chǎn)業(yè)”、“建設(shè)產(chǎn)業(yè)”、“土木工程產(chǎn)業(yè)”、“工業(yè)產(chǎn)業(yè)”等產(chǎn)業(yè)板塊，下轄江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司、南通建筑工程總承包有限公司、南通市中南建工設(shè)備安裝有限公司、北京城建中南土木工程集團(tuán)有限公司、金豐環(huán)球裝飾工程（天津）有限公司等30多個子公司。

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• 問 ??房地產(chǎn)物業(yè)排名前十的企業(yè)都有哪些？
  答

  中國房地產(chǎn)排名隨著地產(chǎn)行業(yè)已步入白銀時代，新房開發(fā)整體增量空間受限，房企布局由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收斂，核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業(yè)盈利空間。但盡管如此，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤依然非常大。中國房地產(chǎn)排名第一：萬科地產(chǎn)萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國**大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)**大的住宅開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上。中國房地產(chǎn)排名第二：中國恒大恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的簡稱，是中國恒大集團(tuán)的下屬控股企業(yè)，是集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺[1-3]，總部位于中國廣州。中國恒大集團(tuán)是集民生住宅、文化旅游、快消、農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)及體育產(chǎn)業(yè)為一體的企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)員工達(dá)8萬人。2015年銷售額2013.4億，總資產(chǎn)達(dá)到7570.4億，《財富》世界500強(qiáng)企業(yè)中排名496位。中國房地產(chǎn)排名第三：碧桂園碧桂園集團(tuán)，即碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK），總部位于廣東佛山順德，是中國**大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。中國房地產(chǎn)排名第四：保利地產(chǎn)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)?？偛课挥趶V州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。中國房地產(chǎn)排名第第五：綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項目遍及全國主要省區(qū)市，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙**，目前的世界十大高樓近一半來自綠地。2014年實現(xiàn)經(jīng)營收入超過42,51.51億元，較上年增長3.7%，預(yù)計2015年經(jīng)營收入突破5000億。中國房地產(chǎn)排名第第六：中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)全稱是：中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，是香港中國海外集團(tuán)有限公司控股的屬下企業(yè)，其前身中海地產(chǎn)股份有限公司于2002年8月8日注冊成立，注冊資本金人民幣61020萬元，企業(yè)類型中外合資。作為中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的控股企業(yè)——中國海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼:0688），曾被國際知名的《財富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強(qiáng)中的房地產(chǎn)主要企業(yè)。中國房地產(chǎn)排名第第七：萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)控股集團(tuán)有限公司（簡稱“中國萬達(dá)集團(tuán)”），中國企業(yè)500強(qiáng)、中國制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國大企業(yè)集團(tuán)競爭力500強(qiáng)企業(yè)。創(chuàng)建于1988年，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)800多億元、占地560多萬平方米、員工13000多名，涵蓋輪胎、電纜、化工、地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)業(yè)，擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心、國家級博士后科研工作站和國家級實驗室的國家重點高新技術(shù)企業(yè)。中國房地產(chǎn)排名第第八：龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)有限公司（香港聯(lián)交所股份代碼：00960），創(chuàng)建于1993年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅榜評選活動中，兩次上榜。2011年被評為**具風(fēng)險控制能力的多業(yè)態(tài)領(lǐng)軍企業(yè)”。截至2015年12月末，集團(tuán)累計實現(xiàn)合同銷售金額為545.4億元人民幣。中國房地產(chǎn)排名第第九：融創(chuàng)中國融創(chuàng)中國控股有限公司（簡稱：融創(chuàng)），是一家于香港聯(lián)交所上市的專業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，公司堅持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略。在京、津、滬、渝、杭擁有眾多處于不同發(fā)展階段的項目，產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型。中國房地產(chǎn)排名第第十：中南置地中南控股集團(tuán)起步于1988年，已發(fā)展成為擁有各類員工40000余人、總資產(chǎn)514億元、2011年綜合產(chǎn)值270億元的大型集團(tuán)化上市企業(yè)。中南集團(tuán)擁有“房地產(chǎn)業(yè)”、“建設(shè)產(chǎn)業(yè)”、“土木工程產(chǎn)業(yè)”、“工業(yè)產(chǎn)業(yè)”等產(chǎn)業(yè)板塊，下轄江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司、南通建筑工程總承包有限公司、南通市中南建工設(shè)備安裝有限公司、北京城建中南土木工程集團(tuán)有限公司、金豐環(huán)球裝飾工程（天津）有限公司等30多個子公司。

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• 問 房地產(chǎn)物業(yè)管理寫個內(nèi)容怎么寫？
  答

  不同項目服務(wù)內(nèi)容是不一樣的，具體項目具體看待。

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• 問 房地產(chǎn)物業(yè)管理寫個內(nèi)容怎么寫？
  答

  優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)**重要的產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)只有把服務(wù)工作做好，才能在競爭中脫穎而出。筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗，總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問題，但是解決這些問題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴(yán)格的企業(yè)制度來落實。 國內(nèi)不少專家學(xué)者根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容將物業(yè)管理中的服務(wù)分為以下三類：常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù)，如道路和公共場所的清掃、垃圾清運等；委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報紙、雜志、小孩入學(xué)，代請家教、醫(yī)生等等；經(jīng)營性服務(wù)：指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等。除此，還有兩種服務(wù)，即一是無償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；二是精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動。 一、目前物業(yè)管理服務(wù)中還存在不少問題 1 ．物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。目前，我國物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計劃，物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓(xùn)制度，在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要，這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來源不足，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時，有些地方物業(yè)管理協(xié)會沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo)，不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正，同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少，使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。 2 ．管理制度混亂，服務(wù)變形。物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對物業(yè)管理進(jìn)行經(jīng)營、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實中有些物業(yè)管理公司在沒有得到廣大業(yè)主委托下，強(qiáng)行對某一物業(yè)進(jìn)行管理，有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約，強(qiáng)行要求業(yè)主簽字，有的單方制訂收費標(biāo)準(zhǔn)，并且無理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機(jī)構(gòu) — 業(yè)主委員會。凡此種種現(xiàn)象，與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的，相應(yīng)地，由于服務(wù)在諸多方面變形，使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實，導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。 3 ．物業(yè)管理服務(wù)收費問題嚴(yán)重。導(dǎo)致收費難的主要原因有二：一是政府和物價部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，使物業(yè)管理人員工資、獎金福利來源的服務(wù)性收費標(biāo)準(zhǔn)出臺困難，正常收費無法可依，而一些業(yè)主思想還停留在計劃經(jīng)濟(jì)下福利型的管理模式上，錯誤認(rèn)為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的，是一種不計報酬的義務(wù)勞動；二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù)，或者只收費不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標(biāo)準(zhǔn)來考慮其費用水平的，它必須覺得“費有所值”才會樂于繳費。所以這兩種現(xiàn)象實際上都是不正常的。 4 ．職能單一。重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù)，而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費等常規(guī)性的原始服務(wù)上，而委托性服務(wù)和經(jīng)營性服務(wù)面太窄，不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求，也使公司失去很大一塊利潤。物業(yè)管理公司作為一個企業(yè)，在盈利項目上花的精力較多，而很少加強(qiáng)社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè)，由于忽視社區(qū)的文化建設(shè)，致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。 二、建立健全物業(yè)管理體制 基于上述存在的問題，要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運行規(guī)范，形成與社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)和全面推行住房商品化、社會化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運作模式。 1 ．建立健全物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)管理市場的運作。物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展，離不開一個既有競爭、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場，而市場健康運作的前提是市場規(guī)則的完善。目前，物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系，有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況，因此，應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為，協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系，將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運作軌道。 2 ．培育市場主體，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)運行機(jī)制。根據(jù)市場需求，組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作，具體包括：首先，政府應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查，積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查，取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營業(yè)，各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系，從而形成一個競爭的趨勢，以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平；其次，制定完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，提倡競爭機(jī)制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項社會化的經(jīng)濟(jì)行為，應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費與市場競爭，通過競標(biāo)來獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，形成一個物業(yè)管理服務(wù)市場的競爭機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)入市場循環(huán)，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理的整體水平，淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。 3 ．建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)有的作用。對于沒有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地區(qū)應(yīng)盡快建立，同時，應(yīng)通過政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為，明確其職責(zé)和作用，避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會只收費、不發(fā)揮作用的局面。通過行業(yè)協(xié)會，一方面，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理；另一方面，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高，以推動物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運行的規(guī)范化。 4 ．規(guī)范投資開發(fā)建設(shè)行為，形成良好的物業(yè)管理氛圍。當(dāng)前，開發(fā)建設(shè)活動追求短期經(jīng)濟(jì)效益和輕視環(huán)境、社會效益的現(xiàn)象比較普遍，由此造成的問題和后果是物業(yè)管理中不可彌補的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補作用，但要從根本上解決問題，還必須從開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此，一方面開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的認(rèn)識，開發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長遠(yuǎn)生存、發(fā)展的條件；另一方面，政府在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)。通過內(nèi)外兩方面的作用，推動房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。

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