轉(zhuǎn)讓土地16年未過戶土地所有權(quán)屬誰

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• 131****9644

  如果是小產(chǎn)權(quán)房無論轉(zhuǎn)讓幾次，沒有產(chǎn)權(quán)地的戶口只要產(chǎn)生爭議就肯定不是你的。大產(chǎn)權(quán)房只要房屋買賣合同有夫妻雙方的簽名就是**后一位買賣房屋的，但估計辦手續(xù)得費不少勁！趁著沒有爭議的時候趕快到行政審批中心打聽一下辦了過戶吧。

  查看全文↓ 2014-03-28 09:56:10
• 153****7763

  國務(wù)院至今未出臺一部相關(guān)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理，因此，出現(xiàn)學(xué)術(shù)理論上的長期爭鳴是極為正常的。現(xiàn)在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認為，的每一條款的遣字造句應(yīng)當是非常慎密而嚴謹?shù)?，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn)，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)上的支持。
  （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。這里的承包經(jīng)營權(quán)，實質(zhì)即為集體所有農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán)，調(diào)整行為說白了就是土地使用權(quán)有條件的轉(zhuǎn)讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會通過及報上級機關(guān)批準而已。
  （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。我認為，該條款有二層意思：
  ①這里的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)應(yīng)特指農(nóng)業(yè)用地，如果農(nóng)業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉(zhuǎn)、受讓雙方都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉(zhuǎn)讓行為進行全面否定，均因未深刻領(lǐng)會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。
  ②該條款的下一段話即取得建設(shè)用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)移。何謂依法轉(zhuǎn)移？轉(zhuǎn)移者，轉(zhuǎn)讓也。既然允許轉(zhuǎn)讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有，那就不是轉(zhuǎn)讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。
  （三）新《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?？梢?，連新法都承認出賣村民住宅是一種客觀現(xiàn)象，是不可回避的，政府職能部門所要做的工作就是不批給新的宅基地，至于老的宅基地出賣后應(yīng)當怎樣辦理過戶手續(xù)，新法沒有規(guī)定。既然新法沒有規(guī)定，出賣又是一種客觀現(xiàn)象，我們就可以從其他法規(guī)中尋找依據(jù)。
  （四）新《土地管理法實施條例》第6條又是明確規(guī)定，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必領(lǐng)向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。毫無疑問，這里的土地使用權(quán)，應(yīng)包括集體和國有在內(nèi)，而且是特指有建筑物和構(gòu)筑物的土地使用權(quán)。眾所周知，沒有建（構(gòu)）筑物的土地使用權(quán)，不要說是集體的，就是國有的一般也不允許轉(zhuǎn)讓。如果允許轉(zhuǎn)讓，就會觸犯《》第228條關(guān)于“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，……等等”的規(guī)定。 通過以上論述，我們已不難看出新法對集體土地使用權(quán)依法辦理轉(zhuǎn)讓的端倪，只是還缺乏具體配套的實施辦法。由于在實際生活中，無論對村民或村委會或村集體經(jīng)濟組織而言，**具誘惑力和實際意義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓當屬集體所有非農(nóng)建設(shè)用地（以下簡稱集體建設(shè)用地）使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，故在此重點討論集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓問題。

  查看全文↓ 2014-03-28 09:20:51
• 155****4288

  正常辦理過戶就可以啊

  查看全文↓ 2014-03-28 09:13:28
• 158****3228

  拜托你把問題表述清楚點行不？不要以為自己心里明白別人也就明白，我看不懂你再說什么。
  農(nóng)村土地只有經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，所謂轉(zhuǎn)讓只是轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，不必過戶，也沒地方過戶去
  
  農(nóng)村土地是集體所有，農(nóng)戶只有經(jīng)營權(quán)。也就是說你們家轉(zhuǎn)讓的是土地經(jīng)營權(quán)，而不是土地的所有權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的不是物權(quán)，不需要過戶登記就生效。所以你們的轉(zhuǎn)讓合同是已經(jīng)生效的合同，但合同的具體條款是不能違反法律強制性規(guī)定，據(jù)我所知，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)只有30年，就是說你們轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營權(quán)必須是這30年剩下的年限，不可能永久轉(zhuǎn)讓。這是其一。
  其二，合同都是很活的，不是死的，只要合同雙方達成一致意見，合同是可以修改或者提前終止的。你可以找對方當事人協(xié)商，給他們適當?shù)?，合理的利益，看他們是否愿意提前終止合同，把土地還給你們。如果協(xié)商不成，打官司就要看證據(jù)。
  其三，你說的合同的簽字問題，這屬于證據(jù)方面的問題。在農(nóng)村，農(nóng)民不會寫字，簽合同找人代簽的現(xiàn)象是有的，只要雙方認可也是有效的，但一般當事人要按上手印。現(xiàn)在看來你說的對合同的真實性有異議。我覺得真?zhèn)€合同的真實性是有效的，因為合同主要內(nèi)容就是轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)，這是雙方都認可的，而且已經(jīng)實際交付了，所以合同真實性是不用懷疑的。只是合同部分條款不合理，違約金部分可以協(xié)商，協(xié)商不成法官可以根據(jù)實際情況來判，過高的可以判第一點，過低的可以判高一點。
  如果你們找得到相應(yīng)的證據(jù)證明合同是經(jīng)過他們修改偽造的，那這個官司就有得打了

  查看全文↓ 2014-03-26 20:27:36
• 137****6940

  查看全文↓ 2014-03-26 14:52:01
• 132****2057

  這個還是歸屬于原產(chǎn)權(quán)人的

  查看全文↓ 2014-03-26 09:11:40
• 154****2122

  只要沒過戶權(quán)屬都還是原產(chǎn)權(quán)人，但如果你們當初有合同之類的相關(guān)證明，還是可以做為證據(jù)的

  查看全文↓ 2014-03-25 15:33:20
• 154****3687

  去房管局過戶

  查看全文↓ 2014-03-25 15:02:44

相關(guān)問題

• 問 土地所有權(quán)屬于誰
  答

  土地所有權(quán)分為兩大類，一類是屬于國家的，國家擁有所有權(quán)。一類是歸集體的，大多農(nóng)村的地都是集體所有。簡單來說國有土地國家擁有使用權(quán)，比如國有單位所用的土地。集體土地比如農(nóng)村所擁有的集體種植土地，不能出售。由于中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)，因而國家對國有土地的處分權(quán)主要是對土地使用權(quán)而言。通俗點說，現(xiàn)在所有的土地和個人都沒有關(guān)系，即使是農(nóng)村分給你的地也是只有使用權(quán)。農(nóng)村按每人所分得的土地屬于國家財產(chǎn)，不屬于個人財產(chǎn)。以憲法規(guī)定，農(nóng)村土地是集體土地，個人只有使用權(quán)，另外規(guī)定個人不得以各種名義非法變相轉(zhuǎn)讓買賣。沒有處置權(quán)。《憲法》第10條第2款也確認“宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。

• 問 ??在我國，城鎮(zhèn)土地所有權(quán)屬于誰？
  答

  國家所有。土地制度是關(guān)于土地所有、占有、支配和使用諸方面的原則、方式、手段和界限等政策、法律規(guī)范和制度的體系。廣義指包括一切土地問題的制度，是人們在一定的社會經(jīng)濟條件下，因土地歸屬和利用問題而產(chǎn)生的所有土地關(guān)系的總稱。主要包括土地所有制度，土地使用制度，土地規(guī)劃制度，土地保護制度，土地征用制度，土地稅收制度和土地管理制度。狹義指土地所有制、土地使用制和土地管理制。有時僅指土地所有制，是土地制度中的核心問題。土地所有制在法律上的表現(xiàn)是土地所有權(quán)。土地所有制是土地所有權(quán)的經(jīng)濟基礎(chǔ)。土地制度的基本目標是保證土地資源的合理分配和有效使用。我國社會主義土地公有制的內(nèi)容主要包括：（1）我國全部土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。（2）土地的全民所有制采取社會主義國家所有的形式，國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（3）土地的社會主義勞動群眾集體所有制，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的形式，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表該組織的全體農(nóng)民占有屬于該組織的農(nóng)民集體所有的土地，并對該集體所有的土地行使經(jīng)營、管理權(quán)。（4）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。（5）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有（包括村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體）

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• 問 土地所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  土地所有權(quán)是不可以進行轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定，任何組織或者個人不得侵占買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，而土地的使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓通常分為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓又分為出讓用于成片開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓用于項目開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)當簽訂書面的形式的合同，并且在合同中應(yīng)當明確約定不得改變土地的用途，如果需要改變，需要提供土地管理部門同意的材料以及原批準用地人民政府的批準文件，而且在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)當明確的指出土地使用權(quán)取得的方式，在完成了以上一系列流程之后，進行使用權(quán)土地轉(zhuǎn)讓變更登記，**后一步繳納相應(yīng)的稅費。

• 問 土地所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  土地所有權(quán)通常是不可以轉(zhuǎn)讓的，因為根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，任何組織或者是個人不能侵占、買賣或者以其他形式來進行土地的轉(zhuǎn)讓，但是土地的使用權(quán)可以按照法律的相關(guān)規(guī)定來轉(zhuǎn)讓。如果想要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那么需要滿足以下條件：1、用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)應(yīng)該完成商品房立項，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及持有有效期內(nèi)的建設(shè)用地批準書。2、出讓用于項目開發(fā)的土地使用權(quán)已經(jīng)按照合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并且已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證，而且按照合同約定進行投資開發(fā)，并且完成了房屋建設(shè)工程開發(fā)總投資額的25%以上。3、出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)已經(jīng)按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并且已經(jīng)依法登記取得了房地產(chǎn)權(quán)證，同時滿足七通一平的要求，另外規(guī)劃部門確定規(guī)劃地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)以及規(guī)劃技術(shù)參數(shù)。如果合同上有其他約定也應(yīng)當滿足。

• 問 土地所有權(quán)屬于誰？都是屬于政府嗎？
  答

  國家憲法規(guī)定，中國是社會主義公有制，土地屬于國家所有和集體所有。集體，誰代表集體?村上認為，村級行政組織是土地的所有者，組或生產(chǎn)隊認為應(yīng)該屬于自己，而且現(xiàn)在有的地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)也站出來說農(nóng)村土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。根據(jù)是"三級所有、隊為基礎(chǔ)"。

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