二手房買賣跟一手房買賣有什么區(qū)別嗎？

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• 135****7544

  二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  從現(xiàn)在二手房市場(chǎng)操作來講確實(shí)存在一些不規(guī)范的地方，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度來講首先應(yīng)該選擇有品牌，操作比較正規(guī)的中介公司。另外建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙手見面，現(xiàn)在市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為或者以某種形式，現(xiàn)在相對(duì)來說二手房是比較搶手的，有些熱點(diǎn)地區(qū)甚至高達(dá)一比八，一比十，這個(gè)時(shí)候也有業(yè)主急于出售，有些公司就利用這個(gè)心里，用現(xiàn)金形式的押房，給了業(yè)主部分還款以后，根據(jù)業(yè)主原來簽訂的出售的全權(quán)代理這樣一個(gè)協(xié)議，然后去公正。很多買房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不來賓，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子32萬拿來，可能38萬賣給你，實(shí)際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購(gòu)房人不知道。
  另一方面要看到明確的費(fèi)用清單，二手房買賣當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金問題，手續(xù)費(fèi)，有時(shí)候中介公司不給提供清單，只是這個(gè)房子拿到手一共多少錢，這個(gè)房子是怎么發(fā)生，有多少是房款，有多少是契稅，印花稅購(gòu)房人是不知道的，這可能蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面包括原有物業(yè)，在實(shí)際看房的時(shí)候要了解原有物業(yè)的情況，以前的費(fèi)用是否都結(jié)清，包括水電、煤、暖氣，房產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)是否干凈，有沒有抵押或者問題，一個(gè)方面選擇正確的中介公司，另外爭(zhēng)取買賣雙方盡量見面，另外實(shí)際看房了解這個(gè)房子的歷史狀況。二手房的價(jià)格可以在相關(guān)的網(wǎng)站查閱到。二手房和一手房**大的區(qū)別在于產(chǎn)品的差異性非常大，選擇一手房項(xiàng)目的時(shí)候，一般來講可能就是幾個(gè)戶型，而且定價(jià)是開發(fā)商主導(dǎo)價(jià)格，所謂打一個(gè)折幅度是很有限，但是二手房交易標(biāo)的物的離散性非常大，差異非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具體狀況。在市場(chǎng)交易來講面對(duì)的不是開發(fā)商面對(duì)的原來小業(yè)主，價(jià)格是可以通過對(duì)價(jià)交易和商量的過程。
  
  PS：我自己前不久就剛買了二手房，要交的錢項(xiàng)目很多我也記不太清楚了，大致上是房屋總價(jià)的11％左右（我通過中介買的，而且我買的房建成不到5年），年代久一點(diǎn)的房子費(fèi)用要低不少。
  參考資料：

  查看全文↓ 2014-03-04 20:36:05
• 133****9139

  你不會(huì)連著**基礎(chǔ)的都不知道吧

  查看全文↓ 2014-03-04 10:26:45
• 143****6839

  一手房需要繳納契稅和公共維修基金。二手房需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，如果是房本滿五年的房子只需要交契稅。一般來說買二手房的費(fèi)用要高一些，但是如果買滿五年的二手房費(fèi)用就會(huì)比一手房低

  查看全文↓ 2014-03-04 09:51:34
• 142****3389

  有區(qū)別，一手房有契稅，公共維修基金。二手房看情況，不同房子交的稅也不一樣，但是相對(duì)來說二手房稅少一些

  查看全文↓ 2014-03-04 09:03:42
• 137****5364

  有區(qū)別,一手房有契稅,公共維修基金。二手房看情況,不同房子交的稅也不一樣,但是相對(duì)來說二手房稅少一些

  查看全文↓ 2014-03-03 19:54:25
• 142****6146

  補(bǔ)充樓上。
  營(yíng)業(yè)稅：如果面積大于144平且滿五年的話，可以用評(píng)估價(jià)與上手價(jià)之間差價(jià)的5.55%來計(jì)算。
  個(gè)稅：并非只是按評(píng)估價(jià)1%算的，也可的按差價(jià)的20%算，如果滿五年唯一的話就沒有個(gè)稅了，如果房子上手價(jià)很高大于或等于評(píng)估價(jià)的話，個(gè)稅也是沒有的。
  
  另外，回答樓主問題。
  買一手房跟二手房各有千秋。
  一，入住時(shí)間對(duì)比
  一手房為期房，一般要兩三年時(shí)間才能入住。二手房為現(xiàn)房，可立即入住。
  二，稅費(fèi)對(duì)比
  一手房基本所承擔(dān)稅費(fèi)只有4個(gè)點(diǎn)左右，而二手房需要7、8個(gè)點(diǎn)。但二者征收的基數(shù)不同，一手房是固定的成交價(jià)來征收；而二手房并非按照成交價(jià)而是按照評(píng)估價(jià)來征收，如果做低評(píng)的話，評(píng)估價(jià)可遠(yuǎn)低于成交價(jià)，近而達(dá)成省稅效果。如果二手房滿五年大部分情況下是可以免掉5.6個(gè)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)稅的，如果滿五年且唯一的話，更是可以連1個(gè)點(diǎn)的個(gè)稅也免掉，這樣稅費(fèi)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房的稅費(fèi)。
  三、潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比
  一手房是期房，在您買房的時(shí)候根本看不到房子，甚至有的時(shí)候連規(guī)劃圖都見不到，更別說您所選的房子周邊有沒有什么高壓線、變電站、垃圾房等憎惡設(shè)施，以及房子的視野、采光、是否有遮擋、是否存在漏水、滲水……周邊以后的環(huán)境、會(huì)不會(huì)遇到什么突出情況而無法繼續(xù)建下去等等未知的因素。而二手房是現(xiàn)房，跟房子有關(guān)的一切全部都能呈現(xiàn)出來，一目了然。
  四、成本對(duì)比
  一手房是期房，一般要兩三年才能看到房子，而貸款是從一開始就要還的，這兩三年的利息成本是多少，而如果是二手房的話，這個(gè)房子在手上哪怕是租出去，兩三年的租金收入是多少，這一正一負(fù)差距就大了。而**大的成本在于時(shí)間，一寸光陰一寸金，兩三年的時(shí)間成本又是多少。
  五、新舊對(duì)比
  一手房拿到手都是新房，但是二手房也有很多從未住過人的，甚至還有剛交房就拿出來賣的次新房。

  查看全文↓ 2014-03-03 18:52:21
• 146****2911

  一手房:契稅 公共維修基金二手房:契稅 個(gè)稅 (不滿五年)營(yíng)業(yè)稅 (經(jīng)濟(jì)適用房)土地出讓金 (商住兩用房)綜合地價(jià)款

  查看全文↓ 2014-03-03 13:36:23
• 137****5407

  二手房
  1.契稅:二套房：契稅一律為3% 首套房：144平方米以上的契稅為3%；90到144平方米的為1.5%；90平方米以下的為1%
  2.營(yíng)業(yè)稅 ● 成交價(jià)的5.5％ （滿5年免交）
  3.個(gè)人所得稅 ● 成交價(jià)的1％
  4.交易手續(xù)費(fèi) ● 6元/M2或者按成交價(jià)的1％；
  5.轉(zhuǎn)移登記費(fèi) ● 80元/件
  6.中介費(fèi) 0.5-3%（自行交易不需中介費(fèi)）
  
  一手房：
  1.契稅144平方米以上的契稅為3%；90到144平方米的為1.5%；90平方米以下的為1%
  2.維修基金：1%
  3.交易工本費(fèi) 300左右。

  查看全文↓ 2014-03-02 17:52:47
• 133****4792

  一手房后期手續(xù)費(fèi)少，一共就4個(gè)點(diǎn)，一個(gè)點(diǎn)的維修基金加3個(gè)點(diǎn)的契稅。
  二手房的后期稅費(fèi)
  住宅過戶費(fèi)用：
  1、契稅：房屋均價(jià)低于各區(qū)房管局指導(dǎo)價(jià)格的收取標(biāo)準(zhǔn)為；1），90平米以下且首套購(gòu)房的=評(píng)估價(jià)格的1%；2），90平米到144平米之間=評(píng)估價(jià)格的1.5%；3），144平米以上或房屋均價(jià)高于各區(qū)房管局指導(dǎo)價(jià)格的契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估價(jià)格的3% 。
  2、土地出讓金：計(jì)稅價(jià)格1%。（土地性質(zhì)為出讓的免征此費(fèi)用）
  3、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元，非住宅按評(píng)估值的0.4%收取。
  4、抵押登記費(fèi)：80元。（一次性付款的免征此費(fèi)用）
  5、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：6元/平米，非住宅18元/平米。
  6、個(gè)人所得稅：1%（房屋購(gòu)買不足5年或不是唯一套住房的征收）。
  7、營(yíng)業(yè)稅：普通住宅不足5年交易=全額的5.55%；5年以上免征；非普通住宅不足5年=交易全額的5.55%，5年以上=差額的5.55%。
  8、圖紙資料費(fèi)：20元。
  9、評(píng)估費(fèi)：房屋評(píng)估價(jià)的0.5%。（一次性付款的免征此費(fèi)用）
  10、擔(dān)保費(fèi)：按揭貸款免擔(dān)保，只有公積金貸款（公積金組合貸款中的公積金部分）需要擔(dān)保；天津只有一家擔(dān)保公司可以做公積金貸款擔(dān)保，天津津房置業(yè)擔(dān)保公司。公積金擔(dān)保費(fèi)按每年剩余貸款本息合計(jì)的0.12%收取，10年以上部分0.1%,20年以上0.008%。
  11、關(guān)于各個(gè)區(qū)縣的房管局指導(dǎo)價(jià)和普通住宅的定義。請(qǐng)參看普通住宅的定義。
  以上材料僅供參考，如遇問題詳情請(qǐng)來電咨詢。
  

  查看全文↓ 2014-03-02 16:06:24

相關(guān)問題

• 問 個(gè)人二手房買賣契稅問題？這個(gè)跟一手房的有什么區(qū)別的嗎？
  答

  契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時(shí)規(guī)定若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；若買方首次購(gòu)買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??一手房稅費(fèi)有哪些？一手房跟二手房在稅費(fèi)上有什么區(qū)別？
  答

  一手房需要繳納契稅即可，二手房的稅費(fèi)分為買家和賣家兩部分二手房若是正常過戶的話，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費(fèi)用：（1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時(shí)規(guī)定：若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價(jià)征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；（2）個(gè)人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納征收有兩個(gè)條件：家庭唯一住宅以及購(gòu)買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅；另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國(guó)家暫免征收。（4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時(shí)規(guī)定若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房產(chǎn)權(quán)幾年？跟一手房的有什么區(qū)別？
  答

  一、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。二、產(chǎn)權(quán)年限是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，不同的建筑房屋，房屋產(chǎn)權(quán)年限也是不一樣的規(guī)定，一般的民用住宅建筑房屋(居住用地)產(chǎn)權(quán)年限是70年，工業(yè)用地50年，而商用房屋建筑產(chǎn)權(quán)年限只有40年。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓較高年限按其用途確定,居住用地70年。因此,開發(fā)商所售樓盤的國(guó)有土地使用證的土地使用權(quán)限只有70年。二手房是賣方從開發(fā)商手里購(gòu)得的，產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)不足70年。

  全部3個(gè)回答>
• 問 一手房和二手房有什么區(qū)別
  答

  二手房和新房的區(qū)別體現(xiàn)在：1、配套資源來看新房一般小區(qū)內(nèi)部配套先進(jìn)，健身休閑設(shè)施多，采用新能源，綠化小區(qū)環(huán)境好，但周邊配套可能不完善，住起來不方便；二手房小區(qū)內(nèi)部相對(duì)破舊，健身休閑設(shè)施少，綠化小區(qū)環(huán)境舊，停車位置少，但是周邊配套成熟：醫(yī)院、**、幼兒園、商場(chǎng)、菜市場(chǎng)一應(yīng)俱全，交通便捷。2、質(zhì)量來看新房看不見摸不著，屬于期房交易，賣的都是模型，很多都沒有蓋完，等待入住的時(shí)間長(zhǎng)；二手房所見即所得，房子的潛在問題在購(gòu)買的時(shí)候都能看到，入住時(shí)間可以在合同里約定，有保障。3、商業(yè)貸款來看新房可以選擇貸款的類型少，只能選擇商業(yè)貸款、公積金貸款，而且有的開發(fā)商只允許用商業(yè)貸款。但新房可貸款的額度高；二手房可以選的貸款類型多，商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。但二手房可貸款的額度較新房低。4、物業(yè)管理費(fèi)來看新房的物業(yè)管理費(fèi)一般比較高，二手房的物業(yè)管理費(fèi)比較低。5、裝修入住來看新房裝修更自由，入住干擾大，噪音多，污染重；二手房，稍加裝飾即可入住，節(jié)約成本，拆除重裝更麻煩。6、交易對(duì)象不一樣新房的交易對(duì)象是開發(fā)商；二手房交易的對(duì)象是業(yè)主，交易環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)大，通過中介交易更安全，但需要中介費(fèi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 一手房和二手房有什么區(qū)別
  答

  所謂的一手房和二手房的區(qū)別，就在于進(jìn)行房屋抵押貸款時(shí)的首付比例不太相同，即便都是首次購(gòu)房一手房也就是我們所說的期房，因?yàn)橹皼]有辦理過交易，所以在購(gòu)買的時(shí)候可以直接按照房款總額的30%收取首付款，但二手房在進(jìn)行交易的時(shí)候是按照房屋評(píng)估總額的30%收取首付款，這兩者之間就有一定的差別，評(píng)估額會(huì)比房屋的總額要低很多，所以購(gòu)買二手房時(shí)的首付要多準(zhǔn)備一些。二手房和一手房的貸款條件也是各不相同的，因?yàn)橐皇址坎淮嬖谟蟹魁g，只要借款人的其他材料符合就能夠辦理，但是二手房因?yàn)橐呀?jīng)進(jìn)行過上市交易，而且很多二手房的房齡都在5年10年甚至是20年，根據(jù)目前銀行對(duì)于房子的要求，如果超過20年的話是很難審批通過的，盡可能的要購(gòu)買房齡較短一些的房子。